Onze kennis Sterker door kennis

Geldt voor gespikkeld wonen de 35% WWS puntentoeslag voor zorgwoningen?

Gespikkeld wonen is voor veel zorginstellingen het nieuwe concept van samenwonen onder één dak. Op deze manier wonen mensen met en zonder een fysieke beperking samen in een gemeenschap. Alle appartementen in het complex zijn geschikt voor mensen met een fysieke beperking. Mag de puntentoeslag van 35% voor een ‘zorgwoning’ dan ook worden toegepast bij de appartementen die verhuurd worden aan mensen zonder een fysieke beperking? De Huurcommissie denkt van niet.

Kristel Verkleij Artikel 25.03.2024

Aanpassing Beleidsboek servicekosten in aantocht

Uit de rechtspraak blijkt dat bij de verhuur van woonruimte vaak ten onrechte servicekosten in rekening worden gebracht of daarvoor een te hoog bedrag wordt berekend. Bij brief van 4 juli 2023 heeft Minister de Jonge daarom aangekondigd het Besluit servicekosten te willen gaan aanpassen.

Kristel Verkleij Artikel 04.09.2023

Tijdelijke huurovereenkomsten afgeschaft

Op 16 mei 2023 heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel ‘Wet vaste huurcontracten’ aangenomen. Met deze wet wordt de mogelijkheid die in 2016 in de wet is gekomen om woonruimte tijdelijk te verhuren (zonder huurbescherming) afgeschaft. We bespreken de belangrijkste punten

Rutger Fabritius Artikel 17.05.2023

Wet opkoopbescherming introduceert vergunningplicht bij verhuur van nieuw aangekochte woningen

Op 1 januari 2022 is de Wet opkoopbescherming in werking getreden. Deze wet geeft gemeenten (tijdelijk) de bevoegdheid om in hun huisvestingsverordening gebieden aan te wijzen waarin het verhuren van goedkope en middeldure koopwoningen. Doel is om koopstarters en de middeninkomens meer kans te geven op een betaalbare koopwoning of om extra druk op de leefbaarheid als gevolg van de opkoop van woningen voor verhuur te beperken (buy-to-let). Gemeenten mogen deze bevoegdheid dan ook alleen aanwenden indien zij dat noodzakelijk en geschikt achten voor het bestrijden van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. In dit artikel staan we stil bij de gevolgen van deze nieuwe wet voor verhuurders.

Robert Rijpstra MRICS Artikel 07.10.2022

Vuistregel drie maanden huurachterstand voor ontruiming huurwoning gaat niet altijd op en behoeft nuancering

De vuistregel dat een rechter een ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de huurwoning zal toewijzen bij een huurachterstand van drie maanden, behoeft nuancering. Uit recente rechtspraak blijkt dat rechters ook als voorwaarde kunnen stellen dat de verhuurder het niet kunnen incasseren van de huurachterstand eerst dient te hebben gemeld bij de gemeente. Het wél melden kan vervolgens een afkoelingsperiode tot gevolg hebben waardoor verhuurders het risico lopen dat zij 6 maanden lang geen betaling van de huurachterstand bij de rechter kunnen vorderen. Dit geldt zowel voor woningcorporaties als voor particuliere verhuurders.

Robert Rijpstra MRICS Artikel 17.08.2022

Ontoereikende koppeling resulteert in overheersend woonelement mét huurbescherming

Voor zorginstellingen en woningcorporaties is een gemengde huur- en zorgovereenkomst van essentieel belang om zekerheid te creëren dat hun zorgvastgoed wordt bewoond door cliënten die tevens zorg afnemen. In geval van een overheersend zorgelement betekent rechtsgeldige beëindiging van de zorgovereenkomst namelijk beëindiging van de huurovereenkomst – zonder dat de huurder recht heeft op huurbescherming. Een recente uitspraak van de rechtbank Overijssel benadrukt het belang dat deze gemengde overeenkomst zorgvuldig wordt opgesteld teneinde dit gewenste resultaat te bereiken. In deze zaak gaat het fout en kan de huurder – ondanks het eindigen van de zorgovereenkomst – in de woning blijven wonen.

