Bedrijventerrein Amstelveen Zuid; Toetsingskader deskundigentaxatie en bruikbaarheid van geveltaxaties

De casus

De uitspraak gaat over het de door de gemeenteraad van Amstelveen vastgestelde gewijzigde bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ)’ en het gewijzigde exploitatieplan ‘Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ)’. Het bestemmingsplan voorziet in een nieuw bedrijventerrein aan de N201 en Zijdelweg in Amstelveen.

Een aantal binnen het plangebied gevestigde bedrijven zijn in beroep gegaan tegen het bestemmingsplan en het exploitatieplan,  omdat zij het niet eens zijn met de taxatie van de inbrengwaarde van hun gebouwen in de grondexploitatie. Daartoe voeren zij onder meer aan dat bij de taxatie van de gebouwen ten onrecht is uitgegaan van een zogenoemde geveltaxatie, waarbij taxatie plaatsvindt op basis van zicht vanaf de openbare weg, zonder inpandige opname. In de gebouwen zijn namelijk investeringen gedaan en wijzigingen aangebracht die vanaf de openbare weg niet zichtbaar zijn. De geveltaxaties houden geen rekening met de invloed hiervan op de waarde van de desbetreffende gebouwen, aldus appellanten.

Oordeel van de Afdeling

De Afdeling ziet in deze zaak aanleiding om een algemeen (jurisprudentie)overzicht te geven inzake de beoordeling van taxatierapporten. Uit dit overzicht kan het volgende toetsingskader worden gedestilleerd:

• Het bestuursorgaan mag op de taxatie van een onafhankelijke deskundige afgaan, nadat het is nagegaan of deze taxatie op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de gevolgde methode en gehanteerde redenering begrijpelijk en consistent zijn en de daaruit getrokken conclusies daarop aansluiten, en de taxatie inzicht verschaft in de gegevens die bij de taxatie zijn betrokken.
• Als een partij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van de taxatie, de begrijpelijkheid van de in de taxatie gevolgde methode en gehanteerde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht, mag het bestuursorgaan niet zonder nadere motivering op de taxatie afgaan. Zo nodig vraagt het orgaan de taxateur een reactie op wat over de taxatie is aangevoerd.
• Artikel 6.13 van de Wro gelezen in verbinding met de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet dwingt niet tot het hanteren van de ene dan wel de andere taxatiemethode. Welke methode in een concreet geval wordt gebruikt, staat ter beoordeling van de onafhankelijke taxateur. Indien en voor zover toepassing van de ter beschikking staande methoden naar diens deskundig oordeel niet mogelijk is of op zichzelf niet tot een juiste waardering leidt, zal de onafhankelijke taxateur diens taxatie (mede) mogen baseren op zijn kennis, ervaring en intuïtie.
• De maatstaf bij de te verrichten toetsing is niet de eigen raming door de rechter van de waarde van de gronden in het exploitatiegebied en de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt, maar de vraag of grond bestaat voor het oordeel dat het bestuursorgaan, gelet op de wijze van totstandkoming en/of de inhoud van de taxatie van de door het bestuursorgaan ingeschakelde onafhankelijke taxateur, waaronder de motivering daarvan, zich bij de besluitvorming niet redelijkerwijs op dat deskundigenoordeel heeft kunnen baseren.
• Wanneer het betoog van een appellant de specifieke deskundigheid van de taxateur raakt, kan het betreffende onderdeel van het taxatierapport in beginsel slechts gemotiveerd bestreden worden met een tegenrapport van een onafhankelijke taxateur waaruit blijkt dat het taxatierapport op het bedoelde onderdeel onjuist is. Ter onderbouwing van een betoog dat een taxatierapport onjuist is, is het niet voldoende dat het tegenadvies uitsluitend een andere zelfstandige taxatie tegenover de taxatie stelt die is vervat in het aan het exploitatieplan ten grondslag gelegde taxatierapport. Uit zo’n in een tegenrapport vervatte zelfstandige taxatie blijkt nog niet waarom de in het taxatierapport vervatte taxatie onjuist is. Wanneer de taxateur die het taxatierapport heeft opgesteld en de taxateur die het tegenrapport heeft opgesteld verschillende uitgangspunten hanteren en daarom komen tot verschillende conclusies over de hoogte van de inbrengwaarden, is de vraag niet of de door de taxateurs bij de taxatie gehanteerde uitgangspunten verdedigbaar zijn, maar of in het tegenrapport aannemelijk is gemaakt dat de in het taxatierapport gehanteerde uitgangspunten dat niet zijn.
• Ook onvoldoende is een - niet met een tegenrapport, als hiervoor bedoeld, onderbouwd - betoog van een appellant, of diens gemachtigde, dat de specifieke deskundigheid van taxateurs raakt: appellant zelf, of diens gemachtigde in zijn hoedanigheid van gemachtigde, kunnen immers niet als onafhankelijke taxateur worden aangemerkt

