Zoeken
  1. Home
  2. Kennis
  3. Artikelen
  4. Asbest in de grond geen non-conformiteit door geschiktheid van grond voor de beoogde bestemming (wonen)

Asbest in de grond geen non-conformiteit door geschiktheid van grond voor de beoogde bestemming (wonen)

De Rechtbank Overijssel heeft recentelijk geoordeeld dat de aanwezigheid van asbest in verkochte grond niet leidt tot een schadevergoeding. De aanwezigheid van asbest leverde geen noodzaak tot saneren op, zodat geen sprake is van non-conformiteit gelet op de afgegeven garantie. Wel bepaalt de rechter dat de koopprijs met € 50.000,- wordt verlaagd, omdat zowel koper als verkoper hebben gedwaald inzake de aanwezigheid van asbest en de overeenkomst onder andere voorwaarden zou zijn gesloten als...
Auteur artikelJosé Jochemsen-Vernooij (uit dienst)
Gepubliceerd14 november 2013
Laatst gewijzigd16 april 2018
Leestijd 
De Rechtbank Overijssel heeft recentelijk geoordeeld dat de aanwezigheid van asbest in verkochte grond niet leidt tot een schadevergoeding. De aanwezigheid van asbest leverde geen noodzaak tot saneren op, zodat geen sprake is van non-conformiteit gelet op de afgegeven garantie. Wel bepaalt de rechter dat de koopprijs met € 50.000,- wordt verlaagd, omdat zowel koper als verkoper hebben gedwaald inzake de aanwezigheid van asbest en de overeenkomst onder andere voorwaarden zou zijn gesloten als deze wetenschap er wel was.

De casus
De gemeente heeft in 2006 van verkoper een aantal percelen grond gekocht voor € 850.000,-. Op de grond wil de gemeente een nieuwe woonwijk realiseren. Bij het slopen van één van de hallen op een perceel treft de gemeente vervuiling aan en laat de grond saneren voor € 800.000,-. De kosten voor deze sanering vordert de gemeente als schadevergoeding van de verkoper.  De gemeente stelt dat de grond niet geleverd is conform de overeenkomst.

Non-conformiteit
Om te kunnen spreken van non-conformiteit dient de vervuiling dusdanig ernstig te zijn dat er gesaneerd moet worden. Grond die volgens wettelijke regelingen niet gesaneerd hoeft te worden, moet geacht worden geschikt te zijn voor het doel waarvoor zij is aangekocht. In de koopovereenkomst hebben partijen opgenomen dat de grond gebruikt gaat worden voor "wonen" en dat verkopers geen feiten bekend zijn die aan dat beoogde gebruik in de weg staan. Een rapport van een eerder uitgevoerd onderzoek is aan de gemeente overlegd. Hieruit blijkt dat er geen sprake is van vervuiling die het gebruik benadeeld. De gemeente moet kunnen aantonen dat er wel sprake is van een noodzaak tot sanering en dat het geleverde niet beantwoord aan hetgeen in de overeenkomst is afgesproken.

Circulaire bodemsanering
De rechter stelt vast dat de mate van vervuiling en de noodzaak tot sanering moeten worden vastgesteld aan de hand van de Circulaire bodemsanering 2006. Middels het stappenplan wordt vastgesteld dat er vanwege de aanwezigheid van asbest sprake is van ernstige verontreiniging. Bij de volgende stap moeten er vragen beantwoord worden om vast te kunnen stellen of deze verontreiniging een sanering noodzakelijk maakt. De gemeente heeft hiervoor een rapport laten opstellen, maar daarin wordt niet de juiste methode gebruikt, waardoor niet alle vragen beantwoord worden. Bovendien is door verkoper enkel een garantie afgegeven dat de grond geschikt is voor de beoogde bestemming wonen. Uit voornoemd rapport blijkt dat het geleverde aan deze bestemming niet in de weg staat. De rechter oordeelt dat de gemeente niet heeft kunnen aantonen dat er een noodzaak voor sanering was. Ook de stelling van de gemeente, dat de aangetroffen vervuiling aan de beoogde bestemming in de weg staat, kan niet worden gevolgd. De vervuiling was volgens de rechter mogelijk niet zodanig dat een sanering noodzakelijk was. Daarmee staat de vervulling niet aan de bestemming “wonen” in de weg en is de vordering tot vergoeding van de kosten daarvan afgewezen.

Wederzijdse dwaling
De gemeente stelt subsidiair dat er sprake is van een wederzijdse dwaling over de aanwezigheid van asbest en vordert dat de nadelige gevolgen van de dwaling moeten worden opgeheven. De vervuiling heeft, zo stelt de gemeente, invloed op de prijs en de verkoopbaarheid. De rechter acht dit voldoende aannemelijk en oordeelt dat als beide partijen niet gedwaald hadden over de aanwezigheid van asbest, de verkoopprijs van de grond € 50.000,- lager was geweest. De gevolgen van de overeenkomst worden gewijzigd door de koopsom met € 50.000,- te verlagen.

Commentaar
In de koopovereenkomst is door de verkoper de garantie afgegeven dat de grond geschikt is voor het beoogde gebruik (wonen). Als de gemeente meer dan enkel deze garantie had gewenst, namelijk dat er in het geheel geen vervuiling in de grond mocht zitten, ook geen vervuiling die niet gesaneerd hoeft te worden, dan had het - volgens de rechtbank - op de weg van de gemeente gelegen om nader bodemonderzoek te doen. De garantie betrof immers alleen dat de grond geschikt was voor het gebruik wonen, niet dat het volledig vrij was van vervuiling. In casu is door de gemeente niet aangetoond dat er sprake is van een ernstige verontreiniging, waarvoor sanering noodzakelijk was. De grond was aldus geschikt voor het beoogde gebruik wonen waarvoor een garantie was afgegeven. De kosten van sanering van +/- € 800.000,- worden derhalve niet vergoed aan de gemeente.

Indien u voornemens bent een perceel grond aan te kopen, dient goed gekeken te worden naar het gebruik dat u voorstaat met dit perceel en de garanties de verkoper daaromtrent afgeeft. Wenst u geen enkele vervuiling aan te treffen in het perceel grond, dan zal, mede met het oog op de uitspraak van de Rechtbank Overijssel, de koopovereenkomst daaromtrent een juiste formulering dienen te bevatten. Daarbij dient gekeken te worden naar welke garanties door de verkoper zijn of worden afgegeven. Op die wijze wordt getracht te voorkomen dat onvoorziene kosten voor sanering voor uw rekening komen.