Onze kennis Sterker door kennis

Huurbeding inroepen of niet?

Sinds een half jaar gelden andere regels voor het inroepen van het huurbeding door een hypotheekhouder. Het uitgangspunt is nu dat het huurbeding altijd moet worden ingeroepen, tenzij een wettelijke uitzondering van toepassing is. Eén van de drie redenen om hiervan af te zien is dat de hypotheekhouder gegronde redenen heeft om aan te nemen dat de woning niet wordt verhuurd. Deze uitzondering lijkt voor zichzelf te spreken. Maar de praktijk is weerbarstig.LeegstandHet komt met enige regelmaat...

Mariëlla Wensink Artikel 23.06.2015

Geen huurders, toch verlof inroepen huurbeding

Enkel de verklaring van de eigenaar van de woning dat zich geen huurders in het pand bevinden is niet voldoende voor afwijzing van het verzoek tot inroepen van het huurbeding. CasusIn maart van dit jaar heeft de hypotheekhouder van een woning bij deurwaardersexploot aan de (vermeende) huurders van deze woning aangezegd dat in juli 2015 tot openbare verkoop zal worden overgegaan. Er is een verzoek ingediend tot het verkrijgen van verlof voor het inroepen van het huurbeding en tot ontruiming va...

Mariëlla Wensink Artikel 23.06.2015

Uitleg voorkeursrecht met betrekking tot agrarische bedrijfswoning

Het Gerechtshof Den Haag heeft op 10 februari 2015 een arrest gewezen waarbij een uitleg is gegeven aan een voorkeursrecht opgenomen in de notariële akte. Het betrof een voorkeursrecht aan K met betrekking tot de agrarische bedrijfswoning die hij zou mogen kopen voor de waarde met agrarische bestemming. In 2010 is het bestemmingsplan gewijzigd en kreeg de woning de bestemming woondoeleinden, zodat de beperking van agrarische bedrijfswoning is vervallen. De woning is daardoor circa €50.000,--...

José Jochemsen-Vernooij (uit dienst) Artikel 21.05.2015

De cultuurgrondvrijstelling is van toepassing op weilanden die gebruikt worden voor het bedrijfsmatig houden van paarden

Een aantal maanden geleden vroeg ik mij in een artikel dat elders op deze website is gepubliceerd af of de cultuurgrondvrijstelling van toepassing is op weilanden die gebruikt worden voor het bedrijfsmatig houden van paarden. Toepasselijkheid van de cultuurgrondvrijstelling betekent dat de waarde van de grond buiten aanmerking wordt gelaten bij de WOZ-waardering. Ik gaf aan dat het wachten was op het oordeel van de Hoge Raad hieromtrent. De Hoge Raad heeft op 14 november 2014 uitspraak gedaan...

José Jochemsen-Vernooij (uit dienst) Artikel 15.04.2015

Toepasselijkheid ouderdomsclausule op bodemverontreiniging

Het Hof Arnhem-Leeuwarden heeft op 10 februari 2015 een interessant arrest gewezen in een zaak over bodemverontreiniging. Het hof oordeelde dat de in de koopovereenkomst opgenomen ouderdomsclausule niet zag op verontreiniging van de grond, maar slechts op gebreken als gevolg van de ouderdom van de woning.FeitenTussen partijen is een koopovereenkomst op basis van het NVM-model gesloten met betrekking tot een woning, die is gebouwd in 1928. De koopovereenkomst, waarin is bepaald dat de woning v...

José Jochemsen-Vernooij (uit dienst) Artikel 15.04.2015

Hoge Raad vult ‘bijzondere publiekrechtelijke last of beperking’ nader in

Op 30 januari 2015 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen waarin gedeeltelijk wordt teruggekomen van het arrest Bos/Smeenk uit 2004.

Mariëlla Wensink Artikel 09.02.2015

Huur en Wmo: verhuurders zijn de klos

Op 18 juli 2014 is artikel 2.3.7 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 (Wmo) in werking getreden. Dit artikel kan grote gevolgen hebben voor verhuurders.

