Normaal gebruik
In veel koopcontracten is een bepaling opgenomen waarin staat dat de koper de onroerende zaak koopt in de staat waarin het zich bevindt ten tijde van de koop. Met andere woorden: de onroerende zaak zal aan de koper in eigendom worden overgedragen met inbegrip van alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Alle risico wordt dus in eerste instantie bij de koper neergelegd. Op deze hoofdregel wordt vaak een belangrijke uitzondering gemaakt, voor zover het de feitelijke eigenschappen van de onroerende zaak betreft. Dit artikel in de koopovereenkomst bepaalt dan dat de onroerende zaak bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Indien een gebrek het normale gebruik belemmert, dan kan de koper de verkoper hierop aanspreken.
Ouderdomsclausule
De ouderdomsclausule beperkt de aansprakelijkheid van de verkoper in die zin dat (verborgen) gebreken die het normaal gebruik van de woning belemmeren, niet aan de verkoper kunnen worden tegengeworpen. Bovendien wordt de exoneratie (de uitsluiting van aansprakelijkheid) vaak expliciet gericht op de (kwaliteit van de) specifiek benoemde feitelijke eigenschappen.
Een voorbeeld van een (NVM) ouderdomsclausule:
“Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het verkochte meer dan 80 jaar oud is, hetgeen betekent dat de eisen, die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat verkoper niet in voor de vloeren, de leidingen, elektriciteit, water en gas, de riolering en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven gebruik.”
De vraag dringt zich op of de ouderdomsclausule slechts de aansprakelijkheid van de verkoper uitsluit voor die gebreken die het normaal gebruik van de woning belemmeren en die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning. Of omvat de exoneratie ook de specifiek benoemde feitelijke eigenschappen, zoals (de kwaliteit van) de vloeren en de leidingen, ongeacht of deze samenhangen met de ouderdom? In de rechtspraak wordt hier verschillend over gedacht. Enerzijds is er de beperkte uitleg, welke erop neerkomt dat enkel gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning onder de exoneratie vallen. Anderzijds is er de ruimere uitleg, hetgeen betekent dat ook de expliciet genoemde gebreken (al dan niet in samenhang met de ouderdom) onder de clausule vallen. De oorzaak hiervan blijkt te zijn gelegen in de formulering van de ouderdomsclausule.
Het hiervoor genoemd voorbeeld van de ouderdomsclausule speelde in een zaak bij het Gerechtshof Den Haag uit november 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2019:2835). In deze zaak overwoog het hof dat de gekozen bewoordingen van de ouderdomsclausule expliciet zien op de (kwaliteit van de) vloeren. De exoneratie is dus (mede) gericht op gebreken in deze specifiek benoemde vloeren, zonder dat daarbij een onderscheid is gemaakt naar de oorzaak van die gebreken. De omstandigheid dat de bepaling is aangeduid als ‘Ouderdomsclausule’ doet daar niet aan af (Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 1 mei 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:1848).
Restrictieve uitleg van de ouderdomsclausule
Een meer restrictieve uitleg van de ouderdomsclausule ligt voor de hand wanneer de ouderdomsclausule (zeer) algemeen geformuleerd is, zoals:
“Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning en de bijgebouwen meer dan 59 jaar oud zijn, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft staat hij niet in voor o.a. de kwaliteit van de fundering, vloeren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering, e.v.t. afwezigheid van enig ongedierte c.q. schimmels (zoals houtworm, boktor, zwam, etc.) en de eventuele afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven woongebruik.”
Door de toevoeging van de woorden “onder andere” wordt in feite volledig teniet gedaan aan de garantie die de verkoper aan de koper geeft, zijnde dat de woning geschikt is voor normaal gebruik. De niet-limitatieve opsomming in het exoneratiebeding resulteert erin dat de verkoper gevrijwaard is van aansprakelijkheid voor elk denkbaar kwaliteitsgebrek. In dit geval is het aannemelijker om enkel de kwaliteitsgebreken die verband houden met de ouderdom van de woning en de destijds geldende bouwkundige kwaliteitseisen onder de ouderdomsclausule te laten vallen, zoals ook het Gerechtshof Amsterdam in december 2019 oordeelde (ECLI:NL:GHAMS:2019:4501).
Conclusie
Een verkoper kan zich niet altijd met succes beroepen op de ouderdomsclausule. Van belang is hoe de ouderdomsclausule is geformuleerd en welke zin de koper en de verkoper daaraan toe mochten kennen. Vaststaat dat die gebreken die zijn toe te schrijven aan de ouderdom van de woning hoe dan ook onder de ouderdomsclausule vallen. Het ligt aan de formulering van de ouderdomsclausule of de (kwaliteits)gebreken die expliciet worden genoemd wel of niet het gevolg behoren te zijn van de ouderdom van de woning. Het is aannemelijk dat niet-limitatief opgesomde gebreken dienen samen te hangen met de ouderdom van de woning en de destijds geldende bouwkundige kwaliteitseisen. Let dus altijd goed op de bewoordingen van de ouderdomsclausule.
Heeft u vragen over de interpretatie en de gevolgen van ouderdomsclausules in koopovereenkomsten van woningen? Neem dan contact op met Robert Rijpstra.
