Aanpassingen woningwaarderingsstelsel

Op 1 oktober 2015 is het Woningwaarderingsstelsel (hierna: WWS), ook wel het puntensysteem genoemd, aangepast. De belangrijkste wijziging is dat de WWS-onderdelen woonomgeving, hinderlijke situatie en woonvorm zijn vervangen door de WOZ-waarde. De belangrijke overweging om het WWS te wijzigen was dat er tot 1 oktober 2015 alleen objectieve kwaliteitskenmerken werden gemeten. Subjectieve voorkeuren voor bepaalde kwaliteitskenmerken, zoals de uitstraling van een woning en de locatie, die bij koopwoningen voor een belangrijk deel de prijs bepalen, werden in het stelsel niet gewaardeerd. Omdat de WOZ-waarde van een woning informatie geeft over consumentenvoorkeuren op individueel woningniveau heeft minister Blok de WOZ-waarde een rol gegeven in het WWS. Volgens de minister leidt dit tot een eenvoudiger stelsel.

Gevolgen geldende huurprijs
Minister Blok heeft de verwachting uitgesproken dat de wijziging van het WWS niet zal leiden tot een wijziging van de geldende huurprijs. In de praktijk blijken er uitzonderingen te zijn. Mocht de maximale huurprijs van een individuele woning onder de gevraagde huurprijs komen te liggen, dan heeft de huurder namelijk de mogelijkheid om aan de verhuurder een huurprijsverlaging tot het niveau van de lagere maximale huurprijs voor te stellen. Dit voorstel kan eventueel door een procedure bij de huurcommissie worden gevolgd. Als de nieuwe maximale redelijke huurprijs door de aanpassingen in het WWS hoger wordt dan de gevraagde huurprijs, dan kan dit niet tot verhoging van de huurprijs leiden. Verhuurders kunnen de huurprijs enkel jaarlijks verhogen conform het wettelijk toegestane percentage.

WOZ-praktijk
De wijziging van het WWS heeft ook gevolgen voor de WOZ-praktijk. Veel gemeenten verstuurden WOZ beschikkingen sinds het afschaffen van het gebruikersdeel van de onroerendezaakbelasting in 2006 niet meer naar huurders omdat zij meestal geen inhoudelijk belang bij de WOZ-beschikking hadden. Door de wijziging van het WWS kunnen huurders weer een eigen belang bij een WOZ-beschikking hebben. De Waarderingskamer heeft dan ook aangegeven dat gemeenten WOZ-beschikkingen weer aan huurders zullen moeten toezenden. Huurders kunnen bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking. Ook verhuurders kunnen hier bezwaar tegen maken. Het is daarbij zeer goed mogelijk dat huurders en verhuurders tegenstrijdige argumenten tegen een WOZ-beschikking zullen aanvoeren, aangezien zij tegengestelde belangen hebben. Verhuurders kunnen vanuit het oogpunt van financiering en waardering belang hebben bij een hogere WOZ-waarde, terwijl huurders in de regel juist belang hebben bij een lagere WOZ-waarde. Minister Blok overweegt daaromtrent dat de gemeente in een dergelijk geval bij het beoordelen van de juistheid van de WOZ-taxatie de standpunten van beide zijden moet meewegen. Indien een bezwaar leidt tot een verhoging of verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde zullen de belanghebbenden die eerder een beschikking hebben ontvangen daarvan op de hoogte worden gebracht.

Robert Rijpstra heeft over dit onderwerp een artikel geschreven in het Tijdschrift voor Vastgoedrecht (Robert Rijpstra, ‘Aanpassingen woningwaarderingsstelsel’, Vastgoedrecht 2015/6, p. 163-165)  Heeft u vragen op het gebied van huurrecht, neem dan gerust contact op met Robert Rijpstra, specialist huurrecht.