 Specifiek met betrekking tot geveltaxaties overweegt de Afdeling als volgt:

“Wat betreft het betoog van Agrimotel en anderen dat de taxatie niet zorgvuldig heeft plaatsgevonden, omdat enkel een geveltaxatie heeft plaatsgevonden, heeft de raad betoogd dat een geveltaxatie bij de raming van in een exploitatieopzet opgenomen inbrengwaarden gebruikelijk is. Agrimotel en anderen hebben op de zitting van de Afdeling te kennen gegeven dat het uitvoeren van een geveltaxatie bij de vaststelling van exploitatieplannen in beginsel toelaatbaar is. Dat betekent echter, naar het oordeel van de Afdeling, niet dat in alle gevallen bij de raming van inbrengwaarden zonder meer kan worden volstaan met een geveltaxatie. Of daarmee kan worden volstaan hangt onder meer af van de aard en de bestemming van het te taxeren object en van de informatie die beschikbaar is om met het oog op de raming een goed en verantwoord beeld te krijgen van het te taxeren object. Daarbij is bij geveltaxaties in het bijzonder van belang of ten behoeve van de raming voldoende informatie beschikbaar is over de inpandige staat van het gebouw en over eventuele in het gebouw aanwezige, niet vanaf de buitenkant waarneembare voorzieningen, en over de vraag of die staat respectievelijk die voorzieningen een in aanmerking te nemen objectief vast te stellen waardeverlagend dan wel waardeverhogend effect hebben. Ook is van belang of een partij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de bruikbaarheid van de geveltaxatie in het betreffende geval naar voren heeft gebracht.”

Gelet op dit toetsingskader komt de Afdeling tot het oordeel dat de gemeente – gelet op de aanwezigheid van niet vanaf de buitenkant zichtbare voorzieningen – in dit geval niet uit mocht uitgaan van het op geveltaxatie gebaseerde taxatierapport:

“Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de Afdeling van oordeel dat de raad zich bij de raming van de inbrengwaarde van dit object niet zonder meer had mogen baseren op het taxatierapport, waaraan een geveltaxatie ten grondslag lag. In aanmerking genomen de aard en de bestemming van het object, beschikten de taxateurs van Kendes bij het opstellen van het taxatierapport over onvoldoende informatie om met het oog op de raming een goed en verantwoord beeld te krijgen van het te taxeren object. De raad heeft zich daarom voor wat betreft de raming van de inbrengwaarde niet op het taxatierapport kunnen baseren, zodat de inbrengwaarde van het object aan de Meerlandenweg 63 in zoverre niet met de vereiste zorgvuldigheid is geraamd.”

Commentaar

Deze uitspraak is van groot praktisch belang voor de rechtspraktijk.  In rechtsoverweging 16 geeft de Afdeling namelijk een algemeen (jurisprudentie)overzicht met betrekking tot de beoordeling van taxatierapporten. Daarnaast formuleert de Afdeling een specifiek op geveltaxaties toegespitst toetsingskader. Wij verwachten dat menig jurist hier dankbaar gebruik van zal maken. Als u vragen heeft over deze uitspraak of over taxaties in juridische procedures in het algemeen, dan kunt u contact opnemen met Joske Hagelaars.