Onze kennis Sterker door kennis

Kadastrale kaarten behoren niet tot in openbare registers ingeschreven feiten

Voor verkrijging van een registergoed op grond van verjaring is het noodzakelijk dat men te goeder trouw is. Een beroep dat gebaseerd is op onbekendheid met feiten die door raadpleging van de registers zouden zijn gekend, is een beroep op het ontbreken van de goede trouw. Het Hof Arnhem-Leeuwarden heeft recentelijk bepaald dat kadastrale kaarten niet behoren tot in de openbare registers ingeschreven feiten. De bewering dat een bezitter deze kaarten zou kunnen opvragen en daardoor niet te goed...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 12.09.2013

Is de mogelijkheid om ten onrechte in vooraftrek gebrachte omzetbelasting bij koper na te heffen EU proof?

Indien een onroerende zaak in de BTW is verkregen en voor met BTW belaste prestaties wordt gebruikt, ontstaat er een herzieningsperiode van tien jaar gedurende welke de inspecteur van de belastingdienst de mogelijkheid heeft om de in vooraftrek gebrachte BTW ter zake van de onroerende zaak terug te vorderen. Dit laatste zal hij doen op het moment dat blijkt dat de onroerende zaak voor minder dan negentig procent voor met BTW belaste prestaties wordt gebruikt.In de casus waarover de advocaat-g...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 02.08.2013

Vastgoedrecht 2013/3: Beëindiging erfpachtsrecht wegens ernstige tekortkomingen

Mr. John Wijnmaalen gaat in het artikel "Beëindiging erfpachtsrecht wegens ernstige tekortkomingen" in op de vraag wanneer er sprake is van een ernstige tekortkoming die de opzegging van een erfpachtsrecht rechtvaardigt. Op basis van recente rechtspraak wordt een beeld geschetst hoe rechtbank en hof oordelen en welke factoren van belang zijn.Het artikel is gepubliceerd in Vastgoedrecht 2013/3.

John Wijnmaalen MRICS Artikel 26.07.2013

Verbetering van de rechtspositie van de woonbootbewoner?

Minister Blok van Wonen en Rijksdienst heeft de Tweede Kamer een rapport aangeboden over de rechtspositie van woonbootbewoners. In dit rapport wordt de situatie op dit moment geschetst en worden er suggesties gedaan om de rechtspositie te verbeteren.Zoals wij eerder al opmerkten, is er in de Tweede Kamer een aantal vragen gesteld over de rechtspositie van woonbootbewoners. Het gaat met name om het feit dat als het huurders van een ligplaats betreft, zij niet dezelfde huurbescherming genieten...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 06.06.2013

Koper moet helft overdrachtsbelastingvoordeel uit voorgaande overdracht vergoeden

Bij de overdracht van een onroerende zaak bestaat de mogelijkheid dat de grondslag voor de heffing van overdrachtsbelasting wordt verlaagd met de grondslag voor de heffing van overdrachtsbelasting die bij een eerdere verkrijging verschuldigd was. Daarvoor is dan onder meer vereist dat die eerdere overdracht binnen voorafgaande termijn van drie jaar heeft plaatsgevonden, zulks naar de huidige stand van zaken. Dat dit tot discussie tussen koper en verkoper kan leiden hebben wij reeds eerder gez...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 04.06.2013

Koper moet verkoper 6% overdrachtsbelasting uit voorgaande overdracht vergoeden

Bij de doorverkoop van een onroerende zaak kent de wet de faciliteit dat de grondslag voor de heffing van overdrachtsbelasting bij de tweede verkrijging wordt verminderd met de grondslag voor de heffing van overdrachtsbelasting die bij de eerste verkrijging verschuldigd was. Hiervoor is vereist dat de overdracht (thans) binnen drie jaar plaatsvindt. Discussie ontstaat in situaties die speelden rond 1 juli 2011 toen de Staatssecretaris bekend maakte dat het tarief van de overdrachtsbelasting (...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 03.05.2013

