Zoeken
  1. Home
  2. Kennis
  3. Artikelen
  4. Aanpassing box 3-regime: de gevolgen voor de vastgoedbelegger in privé

Aanpassing box 3-regime: de gevolgen voor de vastgoedbelegger in privé

De staatssecretaris van Financiën heeft op vrijdag 6 september 2019 in een brief aan de Tweede Kamer de contouren geschetst voor de aanpassing van de vermogensrendementsheffing in de inkomstenbelasting in box 3. Naar verwachting werkt het Ministerie van Financiën voor de zomer van 2020 een wetsvoorstel uit voor de Tweede Kamer, waarna het aangepaste box 3-regime per 1 januari 2022 in werking treedt. In deze blog behandelen wij de gevolgen van de aanpassing voor de vastgoedbelegger in privé.
Auteur artikelJondalar van Heugten
Gepubliceerd12 september 2019
Laatst gewijzigd28 september 2019
Leestijd 

De aanpassing van de vermogensrendementsheffing in box 3 hing al langer in de lucht gezien het arrest van de Hoge Raad, waarin de Hoge Raad oordeelde dat spaarders op stelselniveau worden geconfronteerd met een buitensporig zware last die in strijd is met het Europees recht. Daarnaast is er in de media en de Tweede Kamer commotie ontstaan over vastgoedexploitanten die de keuze hebben om hun portefeuille in aanmerking te nemen tegen een relatief lage belastingdruk in box 3. Zie in dit kader ook onze blog over het exploiteren van vastgoed in privé waar wij de bijbehorende inkomstenbelastingaspecten bespreken.

Mede naar aanleiding van deze arresten en commotie heeft de staatssecretaris van Financiën de contouren bekend gemaakt voor de aanpassing van de vermogensrendementsheffing in de inkomstenbelasting in box 3, zodat spaarders minder zwaar belast worden en beleggers (met vreemd vermogen) zwaarder belast worden.

Huidige box 3-regime

Het belastbare inkomen in box 3 wordt bepaald op basis van een forfaitair rendement over de zogenoemde rendementsgrondslag. Voor de bepaling van de rendementsgrondslag geldt de jaarlijkse peildatum 1 januari.

De waarde van de bezittingen minus bijbehorende schulden worden tot de rendementsgrondslag in box 3 gerekend.

Voor de bepaling van de waarde van de bezittingen voor de rendementsgrondslag geldt de daadwerkelijke waarde (waarde in het economisch verkeer). Voor de bepaling van de waarde van de woningen, zoals appartementen, kan de WOZ-waarde worden gehanteerd.

Indien een appartement met huurbescherming wordt verhuurd, mag de leegwaarde-ratio worden toegepast. De leegwaarde-ratio is een waarde drukkende factor afhankelijk van de jaarhuur ten opzichte van de WOZ-waarde. De leegwaarde-ratio die kan worden toegepast zit in een range van 45% - 85% (in 2020) van de WOZ-waarde.

De omvang van de rendementsgrondslag minus het heffingsvrije vermogen van  € 30.846 wordt vervolgens vermenigvuldigd met het forfaitaire rendement. Het forfaitaire rendement voor 2020 bedraagt:

  Van € 0 tot en met € 72.797  Van € 72.798 tot en met € 1.005.572 Meer dan € 1.005.572
Weging rendementsklasse I 67% 21% 0%
Weging rendementsklasse II 33% 79% 100%
2020 1,80% 4,22% 5,33%

Het forfaitaire rendement wordt vervolgens belast tegen een tarief van 30%.

Voorstel aanpassing box 3-regime

Op basis van het voorstel wordt vanaf 2022 een onderscheid gemaakt in 3 typen vermogensbestanddelen voor de bepaling van het forfaitair rendement.

