Zoeken
  1. Aftrek van bouwrente bij vastgoedprojecten: onverwachte wijziging door de EBITDA-regeling?

Aftrek van bouwrente bij vastgoedprojecten: onverwachte wijziging door de EBITDA-regeling?

Per 1 januari 2019 is er een nieuwe rente-aftrekbeperking ingevoerd in de Wet op de Vennootschapsbelasting, dit betreft de earningsstrippingbepaling (hierna EBITDA-regel). Hoewel deze regeling wordt gepresenteerd als een aftrekbeperking – en bouwrente veelal niet wordt afgetrokken maar wordt geactiveerd als onderdeel van de kostprijs – blijkt de EBITDA-regel wel degelijk van toepassing is op bouwrente. In deze blog gaan wij nader in op de behandeling van bouwrente onder deze nieuwe rente-aftrekbeperking.
Artikel | 13 mei 2019 | Thijs Visser

Per 1 januari 2019 is er een nieuwe rente-aftrekbeperking ingevoerd in de Wet op de Vennootschapsbelasting, dit betreft de earningsstrippingbepaling (hierna EBITDA-regel). Hoewel deze regeling wordt gepresenteerd als een aftrekbeperking – en bouwrente veelal niet wordt afgetrokken maar wordt geactiveerd als onderdeel van de kostprijs – blijkt de EBITDA-regel wel degelijk van toepassing is op bouwrente. In deze blog gaan wij nader in op de behandeling van bouwrente onder deze nieuwe rente-aftrekbeperking.

EBITDA-regel

De EBITDA-regel is een zogeheten generieke rente-aftrekbeperking. Dit betekent dat de EBITDA-regel geen onderscheid maakt tussen van een derde (bank) geleend geld of geld dat is geleend van een groepsmaatschappij (zoals bij een andere bestaande rente-aftrekbeperking, de winstdrainage-regel, wel het geval is).

De EBITDA-regel beperkt de aftrek van netto interest in een boekjaar tot het hoogste van:
1) 30% van de inkomsten voor aftrek van interest, belastingen, afschrijvingen op activa en afschrijvingen op leningen/goodwill (fiscale EBITDA); en
2) € 1 mio.

(hierna het aftrekpotentieel)

Netto interest zijn de rentekosten en daarmee gelijkgestelde kosten van de belastingplichtige minus de rente-inkomsten en daarmee gelijkgestelde inkomsten.

Indien er sprake is van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting wordt de EBITDA-regel getoetst op het niveau van de moeder (de belastingplichtige) van de fiscale eenheid, dus op het niveau van de fiscale eenheid.

Het in een jaar niet in aftrek komende bedrag aan rente kan in latere jaren worden benut, hetzij omdat er in dat jaar bijvoorbeeld nog wel ruimte is in het aftrekpotentieel (hetzij de 30% EBITDA biedt nog ruimte, danwel omdat het bedrag van € 1 mio in dat jaar nog niet (volledig) is benut). Er is vooralsnog geen tijdslimiet voor de benutting van deze door te schuiven aftrekpost. Hierbij dient te worden aangetekend dat het de verwachting is dat er per 1 januari 2020 regels zullen worden ingevoerd om de handel in lichamen met vooruit gewentelde niet-aftrekbare rente te beperken. Dit zou kunnen betekenen dat de vooruit gewentelde niet aftrekbare rente wel eens definitief zou kunnen komen te vervallen bij een aandeelhouderswijziging van 30% of meer (vergelijkbaar met belangenwijzigingen bij lichamen met fiscale verliezen).

Bouwrente

De rente die een vastgoed BV verschuldigd is op een lening die is aangetrokken voor de financiering van de (ver)bouw van onroerend goed (dat kwalificeert als een bedrijfsmiddel) dient – zolang die (ver)bouw nog niet afgerond is – te worden geactiveerd. Deze rente wordt bouwrente genoemd.

Bouwrente wordt daarmee niet direct in aftrek gebracht van het fiscale resultaat, maar zorgt, door de activering als onderdeel van de kostprijs, voor een hogere fiscale kostprijs van het betreffende bedrijfsmiddel. Dit heeft uiteraard tot gevolg dat bij een toekomstige verkoop van het bedrijfsmiddel wel degelijk een lager fiscaal resultaat behoeft te worden aangegeven, waardoor bouwrente effectief – zij het op een later tijdstip – wel degelijk het fiscale resultaat drukt.

