Recent gewijzigde wet- en regelgeving en voorwaarden, waaronder de UAV 2012, is verwerkt. Het model wijkt echter op veel essentiële onderdelen af van de UAV 2012. Het is geschreven in het voordeel van woningcorporaties. Aedes hoopt dat het model uitgroeit tot een standaard in de bouwpraktijk van corporaties.
Hoe meer woningcorporaties het model gaan hanteren, hoe groter de kans wordt dat het model daadwerkelijk uitgroeit tot een standaard in de bouwpraktijk. De kans dat woningcorporaties dit model daadwerkelijk gaan volgen achten wij reëel. Het model bevat namelijk een aantal zeer nuttige en specifieke bepalingen voor corporaties. Groot voordeel is daarbij dat het model tot stand is gekomen in overleg met STABU, de organisatie die bouwbestekken ontwikkelt en beheert. Aan het model is een modelbestek Administratief Deel (Bouw) voor woningcorporaties gekoppeld. STABU zal ook het Aedes model beheren. Dit betekent onder meer dat toekomstige wijzigingen in wet- en regelgeving worden verwerkt.
Voordelig voor corporaties, nadelig voor aannemers
Belangrijker is dat het model tegemoet komt aan de veel gehoorde klacht van corporaties dat de bepalingen van de UAV 2012 veel teveel in het voordeel van de aannemers zijn geschreven. Op een aantal essentiële onderdelen wijkt het model dan ook af van de UAV 2012. In de huidige markt zullen aannemers niet veel keuze hebben dan deze afwijkingen te aanvaarden, zeker als er sprake is van een aanbesteding van het werk waarbij de model aannemingsovereenkomst als toekomstig contractstuk is meegezonden. Afwijken van dit contract levert dan in de regel een uitsluiting van de aanbesteding op.
De meest in het oogspringende afwijking is de wijziging ten opzichte van par. 12 UAV 2012 (aansprakelijkheid van de aannemer na de oplevering). Uitgangspunt is dat de opdrachtgever niet langer aansprakelijk gehouden kan worden voor toezicht tijdens de uitvoering. Na het verstrijken van de onderhoudstermijn blijft de aannemer aansprakelijk voor verborgen gebreken waarbij in het model het begrip ‘verborgen gebrek’ wordt geherdefinieerd. Een verborgen gebrek is een gebrek dat door de directie bij de oplevering redelijkerwijs niet onderkend had kunnen worden. Niet langer is vereist dat het gebrek, ondanks nauwlettend toezicht tijdens de uitvoering, dan wel bij de opneming van het werk, door de directie redelijkerwijs niet onderkend had kunnen worden.
Bovendien worden de vervaltermijnen van een rechtsvordering uit hoofde van een verborgen gebrek omgezet in verjaringstermijnen. Dat is van groot belang, aangezien vervaltermijnen niet kunnen wordt gestuit en in feite van de opdrachtgever eisen dat er binnen 5 jaar een procedure wordt gestart. Verjaringstermijnen kunnen daarentegen worden gestuit en vereisen niet dat binnen 5 jaar een procedure wordt opgestart om je rechten zeker te stellen. Bovendien begint de verjaringstermijn niet te lopen na de dag waarop het werk is opgeleverd, zoals par. 12 lid 1 UAV 2012 voorschrijft, maar begint zij te lopen vanaf de dag waarop de onderhoudstermijn is geëindigd. Dat is in beginsel 6 maanden na de opleveringsdatum voor bouwkundige werken en 12 maanden voor installatietechnische werken. De aannemer leeft daardoor veel langer in onzekerheid.
De vraag is wel of het model niet teveel doorschiet in het voordeel van de corporaties. Daar lijkt het wel op. Naast de ingrijpende wijzigingen in par. 12 UAV 2012 moeten aannemers in het model namelijk afstand doen van hun retentierecht en hun recht op kostenverhogende omstandigheden. Daarnaast valt op dat de opdrachtgever bij te late oplevering, naast een korting/boete per kalenderdag, aanspraak kan maken op alle directe en indirecte schade die de corporatie lijdt. Deze schade komt bovenop de verbeurde korting/boete! Bovendien blijft de bankgarantie integraal van kracht totdat de onderhoudstermijnen zijn verstreken, vermeerderd met een maand, zonder dat de hoogte van de bankgarantie vermindert na de oplevering. Tot slot wordt ingrijpend afgeweken van par. 46 UAV 2012 (in gebreke blijven, onvermogen of overlijden van de aannemer) waarbij de aannemer al vrij snel terugvalt op de regeling met betrekking tot de beëindiging van het werk in onvoltooide staat (par. 14 lid 10 UAV 2012). De financiële gevolgen zijn als dan ingrijpend anders: de aannemer heeft enkel recht op een vergoeding van de ten tijde van de ontbinding daadwerkelijk en aantoonbaar gemaakte kosten welke naar de stand van het werk worden afgerekend. De aannemer heeft niet langer recht op de aanneemsom vermeerderd met de kosten die hij als gevolg van de niet voltooiing heeft moeten maken en verminderd met de hem door de beëindiging bespaarde kosten.
Evenredig en evenwichtig?
De aannemers zullen de komst van de model aannemingsovereenkomst met lede ogen aanzien. Opmerkelijk genoeg vermeldt de toelichting dat Aedes heeft gezocht naar een redelijke verdeling van rechten en plichten tussen opdrachtgevers en aannemers. In dat verband zou Aedes bij de totstandkoming van het model intensief overleg hebben gevoerd met belangrijke partners in de bouw. Wie dat zijn, blijft onduidelijk. Wel wordt nadrukkelijk aangegeven dat Bouwend Nederland de modellen van commentaar heeft voorzien en dat Aedes daar dankbaar gebruik van heeft gemaakt. In hoeverre het commentaar van Bouwend Nederland is verwerkt, blijft evenmin onduidelijk. Aannemelijk is dat het commentaar aanzienlijk is geweest, aangezien algemeen bekend is dat Bouwend Nederland zich er voor hard maakt dat de UAV 2012 (en de UAV 1989) een evenwichtig set van uniforme voorwaarden voor de bouwpraktijk is.
Het is duidelijk dat aannemers en opdrachtgevers elk een geheel ander beeld hebben van wat ‘redelijk en evenwichtig’ is voor beide partijen. Met die onevenwichtigheid wordt de beoogde samenwerking tussen partijen van meet af aan op scherp gezet. Onze verwachting is dan ook dat veel partijen gaan onderhandelen om de scherpe kantjes van de model aannemingsovereenkomst er van af te halen. Daarmee blijft contracteren maatwerk.
