Onze kennis Sterker door kennis

Voorwaarden voor kwijtschelding restantschuld NHG

Als niet wordt voldaan aan de voorwaarden scheldt Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen de restant hypotheekschuld niet kwijt. Hypotheek met NHGEen hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) heeft voordelen. De te betalen rente is lager dan een hypotheek zonder NHG. Reden daarvoor is dat als er betalingsproblemen zijn waardoor de woning, al dan niet via een veiling, verkocht moet worden en de opbrengst vervolgens onvoldoende is om de hypotheekschuld geheel te kunnen betalen, de financi...

Bas Bookelmann Artikel 10.04.2012

Verbouwing van winkelruimten in appartementengebouw leidt voor de omzetbelasting niet tot nieuw vervaardigde zaak

Een bestaande onroerende zaak kan zo ingrijpend worden verbouwd, en het gebruik daarvan worden gewijzigd, dat er voor de omzetbelasting sprake is van een nieuw vervaardigde zaak. Gevolg is dan dat bij overdracht van deze zaak er mogelijk sprake is van een met BTW-belaste levering.Dit zal met name spelen wanneer de zaak nog niet in gebruik is genomen dan wel minder dan twee jaar geleden voor het eerst na de verbouwing in gebruik is genomen. Uiteraard moet de levering door een ondernemer plaats...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 30.03.2012

Staat bij uiteindelijke oplevering bepalend voor fiscaal regime levering

In de zaak “Don Bosco”, waarover mijn collega mr. Anouk Bisseling en ik al eerder berichtten, is door het Hof Den Haag een einduitspraak gedaan.De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 10 juni 2011 de zaak verwezen naar het Hof Den Haag voor de vraag of het na de sloop opgeleverde terrein op dat moment een bouwterrein is als bedoeld in de Wet op de omzetbelasting. Volgens de Hoge Raad is het namelijk niet van belang hoever de sloop van de oude gebouwen gevorderd was op het moment van de levering...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 19.03.2012

Aanwezigheid rotonde resulteerde niet in BTW bouwterrein

Levering van onroerende zaken is voor de heffing van BTW vrijgesteld. Dit is anders wanneer er sprake is van een bouwterrein in de zin van de BTW. Hiervan kan onder meer sprake zijn wanneer er sprake is van levering van onbebouwde grond waaraan in de omgeving voorzieningen zijn getroffen met het oog op de bebouwing van de grond.Bij de zaak die voor de rechtbank Breda diende op 26 september 2011 (LJN: BU4758) was het de vraag of de aanleg van een rotonde in de omgeving van een nieuwbouwgebied...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 15.02.2012

Perceel kwalificeert als bouwterrein door voorzieningen in de omgeving

De wet op de Omzetbelasting gaat er als hoofdregel vanuit dat de levering van onroerende zaken vrijgesteld is van omzetbelasting. Dat is anders als er sprake is van een bouwterrein. Hiervan kan onder meer sprake zijn bij de levering van onbebouwde grond ten aanzien waarvan in de omgeving bewerkingen plaatsvinden of hebben plaatsgevonden met het oog op de bebouwing van de grond.In de casus die door het Hof Den Haag op 27 december 2011 is berecht (LJN: BV0160) hebben drie ondernemers verschille...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 12.01.2012

Verkoper kan koopovereenkomst ontbinden als deze niet schriftelijk is vastgelegd

Op grond van de wet is voor de verkoop van een woning aan een particulier vereist dat de koopovereenkomst schriftelijk wordt vastgelegd. Deze bepaling is in de wet opgenomen om de koper tegen overhaaste aankoopbeslissingen te beschermen. Niet duidelijk was of deze bescherming ook aan de verkoper toe kwam.In het geval waarover de Hoge Raad zich bij arrest van 9 december 2011 heeft uitgesproken (LJN: BU7412), had de verkoper de koopovereenkomst niet ondertekend omdat hij zijn financiering van e...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 16.12.2011

