Aansprakelijkheid makelaar jegens koper na verstrekking onjuiste (oppervlakte)gegevens

Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft op 21 mei 2013 een arrest gewezen over de aansprakelijkheid van een makelaar jegens derden, in vervolg op een uitspraak van 17 februari 2012 van de Hoge Raad waarmee een eerdere uitspraak van het Gerechtshof Arnhem van 26 november 2008 was vernietigd.

In deze kwestie ging het om verkoop van een bedrijfspand, waarbij de betreffende makelaar als makelaar verkoper betrokken was. Na levering aan de koper bleek dat de oppervlakte van het verkochte beduidend kleiner was dan in de brochure van de makelaar en op het verkoopbord was vermeld.

De koper sprak vervolgens zowel de verkoper als diens makelaar aan, omdat hem een pand met een veel kleinere oppervlakte was geleverd dan hem was voorgespiegeld. Het Gerechtshof Arnhem veroordeelde de verkoper en de makelaar tot betaling van een bedrag van € 279.660,--. De Hoge Raad vernietigde echter het arrest van het hof, omdat het hof

(1) niet alle relevante omstandigheden had betrokken in haar oordeel dat de makelaar zelf de door de verkoper (c.q. de opdrachtgever van de makelaar) opgegeven informatie op juistheid had moeten onderzoeken;

(2) ten onrechte het beroep van de makelaar op een exoneratieclausule had verworpen, vanwege het enkele feit dat de koper als derde en niet als contractspartij diende te worden aangemerkt, en;

(3) niet alle ter zake doende omstandigheden had meegenomen in zij oordeel dat het beroep op de exoneratieclausule (voor zover al mogelijk) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was, vanwege de omvang van de door de koper te lijden schade, bestaande in de jaarlijks te derven huurinkomsten.

Na de terugverwijzing door de Hoge Raad, en met inachtneming van diens oordeel, heeft het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch de vorderingen van de koper jegens de makelaar in het arrest van 21 mei jl. alsnog afgewezen en zodoende de oorspronkelijk uitspraak van de rechtbank bevestigd.

Zelfstandige controleplicht makelaar t.a.v. door klant verstrekte oppervlaktegegevens?

De makelaar heeft betwist dat zij onvoldoende onderzoek naar het te verkopen object zou hebben gedaan en meer in het bijzonder naar de oppervlakte. De makelaar heeft desgevraagd diverse gegevens van de opdrachtgever verkregen en verzocht het pand zelf te taxeren. Die opdracht kreeg zij echter niet. Het hof overweegt, al deze omstandigheden beschouwende, dat er onvoldoende aanleiding was voor de makelaar om te twijfelen aan de door de opdrachtgever verstrekte gegevens over de oppervlakte. In dit geval rustte er volgens het hof dan ook geen plicht op de makelaar om de oppervlakte zelf te meten/controleren.   

Exoneratieclausule geldend jegens derden?

Het hof overweegt vooraf dat de makelaar in twee verbanden een beroep heeft gedaan op de op iedere pagina van de verkoopbrochure voorkomende exoneratie en/of slot-exoneratie. Enerzijds in het kader van het verweer jegens de gestelde beroepsfout: de makelaar stelt dat de tekst van de exoneratie(s) met zich brengt dat de koper niet zonder meer mocht vertrouwen op de mededelingen van de makelaar ter zake de oppervlakte van het bedrijfspand. Anderzijds in het kader van de stelling dat – mocht een beroepsfout worden aangenomen – de exoneratie(s) aan aansprakelijkheid daarvoor van de makelaar in de weg staan.

Het hof overweegt dat de makelaar weliswaar op tamelijk stellige wijze onjuiste beweringen over de oppervlakte van het verkochte bedrijfspand heeft gedaan (in de brochure resp. op het verkoopbord van de makelaar was vermeld dat de oppervlakte van het gebouwde gedeelte van het verkochte object ca. 11.940 m² resp. 12.000 m² betrof, waar dat 10.185 m ² bleek te zijn), maar dat daar tegenover staat dat in de slot-exoneratie in de verkoopbrochure duidelijk wordt vermeld dat de brochure is samengesteld aan de hand van de door de opdrachtgever aan de makelaar ter hand gestelde gegevens en tekeningen en dat de makelaar – daarom – geen garanties kan verstrekken, noch aansprakelijkheid aanvaarden. Het hof overweegt dat de koper om die reden niet zonder meer mocht vertrouwen op de juistheid van de oppervlaktegegevens. Met andere woorden: de makelaar kan zich beroepen op de exoneratie in het kader van het verweer jegens de gestelde beroepsfout, in die zin dat daarmee duidelijk wordt gemaakt dat de makelaar niet voor de juistheid van die gegevens instaat en een koper/gegadigde daarop niet zonder meer kan afgaan.

Het hof overweegt voorts dat de koper niet voldoende heeft aangevoerd om haar stelling dat de makelaar wist of behoorde te weten dat de oppervlakte van het bedrijfspand voor de koper van essentieel belang was, te kunnen dragen (er was bijvoorbeeld tijdens de onderhandelingen niet alleen over verhuur maar ook over sloop gesproken met de makelaar).

Naar het oordeel van het hof volgt uit dit alles dat de koper onvoldoende heeft aangevoerd om de door haar gestelde beroepsfout van de makelaar te kunnen dragen.

Beroep op exoneratieclausule naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar?

Omdat de beroepsfout niet is vast komen te staan gaat het hof verder niet in op de stelling van de koper dat een beroep op de exoneratieclausule – mocht een beroepsfout zijn aangenomen – naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Conclusie

Door een makelaar aan potentiële gegadigden (huurders/kopers) verstrekte onjuiste informatie over een object, leidt niet zonder meer tot aansprakelijkheid van die makelaar. Om tot een oordeel over de aansprakelijkheid te komen, dient te worden gekeken naar alle omstandigheden van het geval.

Overigens heeft het hof eveneens op 21 mei 2013 uitspraak gedaan in de procedure tussen de koper en de verkoper en dan met name omtrent het beroep van de verkoper op een exoneratie in de leveringsakte (het tekortschieten van de verkoper in diens verplichtingen uit de koopovereenkomst staat vast, evenals de omvang van de schade). Over de vraag of dat beroep (dat in beginsel op gaat) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is wordt voort geprocedeerd. Met name de vraag of de verkoper wist dat de oppervlakte veel kleiner was wordt daarbij van doorslaggevend belang geacht. Als de verkoper daarvan niet op de hoogte was, geldt blijkens het arrest als uitgangspunt dat verkoper zich op de exoneratie kan beroepen.

 Over deze kwestie is eerder een artikel verschenen, na de uitspraak van de Hoge Raad d.d. 17 februari 2012.