Bedrijfsverplaatsing en grondtransacties: Sliedrecht laat zien dat het staatssteunproof kan

De Europese Commissie is in de beschikking van 7 november 2012 tot de conclusie gekomen dat een grondtransactie van de gemeente Sliedrecht die in het kader van een bedrijfsverplaatsing is uitgevoerd geen staatssteun vormt. Zowel de verkoper van wie de gemeente de grond kocht als de koper aan wie de gemeente de grond verkocht ontvingen immers geen voordeel.

De casus
De gemeente Sliedrecht wilde de VINEX-locatie Baanhoek-West ontwikkelen. Om deze nieuwe woonwijk te kunnen bouwen moest de manege Alblas, die naast de geplande woonwijk was gevestigd, worden verplaatst. Hiertoe besloot de gemeente om 10 hectare grond van AM Grondbedrijf B.V. te kopen. Op het moment van aankoop was deze grond volgens het bestemmingsplan bestemd voor gebruik als landbouwgrond. De grond werd aangekocht onder de voorwaarde dat de bestemming van de grond zou worden gewijzigd in "recreatief gebruik", zodat de manege de grond zou kunnen exploiteren.

Vervolgens kocht de gemeente van AM Vastgoed B.V. een stuk grond voor 14,6 euro per vierkante meter. De gemeente verkocht een deel van dit stuk grond voor dezelfde prijs door aan de manege Alblas.

De Europese Commissie ontving twee klachten. In deze klachten werd gesteld dat voor recreatieve doeleinden bestemde grond meer waarde heeft dan landbouwgrond. Daarom hadde gemeente een prijs moeten betalen die overeenstemt met de marktprijs voor landbouwgrond. Vervolgens had zij de grond moeten verkopen voor een prijs die overeenstemt met de marktprijs van voor recreatief gebruik bestemde grond.

Beoordeling van de klacht
De Commissie stelt vast dat de omstreden transacties zijn verricht onder de voorwaarde dat de bestemming van de grond overeenkomstig de bestemmingsvoorschriften zou worden gewijzigd van agrarisch gebruik in recreatief gebruik, met het doel de manege in staat te stellen deze grond te exploiteren. Het feit dat het omstreden perceel oorspronkelijk bestemd was voor agrarische doeleinden kan derhalve niet, zoals de klagers beweren, de enige factor zijn bij het vaststellen van de marktwaarde bij aankoop van de grond.

Vervolgens wijst de Commissie erop dat de aankoop en de daaropvolgende verkoop van het omstreden perceel deel uit maakten van een reeks samenhangende vastgoedtransacties. Daarmee werd door de gemeente een enkel doel beoogd, namelijk de verplaatsing van de manege met het oog op de bouw van een nieuwe woonwijk. Het is, aldus de Commissie, daarom niet verwonderlijk dat de gemeente bereid was de grond van AM Grondbedrijf BV te kopen voor dezelfde prijs als die waarvoor zij de grond zou doorverkopen aan de manege. De gemeente kocht de grond immers in de wetenschap dat zij deze zou doorverkopen aan Alblas voor recreatief gebruik. Dit betekent dat er geen aanwijzingen zijn dat AM Grondbedrijf BV of manage Alblas door de transactie zijn bevoordeeld. Bij gebreke van een voordeel, is er van staatssteun geen sprake.

Geheel ten overvloede wijst de Commissie ook nog op het plaatselijke karakter van zowel de grondtransacties als de activiteiten van de beweerdelijk begunstigde ondernemingen. Als er al een voordeel zou worden verschaft, zou door de grondtransacties de handel tussen de lidstaten niet ongunstig kunnen worden beïnvloed.

Commentaar
Interessant aan de beschikking is dat de Commissie de aan- en doorverkoop van de grond overeenkomstig jurisprudentie van het Gerecht van de EU niet los ziet van het totale plan, namelijk de realisatie van de VINEX-locatie Baanhoek-West. De gemeente moest met manege Alblas tot een deal komen, anders kon de manage niet worden verplaatst en verplaatsing was weer nodig om de woonwijk te kunnen realiseren. De gemeente verkocht de grond aan manage Alblas voor dezelfde prijs als waarvoor de gemeente de grond van AM Grondbedrijf B.V. had gekocht. Dat de gemeente geen opslag in rekening heeft gebracht, levert kennelijk geen voordeel op omdat de gemeente met manage Alblas wel tot een deal moest komen. De gemeente heeft met andere woorden gehandeld als een particuliere investeerder. Dit is te volgen, maar hoe zit het met de aankoopprijs? Uit de beschikking kan niet worden opgemaakt dat een particuliere investeerder deze prijs ook zou hebben betaald.

Verder is het opmerkelijk dat de Commissie tot de conclusie komt dat het plaatselijke karakters van zowel de transacties als de activiteiten van de beweerdelijk begunstigden niet in staat zijn de handel tussen de lidstaten te beïnvloeden. Ten aanzien van manege Alblas is dat te volgens. Dit lijkt inderdaad een locale activiteit te zijn. De manege zal niet buiten Nederland actief zijn en geen klanten uit andere lidstaten aantrekken. Anders ligt dit ten aanzien van de AM Grondbedrijf B.V. Het betreft hier een  projectontwikkelaar die volgens de eigen website onderdeel is van Koninklijke BAM Groep. Laatstbedoeld concern is ook buiten Nederland actief.  De stelling dat de activiteiten van AM Grondbedrijf  B.V. de handel tussen de lidstaten niet kunnen beïnvloeden, lijkt dan ook wel erg kort door de bocht. Daarnaast is het bijzonder dat de Commissie uit het oog verliest dat de vastgoedmarkt zeer competitief en internationaal van karakter. In een beschikking van 25 januari 2012 zegt de Commissie ten aanzien van een grondtransactie door de gemeente Leidschendam letterlijk:

“Aangezien er binnen de EU grensoverschrijdende handel bestaat zowel wat de bouwsector als wat de vastgoedontwikkeling betreft, kan de steun de handel beïnvloeden.”

Niet valt in te zien dat de situatie in Sliedrecht anders is dan in Leidschendam.