Kristel Verkleij Artikel 16.12.2021

Serie wijziging verkoopregels bezit woningcorporaties, deel 5: maatschappelijk onroerend goed (MOG)

Op 26 november 2021 is het Besluit tot wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 gepubliceerd in de Staatscourant. Dit besluit moet een einde maken aan de complexe, starre en niet altijd logische verkoopregels voor woningcorporaties. In deze serie worden de belangrijkste wijzigingen in de verkoopregels voor woningcorporaties per categorie vastgoed besproken. In dit vijfde deel worden de nieuwe verkoopregels voor maatschappelijk onroerend goed (MOG) besproken.

Robert Rijpstra MRICS Artikel 09.09.2021

Wetsvoorstel opkoopbescherming en verruiming tijdelijke verhuur

In het april nummer van het vakblad Vastgoedrecht (VGR 2021/2/pag.66-68) gaan advocaten Robert Rijpstra en Coen van Schaijk in op het wetsvoorstel opkoopbescherming en tijdelijke verhuur. Het wetsvoorstel kan grote gevolgen hebben voor vastgoedbeleggers.

Robert Rijpstra MRICS Artikel 17.05.2021

Zorg en wonen in het bestemmingsplan

De planregels en de op de plankaart vermelde bestemming zijn beslissend voor het antwoord op de vraag of er sprake is van strijd met het bestemmingsplan. Een planregel moet letterlijk worden uitgelegd omwille van de rechtszekerheid. Bij het ontbreken van een definitie van een bepaling in de planregels kan aansluiting worden gezocht bij de definities van het begrip in andere wet- en regelgeving, dan wel het normale spraakgebruik. Bij het bepalen van het normale spraakgebruik zoekt de Raad van State aansluiting bij het Van Dale Groot Woordenboek van de Nederlandse taal. Deze systematiek kan in de praktijk tot uiteenlopende uitkomsten leiden onder meer bij woonvormen waarbij sprake is van een combinatie van wonen en zorg.

Robert Rijpstra MRICS Artikel 19.01.2021

Verkoopregels bij vervreemding van intramuraal zorgvastgoed door corporaties

Op het moment dat een woningcorporatie intramuraal zorgvastgoed (verpleeghuiszorg) wil verkopen aan de hurende zorginstelling, dan dient zij hiervoor goedkeuring te vragen van de Autoriteit Wonen (‘Aw’). ILT, het uitvoeringsorgaan van Aw, stelt zich daarbij op het standpunt dat de verkoop van dit zorgcomplex de verkoopregels van ‘wonen’ dienen te doorlopen en niet de verkoopregels van ‘maatschappelijk vastgoed’. Gevolg is dat ILT van de kopende zorginstelling verlangt dat zij in de koopovereenkomst verklaart dat zij zich als een sociaal verhuurder zal gedragen, alsmede dat de ‘woongelegenheden’ ten minste zeven jaar voor de verhuur bestemd blijven.

Robert Rijpstra MRICS Artikel 17.07.2019

Beëindiging gemengde huur- en zorgovereenkomst contractueel beperkt

Bij een gemengde huur- en zorgovereenkomst waarin het verzorgingselement overheerst kan beëindiging van de zorgovereenkomst leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst zonder dat de bepalingen van Boek 7 BW hieraan in de weg staan. In de uitspraak van 16 oktober 2018 van de Rechtbank Limburg heeft de verhuurder zich in zijn eigen vingers gesneden door deze beëindigingsmogelijkheid (waarschijnlijk onbewust) contractueel te hebben beperkt.

Robert Rijpstra MRICS Artikel 09.11.2018

Huurcommissie: zonnepanelen die roerend zijn doorbelasten in de servicekosten

De Huurcommissie heeft in juni 2017 in het Beleidsboek nutsvoorzieningen en servicekosten laten opnemen dat verhuurders een vergoeding voor zonnepanelen mogen opnemen in de servicekosten. Voorwaarde is wel dat de zonnepanelen zich als roerende zaken kwalificeren. Daarvoor is vereist dat ze zonder beschadiging van betekenis aan de panelen of het dak weggenomen kunnen worden. Op het moment dat de zonnepanelen geïntegreerd zijn in het dak, dan kwalificeren de zonnepanelen zich als onroerende zak...

Robert Rijpstra MRICS Artikel 09.11.2017