Artikel 10 NVM koopovereenkomst: geen schadevergoeding naast contractuele boete

De Rechtbank Rotterdam heeft geoordeeld dat een gedupeerde partij geen aanspraak kan maken op aanvullende schadevergoeding, naast de contractuele boete, als de daadwerkelijke schade lager is dan het boetebedrag. De rechtbank geeft uitleg aan artikel 10 van de NVM koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning.De zaakA is bestuurder en enig aandeelhouder van X B.V. en tevens bewindvoerder over alle goederen van Y. A verkoopt de woning van Y aan X B.V. voor € 150.000,00. De levering van de...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 18.04.2013

Samenwerking Aedes en Kadaster bij splitsen van percelen

Het Kadaster en Aedes, de vereniging van woningcorporaties, hebben maandag 28 januari een samenwerkingovereenkomst getekend, zodat woningcorporaties efficiënter en sneller percelen kunnen laten splitsen. Hiermee besparen de corporaties ongeveer een miljoen euro per jaar. Corporaties bezitten veel woningen in Nederland en verkopen ook geregeld woningen. Bij verkoop hebben corporaties een kadastraal perceelnummer en/of de exacte oppervlakte van het te verkopen perceel nodig. Hiervoor wordt het...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 01.02.2013

Verbouwing en splitsing leidde niet tot vervaardiging nieuwe onroerende zaak

De Advocaat-Generaal bij de Hoge Raad heeft een conclusie geschreven in een zaak, waarin de vraag is of door een verbouwing en splitsing in appartementsrechten van een pand een nieuw vervaardigde onroerende zaak is ontstaan.De feiten in deze zaak zijn als volgt: een pand, dat geheel in gebruik was als kantoorgebouw, is verbouwd. Bij deze verbouwing zijn op de bovenverdiepingen van het gebouw vier woonappartementen gecreëerd, terwijl de begane grond kantoorruimte is gebleven. Vervolgens is het...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 09.10.2012

Gedeeltelijke sloop leidt niet altijd tot met omzetbelasting belaste levering

De problematiek rondom sloop en omzetbelasting danwel overdrachtsbelasting blijft de gemoederen bezighouden. Evenals in de inmiddels beroemde zaak “Don Bosco” heeft de Hoge Raad een vraag voorgelegd aan het Hof van Justitie van de Europese Unie met betrekking tot de heffing van omzetbelasting ter zake van de levering van onroerende zaken.In de betreffende zaak zijn voorafgaand aan de levering van een gebouw (een winkelcentrum) aan de koper enkele sloophandelingen aan dat gebouw verricht in op...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 31.08.2012

Rechtbank oordeelt dat gebruiksrecht niet kwalitatief is

Een recht tot gebruik van een dakterras is geen kwalitatief recht, zo heeft de Rechtbank Dordrecht recent geoordeeld.Een kwalitatief recht is een uit een overeenkomst voortvloeiend, voor overgang vatbaar recht, dat in een zodanig verband staat met een aan de eigenaar toebehorend goed, dat die eigenaar bij dat recht slechts belang heeft, zolang hij het goed behoudt. Wanneer een recht kwalitatief is, gaat het over op degene die het hiervoor bedoelde goed onder bijzondere titel verkrijgt. Denk h...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 24.08.2012

Verbouwing van winkelruimten in appartementengebouw leidt voor de omzetbelasting niet tot nieuw vervaardigde zaak

Een bestaande onroerende zaak kan zo ingrijpend worden verbouwd, en het gebruik daarvan worden gewijzigd, dat er voor de omzetbelasting sprake is van een nieuw vervaardigde zaak. Gevolg is dan dat bij overdracht van deze zaak er mogelijk sprake is van een met BTW-belaste levering.Dit zal met name spelen wanneer de zaak nog niet in gebruik is genomen dan wel minder dan twee jaar geleden voor het eerst na de verbouwing in gebruik is genomen. Uiteraard moet de levering door een ondernemer plaats...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 30.03.2012