Nu bouwrente normaliter veelal niet direct in aftrek wordt gebracht, komt uiteraard de vraag op, of de EBITDA-regel überhaupt moet worden toegepast op bouwrente. Blijkens de wettelijke bepaling en de parlementaire geschiedenis dient bouwrente bij de bepaling van de toepassing van de EBITDA-regel gewoon te worden meegenomen in de berekening voor de netto-interest positie van de belastingplichtige.

Samenloop bouwrente en andere rente (bijvoorbeeld acquisitierente)

Naast bouwrente kan de betreffende vastgoed BV of fiscale eenheid bijvoorbeeld ook acquisitierente verschuldigd zijn over de financiering die is aangetrokken ten behoeve van de aankoop van het vastgoed (hierna reguliere rente). Deze ‘reguliere’ rentelasten worden niet geactiveerd en in beginsel wel direct ten laste van de winst gebracht. In deze situatie ontstaat er voor de bepalingen van de EBITDA-regel en het bijhorende aftrekpotentieel een samenloop.

Op basis van systematiek de EBITDA-regels wordt het aftrekpotentieel (de 30% EBITDA / € 1 mio) eerst geacht te zijn benut door de bouwrente, het betreffende bedrag aan bouwrente wordt dan volgens de fiscale hoofdregels geactiveerd. Indien het aftrekpotentieel wordt overschreden, moet het meerdere aan bouwrente en/of het meerdere aan overige rentelasten worden doorgeschoven naar een volgend jaar. Het deel aan doorgeschoven bouwrente wordt dan niet geactiveerd en verhoogt dus (nog) niet de fiscale kostprijs van het bedrijfsmiddel. Indien de doorgeschoven bouwrente in een later jaar toch in aftrek komt, hoeft deze rente niet meer alsnog te worden geactiveerd, maar is deze in dat jaar direct aftrekbaar van de winst. Indien echter in latere jaren niet voldoende aftrekpotentieel aanwezig is, of indien de doorgeschoven rente verloren gaat door een aandeelhouderswisseling, lijkt  de aftrekbeperking – ook voor de bouwrente – definitief.

Fiscale planning met bouwrente

Vastgoed BV’s maken gedurende een bouwproject in de regel geen winst en hebben ook geen rente-inkomsten. Het aftrekpotentieel is in dat geval beperkt tot € 1 mio van alle betaalde rente (bouwrente, acquisitierente, etc.). Indien de rente de aftrek-drempel van € 1 mio overschrijdt kan het restant vooruit gewenteld worden. Indien de vastgoed BV na completering van zijn project het onroerend goed verkoopt, kan de vooruit gewentelde rente en de rente van het jaar van verkoop in aftrek worden gebracht mits de fiscale EBITDA voldoende ruimte biedt.

Er kan echter, zeker bij grotere langdurige en grote bouwprojecten, onzekerheid bestaan over het feit dat de toekomstige winst (lees 30% van de fiscale EBITDA) voldoende ruimte biedt om vooruit gewentelde rente (en rente van het jaar van verkoop van het onroerend goed) alsnog in aftrek te brengen. Zoals hiervoor gemeld kan dit nadelige effect optreden voor zowel reguliere rente als voor bouwrente.

Het zal in de praktijk vaak  de voorkeur hebben om projecten zodanig vorm te geven dat het jaarlijkse totaalbedrag aan reguliere rente en bouwrente direct in aftrek komt dan wel fiscaal geactiveerd kan worden. Dit lijkt mogelijk door vastgoedprojecten onder te brengen in meerdere belastingplichtigen, waardoor op basis van de huidige regeling meerdere keren gebruik kan worden gemaakt van het minimale aftrekpotentieel van € 1 mio. Hierdoor kan meer rente worden geactiveerd (bouwrente) danwel in aftrek worden gebracht hetgeen in de toekomst tot een lagere belastbare verkoopwinst van het vastgoed leidt. In dat geval kan de rente dus makkelijker effectief worden benut.

Bij het opstarten van een vastgoedproject is het op dit moment dus zaak om de fiscale gevolgen van de rentelasten direct in kaart te brengen. Overschrijden de jaarlijkse (netto-)rentelasten per belastingplichtige het bedrag van € 1 mio, dan kan het zinvol zijn om een andere fiscaal-juridische structuur voor het project te kiezen. Dirkzwager heeft voor het bepalen van de optimale fiscaal-juridische structuur diverse modellen ontwikkeld waaronder de rekentool.