Aansprakelijkheid makelaar jegens derden: zelfstandige controleplicht, beroep op exoneratie

In een arrest van 17 februari 2012 heeft de Hoge Raad op drie aspecten een interessant arrest gewezen over de aansprakelijkheid van een makelaar o.g. jegens een derde. In deze kwestie ging het om verkoop van een bedrijfspand, waarbij de betreffende makelaar als makelaar verkoper betrokken was. Na levering aan de koper bleek dat de oppervlakte van het verkochte beduidend kleiner was dan in de brochure van de makelaar en op het verkoopbord was vermeld.De koper sprak vervolgens zowel de verkoper als diens makelaar aan, in verband met het feit dat hem een pand met een veel kleinere oppervlakte was geleverd dan hem was voorgespiegeld. Het hof veroordeelde de verkoper en de makelaar tot betaling van een bedrag van € 279.660,--. De Hoge Raad vernietigt echter het arrest van het hof.

Zelfstandige controleplicht makelaar t.a.v. door klant verstrekte gegevens?

In de brochure resp. op het verkoopbord van de makelaar was vermeld dat de oppervlakte van het gebouwde gedeelte van het verkochte object ca. 11.940 m² resp. 12.000 m² betrof. Deze gegevens waren afkomstig van de verkoper c.q. de opdrachtgever van de makelaar. In de brochure was een exoneratieclausule (dat aansprakelijkheid m.b.t. de gegevens niet kan worden aanvaard) opgenomen, op de voet van elke pagina. Na de levering bleek de oppervlakte in werkelijkheid 10.185 m ² te zijn.

Het hof had – kort gezegd – overwogen dat een makelaar zelf de oppervlakte dient op te meten, alvorens die aan aanstaande kopers ter kennis te brengen. Van een opdrachtgever (of een andere makelaar) afkomstige informatie dient de makelaar op juistheid te onderzoeken, aldus het hof.

De Hoge Raad overweegt echter dat de vraag of een makelaar die bij een transactie betrokken is gehouden is om zelfstandig te (laten) controleren of van de opdrachtgever of een derde ontvangen gegevens die onder zijn verantwoordelijkheid aan potentiële kopers worden meegedeeld, juist zijn, niet in haar algemeenheid kan worden beantwoord. Dat antwoord is afhankelijk van de omstandigheden van het geval (van belang was hier met name dat de opdrachtgever het pand zelf had ontworpen en gebouwd – en dus goed op de hoogte mocht worden verondersteld met de maten ervan – en de makelaar in de brochure een voorbehoud had opgenomen). Omdat het hof niet alle relevante omstandigheden in haar oordeel had betrokken, acht de Hoge Raad de daarop gerichte klacht van de makelaar doeltreffend.

Exoneratieclausule geldend jegens derden?

Het hof had voorts het beroep van de makelaar op diens exoneratieclausule verworpen, omdat de koper als derde en niet als contractspartij kan worden aangemerkt.

Op dat punt overweegt de Hoge Raad dat de makelaar daar eveneens terecht over klaagt, omdat het antwoord op de vraag of – en zo ja, in hoeverre – een potentiële koper op de juistheid van de door een makelaar verstrekte informatie mag afgaan, onder meer afhankelijk is van eventuele mededelingen van de makelaar over de mate waarin hij voor de juistheid van die gegevens instaat. Daaraan kan niet afdoen dat hij jegens een potentiële koper niet in een contractuele verhouding staat.

Beroep op exoneratieclausule naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar?

Ten slotte klaagde de makelaar over de overweging van het hof dat het beroep op de exoneratieclausule (voor zover al mogelijk) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was, vanwege de omvang van de door de koper te lijden schade, bestaande in de jaarlijks te derven huurinkomsten.

Ook die klacht slaagt. Volgens de Hoge Raad kan niet worden gezegd dat de enkele omstandigheid dat de koper door de kleinere oppervlakte jaarlijks een aanzienlijk bedrag aan huurinkomsten derft, reeds aan het beroep op het exoneratiebeding in de weg staat, ongeacht de overige omstandigheden van het geval. Alle door de makelaar aangevoerde omstandigheden moeten worden meegewogen.

De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof en verwijst de zaak naar een ander hof, dat vervolgens – met inachtneming van de overwegingen van de Hoge Raad – de zaak opnieuw dient te beoordelen.

Conclusie

Door een makelaar aan potentiële gegadigden (huurders/kopers) verstrekte onjuiste informatie over een object, leidt niet zonder meer tot aansprakelijkheid van die makelaar. Om tot een oordeel over de aansprakelijkheid te komen, dient te worden gekeken naar alle omstandigheden van het geval.

Overigens vernietigt de Hoge Raad in een op dezelfde dag gewezen uitspraak ook het arrest van het hof ten aanzien van de koper versus de opdrachtgever van de makelaar c.q. de verkoper, omdat het hof bij zijn oordeel dat het beroep van de verkoper op een exoneratiebeding in de transportakte naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, eveneens onvoldoende aandacht heeft besteed aan alle relevante omstandigheden.