Zoals ik u eerder schreef komt de Label C-verplichting voor kantoorgebouwen per 1 januari 2023 snel naderbij. Inmiddels heeft de overheid richtlijnen gepubliceerd voor de handhaving van de Label-C verplichting door de gemeenten.
Per 1 januari 2023 moet veel van de kantoorruimte in Nederland voldoen aan de zogenoemde Label C-verplichting. Als het kantoorpand niet over een energielabel C of beter beschikt, mag het niet als kantoor gebruikt worden. Zowel voor eigenaren (verhuurders) als voor gebruikers (huurders) is deze verplichting van groot belang.
In een opvallende uitspraak heeft de rechtbank Den Haag op 12 januari jl. (publicatie 19 augustus jl.) de vorderingen van de verhuurder om de huurder te veroordelen bepaalde investeringen uit te voeren afgewezen wegens gebrek aan belang (artikel 3:303 BW). Deze uitspraak is opvallend, aangezien een dergelijke afwijzing in de praktijk weinig voorkomt.
Op 1 januari 2022 is de Wet opkoopbescherming in werking getreden. Deze wet geeft gemeenten (tijdelijk) de bevoegdheid om in hun huisvestingsverordening gebieden aan te wijzen waarin het verhuren van goedkope en middeldure koopwoningen. Doel is om koopstarters en de middeninkomens meer kans te geven op een betaalbare koopwoning of om extra druk op de leefbaarheid als gevolg van de opkoop van woningen voor verhuur te beperken (buy-to-let). Gemeenten mogen deze bevoegdheid dan ook alleen aanwenden indien zij dat noodzakelijk en geschikt achten voor het bestrijden van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. In dit artikel staan we stil bij de gevolgen van deze nieuwe wet voor verhuurders.
Dat hangt vooralsnog af van het net… Recent heeft de rechtbank Rotterdam het oordeel van de Autoriteit Consument & Markt (‘ACM’) bevestigd dat drinkwaterbedrijven geen ondernemingen zijn de zin van de Mededingingswet (‘Mw’). Het misbruikverbod (artikel 24 Mw) en het kartelverbod (artikel 6 Mw) zijn niet op hen van toepassing. De ACM beschouwt beheerders van regionale elektriciteitsnetten (in zeer voorzichtig geformuleerde bewoordingen) momenteel mogelijk als ondernemingen waarop deze verboden van toepassing zijn.
De vuistregel dat een rechter een ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de huurwoning zal toewijzen bij een huurachterstand van drie maanden, behoeft nuancering. Uit recente rechtspraak blijkt dat rechters ook als voorwaarde kunnen stellen dat de verhuurder het niet kunnen incasseren van de huurachterstand eerst dient te hebben gemeld bij de gemeente. Het wél melden kan vervolgens een afkoelingsperiode tot gevolg hebben waardoor verhuurders het risico lopen dat zij 6 maanden lang geen betaling van de huurachterstand bij de rechter kunnen vorderen. Dit geldt zowel voor woningcorporaties als voor particuliere verhuurders.
In een recent arrest van 22 april 2022 heeft de Hoge Raad antwoord gegeven op de gestelde prejudiciële vragen met betrekking tot de toepassing van het woningwaarderingsstelsel in de gevallen waarin geen WOZ-waarde van het gehuurde bekend is of wanneer deze geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde. De Hoge Raad overweegt dat de minimum WOZ-waarde in dergelijke gevallen in beginsel niet geschikt is voor de beoordeling van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Een redelijke toepassing van het woningwaarderingsstelsel biedt volgens de Hoge Raad ruimte om op andere wijzen de waarde van de verhuurde woning te bepalen.
Bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden speelde recentelijk een casus waarin de vraag aan de orde kwam of de gemeente Leeuwarden zich kon beroepen op artikel 2.24 sub b van de Aanbestedingswet 2012, kort gezegd de uitzondering voor de verhuur van onroerende zaken. Het hof heeft geoordeeld dat de gemeente geen beroep toekomt op die uitzondering en dat de opdracht in beginsel diende te worden aanbesteed. Het hof komt tot deze conclusie nu volgens het hof de overeenkomst dient te worden gekwalificeerd volgens de regels van het Unierecht en de gemeente er niet in is geslaagd te onderbouwen dat het hoofdonderwerp van de overeenkomst de huur van een onroerende zaak betrof. In dit artikel gaan wij dieper in op deze casus en de combinatie van huurovereenkomsten en dienstverleningsaspecten vanuit aanbestedingsrechtelijk perspectief.
In een recent arrest heeft de Hoge Raad een overzicht gegeven van de huidige lijn in de jurisprudentie met betrekking tot een opzegging van 290-bedrijfsruimte op grond van dringend eigen gebruik. In dit artikel vertel ik u meer over een dergelijke opzegging en de lijn die de Hoge Raad bevestigd heeft.
Een forse overschrijding van verrekenbare hoeveelheden die wegens een fout in het bestek reeds ten tijde van de aanbesteding bekend had moeten zijn, leidt tot een aanpassing van de verrekenprijs naar een markconforme prijs ten tijde van inschrijving.
In een recent arrest heeft het Hof van Justitie geoordeeld over de geldigheid van de regels voor inzameling van elektronisch afval. Naast de bevestiging dat die inzamelplicht ook geldt voor zonnepanelen, verklaart het Hof de WEEE-richtlijn ongeldig voor producten die tussen 2005-2012 in de handel zijn gebracht. Voor die producten rust de inzamelplicht niet per definitie op de producent, maar kan dit ook een verplichting voor de gebruiker zijn.
In het tijdschrift Jurisprudentie Aanbestedingsrecht is een noot van Frank Cornelissen en Tony van Wijk gepubliceerd met de titel “Beoordelingselementen die de inhoud van inschrijvingen niet beïnvloeden: bestaan ze eigenlijk wel?”. Zij lichten toe onder welke omstandigheden ruimte tot nadere invulling van criteria wél bestaat en waar de grens ligt.
