In een nog bij de Hoge Raad lopende procedure bevestigt Advocaat-Generaal Ettema, dat bij transformaties van kantoren naar woningen het lage (2%) tarief in de overdrachtsbelasting van toepassing is.
Eind 2017 meldde het Parool dat Prins Bernard jr. vanuit privé 349 panden in Amsterdam exploiteert. In de praktijk zien wij ook steeds vaker dat vastgoedexploitanten hun vastgoedportefeuille in privé exploiteren, waarbij men in de regel lijkt uit te gaan van belastingheffing in box 3. In dit kader speelt voor de heffing van inkomstenbelasting dus de vraag aan welke box de vastgoedexploitant zijn of haar vermogensbestanddelen en/of resultaten moet toerekenen. Het toerekenen aan de juiste box is van belang voor de bepaling van de verschuldigde inkomstenbelasting. De tarieven in de verschillende boxen lopen namelijk sterk uitéén. In deze blog gaan wij in op de relevante inkomstenbelastingaspecten van het exploiteren van vastgoed in privé.
Een eigenaar bemoeit zich actief met de bestemmingswijziging van zijn gronden in privé. Nadat de gronden een bestemmingswijziging hebben verkregen van de gemeente, zijn de gronden verkocht aan een projectontwikkelaar. Rechtbank Gelderland beslist dat het verkoopresultaat van deze gronden belast is als resultaat uit overige werkzaamheden in box 1, omdat sprake is van meer dan normaal actief vermogensbeheer. De werkzaamheden van de man hebben namelijk bijgedragen aan de waardestijging van de gronden.
Procespartijen in het bestuursrecht kunnen slechts opkomen tegen normschendingen die hun eigen belang raken. Dat is de kern van het relativiteitsvereiste uit artikel 8:69a Awb. Dat betekent dat een partij bijvoorbeeld niet met succes kan opkomen tegen de komst van een bedrijf met het betoog dat het bedrijf voorgeschreven afstanden tot woningen van derden niet in acht neemt. Dat kunnen namelijk alleen die derden.
Een ‘verhulde’ aanvraag leidt niet zo gemakkelijk meer tot een vergunning van rechtswege. Dat kunnen we inmiddels wel afleiden uit de reeks uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling).
Het verhuren van een regulier / normaal woonhuis als vakantiewoning is niet altijd toegestaan. Om hier als college met succes tegen op te kunnen treden, moet de verhuur in strijd zijn met het bestemmingsplan en moet voldoende duidelijk zijn wanneer er sprake is van méér dan incidentele verhuur.
Een zonnepark kan vergund worden op basis van artikel 4, onderdeel 11, van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor). In dat geval wordt een vergunning verleend voor een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan voor een periode van 10 jaar. In een uitspraak van 4 april 2018 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) dit goed gekeurd. Op 19 september 2018 zijn de spelregels voor het verkrijgen van een Stimulering Duurzame Energieproductie (SDE) aangepast, waardoor een zonnepark dat gerealiseerd wordt met een kruimelvergunning niet (langer) subsidiabel is.
Uit een nog niet-gepubliceerde uitspraak van Hof Den Haag van 21 september 2018 volgt dat bij transformaties van kantoren naar woningen, kopers van woningen eerder een beroep kunnen doen op het 2%-tarief in de overdrachtsbelasting. Dit is in navolging op de uitspraak van Rechtbank Den Haag van 30 november 2017. De procedure is gevoerd door Gerton Rademaker van ons kantoor. Hij voerde de procedure namens de projectontwikkelaar.
Op 6 september is het wetsvoorstel voor wijziging van de Crisis- en herstelwet (transitiewet Omgevingswet) ingediend bij de Tweede Kamer. De wijzigingen moeten onder meer woningbouw versnellen en duurzame ontwikkelingen faciliteren.
De coördinatieregeling als bedoeld in artikel 3.30 van de Wro maakt het mogelijk dat een bestemmingsplan en daarop gebaseerde omgevingsvergunning voor de activiteit ‘bouwen’ tegelijkertijd worden voorbereid en bekendgemaakt. Daarmee kan een ruimtelijke ontwikkeling aanzienlijk worden versneld. In een uitspraak van de Afdeling van 29 augustus 2018 wordt nog eens bevestigd dat dit argument – snelheid – een legitiem argument is om de coördinatieregeling toe te passen.
Met het bestaan van de wijzigingsbevoegdheid in een bestemmingsplan mag de aanvaardbaarheid van de nieuwe bestemming binnen het gebied waarop de wijzigingsbevoegdheid betrekking heeft in beginsel als een gegeven worden beschouwd indien is voldaan aan de bij het bestemmingsplan gestelde wijzigingsvoorwaarden. Dit neemt niet weg dat het college bij de vaststelling van een wijzigingsplan dient na te gaan of wijziging van de oorspronkelijke bestemming uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening, gelet op de betrokken belangen, gerechtvaardigd is.
Op 15 augustus 2018 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State nog eens herhaald in welke gevallen degene die verzoekt om een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk als belanghebbende bij de beslissing op dat verzoek kan worden aangemerkt.
