Onze kennis Sterker door kennis

Aanspraken jegens aannemer gaan automatisch over op opvolgende eigenaren

Aanspraken jegens een aannemer op grond van een koop-/aannemingsovereenkomst gaan van rechtswege over op de nieuwe eigenaren van het betreffende goed (artikel 6:251 BW). Bij de verkoop van een woning was in een leveringsakte de aanvullende voorwaarde opgenomen dat “voorzover de levering daarvan niet reeds heeft plaatsgehad” de rechten overgaan na mededeling door de nieuwe eigenaar aan de aannemer. De opvolgend eigenaar spreekt vervolgens de aannemer aan vanwege gebreken aan het dak van de won...

Tony van Wijk Artikel 21.10.2013

Erfdienstbaarheid door verjaring

De Rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft recentelijk geoordeeld dat er onder ‘oud BW-recht’ een recht van erfdienstbaarheid is ontstaan door verjaring. Het gebruik van het pad is niet zichtbaar en voortdurend, maar de garagedeuren die uitkomen op het dienende erf zijn dit wel.

Mariëlla Wensink Artikel 15.10.2013

Overheid en contractsvrijheid: voorbehoud goedkeuring college

In een kort geding voor de rechtbank Gelderland stond tussen een gemeente en een exploitant vast dat de exploitant op de hoogte was van een voorbehoud van goedkeuring door het college van burgemeester en wethouders. De exploitant stelde zich echter op het standpunt dat deze goedkeuring slechts een formaliteit was. De exploitant baseerde dat op de totstandkoming van eerdere overeenkomsten in het verleden en de gang van zaken in dit geval. De exploitant had een akkoord van de ambtenaren over de...

Frank Delissen Artikel 14.10.2013

Te weinig woningen in plan verkocht: ontwikkelaar hoeft geen WKO te leveren

De Raad van Arbitrage voor de Bouw heeft geoordeeld dat de ontwikkelaar van een aantal woningen een schadevergoeding moet betalen aan de kopers, omdat de woningen niet met een WKO-systeem, maar met een conventioneel verwarmingssysteem en een zonneboiler zijn opgeleverd. De ontwikkelaar stelt dat deze wijziging noodzakelijk was omdat er maar 43 van de 400 woningen zouden worden aangesloten. De Raad van Arbitrage volgt de ontwikkelaar in deze stelling, maar oordeelt tevens dat er op sommige punten afbreuk wordt gedaan aan waarde en bruikbaarheid.

Robert Rijpstra MRICS Artikel 08.10.2013

Gewijzigde marktomstandigheden zijn geen onvoorziene omstandigheden; gemeente moet grond projectontwikkelaar terugkopen

De Rechtbank Midden-Nederland heeft op 11 september 2013 geoordeeld dat de gemeente de grond van de projectontwikkelaar moet terugkopen, omdat de marktomstandigheden dusdanig gewijzigd zijn dat voortzetting van een bouwplan niet redelijk is.De feitenDe gemeente heeft met de projectontwikkelaar een overeenkomst gesloten voor de realisatie van een nieuwbouwplan met 876 woningen, infrastructuur en civieltechnische werken. Er wordt in 2001 gestart met de werkzaamheden, maar in de jaren daarna gaa...

José Jochemsen-Vernooij (uit dienst) Artikel 30.09.2013

Geen aanbestedingsbeginselen bij private aanbesteding

Eerder berichtten wij al over het arrest van de Hoge Raad van 3 mei 2013 waarin –in weerwil van de bestaande jurisprudentie- is overwogen dat op een private aanbesteding niet zonder meer de beginselen van het aanbestedingsrecht van toepassing zijn. Dit arrest heeft inmiddels navolging gekregen in lagere rechtspraak. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden preciseert dat de gebondenheid van een private aanbesteder aan de beginselen van het aanbestedingsrecht afhangt van alle relevante omstandigheden...