Robert Rijpstra MRICS Artikel 07.01.2015

Geldt de cultuurgrondvrijstelling ook bij het bedrijfsmatig houden van paarden?

Op 29 juli 2014 oordeelde de rechtbank Gelderland dat de cultuurgrondvrijstelling van toepassing is op weilanden die gebruikt worden voor het bedrijfsmatig houden van paarden. Toepasselijkheid van de cultuurgrondvrijstelling betekent dat de waarde van de grond buiten aanmerking wordt gelaten bij de WOZ-waardering. Een jaar eerder, op 22 mei 2013, had het Hof Arnhem-Leeuwarden in een andere zaak ook al geoordeeld dat weilanden die gebruikt worden voor het bedrijfsmatig houden van paarden onder...

José Jochemsen-Vernooij (uit dienst) Artikel 22.09.2014

Rechter Overijssel kwalificeert ingrijpende wijzigingen woningmarkt als onvoorziene omstandigheid die noopt tot wijziging koopovereenkomst

Er verschijnen steeds vaker uitspraken over de vraag of de financiële en economische crisis heeft te gelden als een onvoorziene omstandigheid. Drie recente uitspraken betreffen die van de rechtbank Noord-Nederland van 4 april 2014, de rechtbank Midden-Nederland van 11 september 2013 en de rechtbank Overijssel van 18 juni 2014. In een eerder artikel is ingegaan op de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland. In dit artikel wordt ingegaan op de laatste uitspraak van de rechtbank Overijssel.De...

José Jochemsen-Vernooij (uit dienst) Artikel 16.09.2014

Gaat eigendomsvoorbehoud verloren bij vermenging met andere soortgelijke dieren en is bij afmesten tot varken sprake van een nieuwe zaak?

In de uitspraak d.d. 19 maart 2014 van de rechtbank Gelderland tussen de varkenshandelaar, Givar, en de voerleverancier, AgruniekRijnvallei, is de vraag of het eigendomsvoorbehoud van Givar is blijven liggen op de biggen en ook de vraag wie de kosten draagt voor verzorging van de varkens tijdens het daarop gelegde beslag aan de orde gekomen.De Rechtbank heeft geoordeeld dat Givar inderdaad een rechtsgeldig eigendomsvoorbehoud op de dieren toekwam, aangezien dit niet is komen te vervallen door...

José Jochemsen-Vernooij (uit dienst) Artikel 27.08.2014

Gebruik tegen betaling van bedrijfsruimte (waaronder kassen) is pacht en geen huur

Recentelijk heeft het gerechtshof Amsterdam geoordeeld dat het gebruik tegen betaling van bedrijfsruimte, waaronder kassen, voor het verwerken en broeien van bloembollen te kwalificeren is als pacht en niet als huur. Gevolg is dat de Pachtkamer bevoegd is om over geschillen te oordelen en niet de kantonrechter. Dat de gebruiker pas in hoger beroep voor het eerst het standpunt had ingenomen dat sprake is van een pachtovereenkomst maakt dit niet anders.De zaakGeerling Vastgoed is in hoger beroe...

José Jochemsen-Vernooij (uit dienst) Artikel 05.08.2014

Termijn om in hoger beroep te gaan bedraagt bij pachtzaken slechts één maand

In pachtprocedures geldt een beroepstermijn van slechts één maand, terwijl in reguliere civiele procedures de beroepstermijn drie maanden bedraagt. Die beroepstermijn wordt ambtshalve getoetst door het gerechtshof. Er hoeft aldus geen beroep gedaan te worden op het niet in achtnemen van de beroepstermijn. In het arrest van  15 april 2014 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden  geoordeeld dat de beroepstermijn van een maand niet in acht was genomen door appellant en werd het gevoerde verweer...

José Jochemsen-Vernooij (uit dienst) Artikel 04.08.2014