De 3 typen vermogen en de bijbehorende forfaitaire rendementen kunnen als volgt worden omschreven:

  1. Spaarvermogen, zoals een spaarrekening of deposito's. Het forfaitaire rendement zou op basis van de cijfers 2020 uitkomen op 0,09%.
  2. Beleggingen, zoals vastgoed, obligaties, effectenportefeuilles en vorderingen. Het forfaitaire rendement zou op basis van de cijfers 2020 uitkomen op 5,33%.
  3. Schulden, waaronder schulden aan de eigen vennootschap (zoals een BV). Indien dit zou worden bepaald op basis van de cijfers voor 2020 zou de forfaitaire rente 3,03% bedragen. In samenhang met het eerder aangekondigde wetsvoorstel ‘Excessief lenen bij eigen vennootschap’ heeft het aangepaste stelsel tot gevolg dat het financieren van beleggingsvermogen vanaf 2022 sterk wordt ontmoedigd. Zie in dit kader ook onze blog over dit wetsvoorstel.

Op basis van het bovenstaande wordt het forfaitaire rendement in box 3 als volgt bepaald:

(0,09% x spaarvermogen) + (5,33% x beleggingen) – (3,03% x schulden)

Van het forfaitaire rendement is € 400 vrijgesteld per belastingplichtige. Dit betekent concreet dat € 440.000 aan spaargeld is vrijgesteld op basis van de contouren, of € 7.505 indien de bezittingen alleen uit beleggingen (vastgoed) bestaan.

Over het belastbare inkomen wordt naar verwachting 33% inkomstenbelasting geheven.

De peildatum voor bezittingen en schulden in box 3 blijft 1 januari van het betreffende kalenderjaar. In het nieuwe systeem zal het derhalve aantrekkelijk zijn om voor 1 januari beleggingen om te wisselen naar spaargeld. In het wetsvoorstel zullen antimisbruikbepalingen worden opgenomen om dergelijke ‘peildatumarbitrage’ tegen te gaan. De daadwerkelijke uitwerking is momenteel nog niet bekend.

Belastingplichtigen met bezittingen (exclusief schulden) van € 30.000 of minder, worden niet belast in box 3. Wanneer de bezittingen (exclusief schulden) van de belastingplichtige een waarde hebben van meer dan € 30.000, wordt het totale vermogen dus ook over de eerste € 30.000 aan de hand van de hiervoor beschreven regels in de heffing betrokken.

Gevolgen vastgoedbelegger in privé

Voor spaargeld gaat de belastingheffing in box 3 drastisch omlaag. Voor alle andere box 3-vermogenscategorieën wordt de inkomstenbelasting in box 3 verhoogd. Denk daarbij aan vorderingen, beleggingsportefeuilles, tweede woningen en beleggingspanden in Nederland. Zeker als die vermogensbestanddelen gefinancierd zijn met een lening gaan belastingplichtige straks aanzienlijk meer vermogensrendementsheffing in box 3 betalen dan in het huidige stelsel. Ten opzichte van het huidige systeem wordt het vanuit fiscaal optiek minder interessant om beleggingen (gedeeltelijk) met een lening te financieren. In samenhang met het eerder aangekondigde wetsvoorstel ‘Excessief lenen bij eigen vennootschap’ heeft het aangepaste stelsel tot gevolg dat het financieren van beleggingsvermogen vanaf 2022 sterk wordt ontmoedigd.

Voor beleggingen wordt namelijk uitgegaan van een fictief rendement van 5,33%, terwijl maar 3,03% als fictief rendement in aftrek mag worden gebracht voor schulden. Over het verschil van 2,3% betaalt de belegger 33% inkomstenbelasting in box 3.

De gevolgen voor de vastgoedbelegger kan aan de hand van onderstaand voorbeeld geconcretiseerd worden:

Voorbeeld
Een vastgoedbelegger heeft in privé beleggingspanden (verhuurde appartementen) met een werkelijke waarde van € 3.000.000 die gefinancierd is met een banklening van € 1.800.000. De WOZ-waarde van de beleggingspanden bedraagt € 2.700.000. De huurinkomsten bedragen € 160.000.

Huidige box 3-regime

De WOZ-waarde van € 2.700.000 geldt als uitgangspunt. Voor de bepaling van de verhuurde waarde mag de leegwaarderatio worden toegepast. De huurinkomsten bedragen € 160.000, waardoor een leegwaarderatio van 73% mag worden toegepast.