Tony van Wijk Artikel 19.08.2013

Duurovereenkomst voor onbepaalde tijd opzegbaar zonder zwaarwegende grond

De Hoge Raad heeft zijn eerdere jurisprudentie over de maatstaf die geldt bij de opzegging van een duurovereenkomst, die is aangegaan voor onbepaalde tijd, bevestigd in een recent gewezen arrest (Auping/Beverslaap). In deze zaak oordeelt de Hoge Raad dat de omstandigheden niet zonder meer met zich meebrengen dat er een zwaarwegende grond voor opzegging aanwezig moet zijn.De zaakAuping heeft een voor onbepaalde tijd gesloten distributieovereenkomst met een distributeur, Beverslaap,opgezegd in...

José Jochemsen-Vernooij (uit dienst) Artikel 08.08.2013

Bodemverontreiniging leidt tot non-conformiteit en rechtvaardigt ontbinding van de koopovereenkomst

De Rechtbank Oost-Nederland heeft geoordeeld dat bodemverontreiniging het normaal gebruik van een winkel/werkplaats met bovenwoning verhindert en dat de aanwezigheid van de bodemverontreiniging leidt tot non-conformiteit. Verkoper is naar het oordeel van de rechter tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst, zodat een volledige ontbinding gerechtvaardigd is.De zaakVerkoper en koper hebben een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een appartementsrech...

Bart van Meer Artikel 07.08.2013

Ruimte tot intrekking en (her)aanbesteding wezenlijk gewijzigde opdracht

De voorzieningenrechter van de Rechtbank Overijssel heeft bevestigd dat een aanbestedende dienst een redelijke vrijheid heeft om een aanbestedingsprocedure in te trekken. De toets of vervolgens een nieuwe aanbestedingsprocedure met een wezenlijk gewijzigde opdracht mag worden gestart vindt pas plaats op het moment dat die procedure ook daadwerkelijk is gestart althans de betreffende opdracht is geformuleerd.Intrekking van de aanbestedingsprocedureBij een niet-openbare Europese aanbesteding vo...

Tony van Wijk Artikel 01.08.2013

Onrechtmatig afgebroken onderhandelingen leidt tot schadeplicht voor gemeente

Het Hof Arnhem-Leeuwarden heeft recentelijk geoordeeld dat de gemeente op onrechtmatige wijze de onderhandelingen met een projectontwikkelaar inzake woningbouw op een locatie heeft afgebroken. Van een overeenkomst was geen sprake nu er geen aanbod was gedaan. Echter het college van Burgemeester en Wethouders (hierna: het college) had wel verwachtingen bij de projectontwikkelaar gewekt dat enige vorm van woningbouw zou worden toegestaan.De zaakEen terrein waar voorheen een steenfabriek gevesti...

Bart van Meer Artikel 19.07.2013

Foute referentie toch accepteren?

Onlangs wees ik op een uitspraak van de Haagse rechter waarin de hoofdregel is bevestigd dat een niet-toereikende referentie niet mag worden geaccepteerd dan wel worden vervangen door een andere referentie. Dezelfde rechter heeft enkele maanden later in een andere zaak geoordeeld dat een gebrekkige referentie wel had moeten worden geaccepteerd. De zeer bijzondere omstandigheden van het geval noopten tot het maken van een uitzondering op de hoofdregel.De feitenEen waterschap en een gemeente he...

Tony van Wijk Artikel 26.06.2013

Doorstart BV mag failliet niet vervangen als raamcontractant

De voorzieningenrechter van de Rechtbank Roermond oordeelde recentelijk dat een nieuwe BV, opgericht na een faillissement, niet de plaats van de failliete BV mag innemen bij een raamovereenkomst. De nieuwe BV heeft niet deelgenomen aan de aanbestedingsprocedure en zou tevens niet voldoen aan de daarbij gestelde eisen.De zaakNa een openbare Europese aanbesteding zijn A BV, B BV en C BV met het Waterschapsbedrijf Limburg een raamovereenkomst aangegaan met als onderwerp "onderhoud en renovatie r...

Tony van Wijk Artikel 30.05.2013