Achtergrond
Nederland heeft in 2013 met verschillende organisaties en bedrijven een Energieakkoord gesloten. Het Energieakkoord strekt tot een energievoorziening die volledig klimaatneutraal is in 2050. Verder blijkt uit de wetsgeschiedenis dat in de praktijk veel VvE's te weinig middelen hebben om onderhoud te plegen of om tot verduurzaming van het appartementencomplex over te gaan.
De nieuwe wetgeving tracht deze doelen te bereiken door enerzijds VvE's te verplichten om jaarlijks een bepaald minimum bedrag te reserveren en anderzijds aan VvE's de mogelijkheid te bieden om geldleningen aan te gaan. De drie belangrijkste gevolgen en bepalingen worden hieronder doorgenomen.
1. Minimale jaarlijkse reservering
VvE's waarin zich in het appartementencomplex woningen bevinden, worden verplicht jaarlijks een bepaald minimum bedrag te reserveren in het reservefonds. Door een wettelijke norm te introduceren beoogt de wetgever VvE's beter in staat te stellen om in hun onderhoud te voorzien. Voor de reservering hebben VvE's twee opties:
1. jaarlijks minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw reserveren, of
2. jaarlijks een bedrag te reserveren dat is vastgesteld door de vergadering van eigenaars ter uitvoering van het meerjarenonderhoudsplan (MJOP).
Herbouwwaarde
Kiest een VvE voor de eerste optie (herbouwwaarde) dan kan worden aangesloten bij de herbouwwaarde die is opgenomen in de brand- en opstalverzekering. Iedere VvE is namelijk verplicht dergelijke verzekeringen af te sluiten.
Meerjarenonderhoudsplan
Wordt gekozen om jaarlijks een bepaald bedrag te reserveren aan de hand van het MJOP, dan moet men rekening houden met de volgende wettelijke eisen:
het onderhoudsplan moet door de vergadering van eigenaars zijn vastgesteld en mag niet ouder zijn dan vijf jaar;
- het onderhoudsplan moet door de vergadering van eigenaars zijn vastgesteld en mag niet ouder zijn dan vijf jaar;
- de benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden en eventuele vernieuwingen moeten zijn opgenomen in het onderhoudsplan;
- het onderhoudsplan moet een berekening van de kosten bevatten waarbij de kosten over alle jaren gelijkmatig worden verdeeld, en
- tot slot moet het onderhoudsplan zien op een periode van minimaal tien jaar.
Extra eisen reservefonds
Sinds 2008 zijn VvE's al verplicht om een reservefonds voor groot onderhoud te hebben. Dit geldt voor alle soorten VvE's. In de wet is destijds geen minimum bedrag opgenomen dat gereserveerd moet worden. Dat verandert met de nieuwe wetgeving voor VvE's waarin zich woningen bevinden. Daarnaast is nieuw dat de bijdragen/servicekosten moeten worden gestort op een afzonderlijke betaal- of spaarrekening als bedoeld in artikel 1:1 van de Wet op het financieel toezicht. De bankrekening moet staan op naam van de vereniging van eigenaars.
De nieuwe wetgeving maakt het mogelijk af te wijken van de verplichte storting op een bankrekening. Een afwijking geschiedt bij splitsingsreglement, bij besluit van de vergadering van eigenaars (genomen met een meerderheid van ten minste vier vijfde van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt) of door middel van het ten behoeve van de bijdragen verstrekken van een bankgarantie ten name van de vereniging van eigenaars. Voor met name verhuurders van woonappartementen is deze laatste mogelijkheid interessant aangezien zij veelal volledig zelf in het onderhoud van het gebouw voorzien.
2. Aangaan van geldleningen
In de wet is expliciet opgenomen dat VvE's geldleningen mogen aangaan. Hierover bestond voorheen namelijk onduidelijkheid. Het aangaan van geldleningen is mogelijk, tenzij het splitsingsreglement anders bepaalt. In het splitsingsreglement kan bijvoorbeeld worden opgenomen dat slechts voor bepaalde doelen (zoals specifiek onderhoud of energiebesparende maatregelen) een geldlening kan worden aangegaan. Het is ook mogelijk om in het splitsingsreglement op te nemen dat de VvE geen geldleningen mag aangaan of hieraan bepaalde extra eisen stelt.
3. Aansprakelijkheid appartementseigenaar
Het aangaan door de VvE van geldleningen betekent dat de appartementseigenaren daarvoor aansprakelijk worden. Een appartementseigenaar (lid van de vereniging van eigenaars) is echter nooit aansprakelijk voor de gehele geldlening maar slechts voor zijn breukaandeel waarin de eigenaar is gerechtigd tot het gehele appartementencomplex. Dit breukaandeel staat in de splitsingsakte vermeld.
Bij de overdracht van een appartementsrecht gaat de aansprakelijkheid voor de schulden over op de nieuwe appartementseigenaar. Dit laatste is overigens alleen het geval als het VvE bestuur aan de notaris een opgave verstrekt van de schulden waarvoor de verkoper aansprakelijk was. Voor schulden die voor 1 januari 2018 zijn aangegaan geldt dat zij niet automatisch op de nieuwe appartementseigenaar overgaan.
Belangrijk
De wetgever heeft bepaald dat alle VvE's (waarin zich woningen bevinden) binnen drie jaar (dus uiterlijk op 1 januari 2021) moeten voldoen aan de nieuwe wettelijke eisen.
Wilt u meer informatie of advies over de nieuwe wetgeving, over appartementsrechten of het wijzigen van het splitsingsreglement, neemt u dan contact op met één van de (kandidaat-)notarissen van de sectie Vastgoed.