  Berekening rendementsgrondslag box 3  
Bij: WOZ-waarde verhuurde appartementen van € 2.700.000 x 73% € 1.971.000
Af: Schulden € 1.800.000
Af: Heffingsvrije vermogen € 30.846
Totaal: Rendementsgrondslag box 3 € 140.154

Het forfaitaire rendement voor box 3 wordt als volgt bepaald onder het huidige box 3 regime:

  • € 72.797 * 1,80%                =         € 1.310
  • (140.154 – 72.797) * 4,22% =         € 2.842

Over het forfaitaire rendement van € 4.152 is 30% inkomstenbelasting verschuldigd ofwel € 1.245.

Voorstel aanpassing box 3-regime

Op basis van de brief zou de WOZ-waarde in combinatie met de leegwaarderatio nog steeds van toepassing kunnen zijn voor beleggingen in verhuurde appartementen.

Het forfaitaire rendement voor box 3 wordt onder het voorstel dan als volgt bepaald:

(€ 1.971.000 * 5,33% bezittingen) – (€ 1.800.000 * 3,03% schulden) - € 400 (vrijstelling) = € 50.114

Over het forfaitaire rendement is 33% inkomstenbelasting verschuldigd ofwel € 16.537.

In het huidige systeem is de belegger circa € 1.245 aan inkomstenbelasting in box 3 verschuldigd, onder het nieuwe systeem is de belegger circa € 16.537 aan inkomstenbelasting in box 3 verschuldigd. Dit is een stijging van maar liefst € 15.292.

In dit kader dient overwogen te worden of het zinvoller is om de (vastgoed)beleggingen door middel van een vennootschap in de vennootschapsbelasting met een toekomstige box 2-claim te exploiteren.

Samenloop met het wetsvoorstel belastingheffing over bovenmatige schulden van DGA aan eigen BV

De negatieve fiscale effecten voor de vastgoedbelegger zijn nog groter, indien hij zijn vastgoedportefeuille niet (gedeeltelijk) met een bankschuld heeft gefinancierd, maar voor meer dan € 500.000 met een geldlening van zijn eigen BV. In dat geval is met ingang van het jaar 2022 inkomstenbelasting in box 2 verschuldigd, indien de totale som van die schulden op 31 december 2022 (direct of indirect) meer bedraagt dan € 500.000. Het bedrag boven € 500.000 zal als een eenmalig fictief regulier voordeel uit aanmerkelijk belang in box 2 worden belast tegen het dan geldende tarief van naar verwachting 26,9%.

Zonder verdere aanpassing blijft de schuld in privé voor de heffing van inkomstenbelasting in box 3 echter wel bestaan. Daarnaast blijft de vordering bij zijn eigen BV voor de heffing van vennootschapsbelasting ook bestaan. Dit betekent dat bijvoorbeeld bij een schuld met een rente van 4% deze rente vanaf 1 januari 2022 tegen maximaal 3,03% in mindering strekt op het forfaitaire inkomen in box 3 en de werkelijke rente van 4% belast is met naar verwachting maximaal 20,5% vennootschapsbelasting bij zijn eigen BV. Een reden te meer om de structuur en/of financiering tijdig te beoordelen en eventueel te herstructureren en/of te herfinancieren.

Tot slot

De aangekondigde wijziging van het box 3-regime heeft tot gevolg dat spaarvermogen minder zwaar wordt belast. Beleggingen, zoals vastgoed, effectenportefeuilles en/of obligaties, worden ten opzichte van de huidige situatie zwaarder belast.

Op basis van het vorengaande is bij de opzet van een vastgoedbeleggingsstructuur een flexibele structuur van belang om zodoende (tijdig) de afweging te kunnen maken om de vastgoedbeleggingen in de inkomstenbelasting in box 3 in aanmerking te nemen of in de vennootschapsbelasting met een toekomstige box 2-claim in aanmerking te nemen.

Heeft u vragen? Neemt u dan contact op met Jondalar van Heugten en/of Cuno Wittrock