Twee uitspraken over derdenbeslag onder de koper

Op 8 oktober 2010 heeft de Hoge Raad bepaald, dat de inschrijving van een koopovereenkomst in de openbare registers geen bescherming biedt tegen derdenbeslag onder de koper op de koopsom. Op 3 november 2010 schreef ik een artikel, waarin dit arrest werd behandeld.Recent zijn over dit onderwerp uitspraken gewezen door het Hof Den Bosch en de Rechtbank Haarlem. 1) Op 25 oktober 2011 heeft het Hof Den Bosch een derdenbeslag onder de koper op de koopsom, dat was gelegd na de inschrijving van de k...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 07.12.2011

Verbod om een bezwaar te maken tegen bouwvergunning niet nietig

Het Hof Amsterdam heeft in haar uitspraak van 16 augustus 2007 (LJN: BC1167) uitgemaakt dat een bepaling in een overeenkomst die het een eigenaar van een perceel verbiedt om bezwaar te maken tegen de aanvraag van een omgevingsvergunning (bouwvergunning) voor het naastgelegen perceel nietig is wegens strijd met de grondwet en het verdrag tot bescherming van de rechten van de mens. Het Hof was van mening dat opvolgende verkrijgers van de onroerende zaak rechtsbescherming werd ontzegd en achtte...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 07.09.2011

Mandelige eigenaar niet zonder meer gehouden bij het dragen in kosten herstel mandelige fundering

Op grond van de wet kan de fundering onder een gemeenschappelijke bouwmuur mandelig zijn als deze tot nut van beide onroerende zaken dient. Op grond van artikel 5:65 Burgerlijk Wetboek is een mede-eigenaar gehouden om bij te dragen in de kosten van herstelwerkzaamheden aan een mandelige fundering, indien het herstel van die fundering nodig is.In de casus die diende voor de Rechtbank Amsterdam heeft de rechtbank in haar uitspraak van 25 augustus 2011 (LJN: BR5848) aangegeven dat het begrip “no...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 07.09.2011

Belangrijke wijziging bij belastingheffing vastgoedvennootschappen

De Hoge Raad heeft op 10 juni 2011 een arrest (nr. 10/00498| LJN BQ7580) gewezen waarin aan haar de vraag was voorgelegd of er ter zake van de overdracht van aandelen in een zogenaamde vastgoedvennootschap in de zin van artikel 4 Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: WBR) een beroep gedaan kan worden op de vrijstelling betreffende zogenaamde nieuw vervaardigde onroerende zaken die nog niet in gebruik zijn genomen als bedoeld in artikel 15 lid 1 aanhef en letter a WBR.Op 13 januari 198...

Klaas-Albert Veerbeek Artikel 21.06.2011

Voor de vaststelling van een recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in een splitsing betrokken registergoed oordeelt de Hoge Raad, dat de splitsingsakte en een onverplicht gemaakte splitsingstekening bepalend zijn.

Op 28 januari jl. heeft de Hoge Raad geoordeeld in een geschil tussen twee appartementseigenaren over de vraag wie het recht bezat tot het uitsluitend gebruik van een betegeld stukje grond achter de woning van een van de appartementseigenaren. In afwijking van de uitspraak van het Hof stelt de Hoge Raad hierbij vast dat de splitsingsakte en de splitsingstekening het uitgangspunt dienen te zijn. Sinds 1972 wordt een splitsingstekening zo essentieel geacht dat deze aan de splitsingsakte gehecht...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 30.03.2011

Zonder uitdrukkelijke aanvaarding ruilverkavelingslasten, moeten deze door verkoper worden voldaan

Bij de overdracht van onroerende zaken dient de verkoper er voor te waken dat juridische lasten en beperkingen die op het verkochte drukken door de koper uitdrukkelijk worden aanvaard. Enkele jaren geleden is reeds door de Hoge Raad bepaald dat de ruilverkavelingskosten of landinrichtingsrente uitdrukkelijk door de koper dienen te worden aanvaard 1. Indien deze uitdrukkelijke aanvaarding achterwege blijft, kan de koper voor de betaling daarvan naar de verkoper verwijzen. Bij uitspraak van 16...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 23.03.2011