Op 1 juli 2015 treedt de nieuwe Woningwet in werking. Deze nieuwe wet roept echter nog veel vragen op. Op 28 mei 2015 heeft minister Blok de Tweede Kamer een brief toegezonden waarin onder andere wordt toegelicht hoe de regering voornemens is om gemeenten, huurdersorganisaties en bewonerscommissies zodanig te faciliteren dat zij kennis hebben van de relevante financiële informatie om samen met corporaties tot afgewogen prestatieafspraken te komen.
Versterking rol gemeente en huurders
In de nieuwe Woningwet krijgen gemeenten en huurdersorganisaties een grote rol bij het maken van prestatieafspraken. De corporaties zijn verplicht om gemeenten, huurdersorganisaties en bewonerscommissies een overzicht van voorgenomen werkzaamheden toe te sturen. Hieruit dienen gemeenten en huurdersorganisaties te kunnen afleiden welke werkzaamheden zijn voorzien en welke bijdrage daarmee is beoogd aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid dat geldt in de gemeente waar de corporatie werkzaam is. Dit overzicht heeft betrekking op de eerstvolgende vijf jaren.
De betreffende corporatie dient dit overzicht jaarlijks voor 1 juli aan de betreffende gemeenten, huurdersorganisaties en bewonerscommissies ter beschikking te hebben gesteld. Tegelijk met de verzending van dit overzicht zijn de corporaties verplicht om de gemeenten, de huurdersorganisaties en de bewonerscommissies uit te nodigen voor een overleg om prestatieafspraken te gaan maken die in elk geval zien op een periode van een jaar (vanaf 1 juli van dat kalenderjaar). Overigens is dit overleg alleen verplicht indien de betreffende gemeente een woonvisie voor dat betreffende kalenderjaar heeft opgesteld.
Geen prestatieafspraken binnen zes maanden, dan bindend advies minister
Indien het driehoeksoverleg tussen corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties/ bewonerscommissies niet binnen zes maanden na de start van dit overleg tot prestatieafspraken leidt, dan is er sprake van een geschil. De gemeenten, de huurdersorganisaties of de corporaties zijn dan vervolgens verplicht om dit geschil binnen vier weken voor te leggen aan de minister die vervolgens een bindende uitspraak doet (vgl. artikel 44 lid 4 van de nieuwe Woningwet). Dit ingrijpen van hoger hand zal de plaatselijke verhoudingen op scherp zetten en is ongewenst. Weliswaar konden onder de oude wet- en regelgeving geschillen over prestatieafspraken ook als sluitstuk aan de minister worden voorgelegd (vgl. Beleidsnota Minister van VROM, Toekomst Woningcorporaties, december 2005), maar daarbij ontbrak het dwingende karakter om binnen zes maanden na aanvang van het overleg tot een akkoord te komen op straffe van een bindend advies. Tegen een bindend advies staat geen hoger beroep open.
De kans dat partijen binnen het driehoeksoverleg niet binnen zes maanden tot prestatieafspraken komen, is – zeker in de eerste jaren – niet ondenkbaar. In veel gemeenten of huurdersorganisaties zal sprake zijn van een kennisachterstand ten opzichte van de corporaties. Er zal geïnvesteerd moeten worden in de professionele kwaliteit van politici, ambtenaren en de leden van de huurdersorganisaties. De minister onderkent deze kennisachterstand.
Minister stelt kengetal ter beschikking
Om de gemeenten, de huurdersorganisaties en bewonerscommissies in staat te stellen met de corporaties te kunnen komen tot afgewogen prestatieafspraken over het huurbeleid, onderhoud en nieuwbouwinvesteringen zal de minister vanaf 2016 jaarlijks in het voorjaar van ieder kalenderjaar een ‘kengetal’ beschikbaar stellen. Met dit kengetal krijgen gemeenten en huurdersorganisaties een indicatie van de mogelijke extra investeringsruimte van de corporaties in hun werkgebied. Dit kengetal is primair gebaseerd op de rentedekkingsgraad (intrest-coverage ratio of ‘ICR’) van de corporatie. De ICR vormt een belangrijk toetspunt bij de verstrekking van borgingsruimte door het WSW. Het kengetal wordt begrensd op basis van de verhouding leningen/WOZ-waarde van het corporatiebezit. Het belang van de ICR als toonaangevend kengetal voor corporaties zal daarmee de komende jaren alleen maar toenemen.
Indien een corporatie in meerdere gemeenten werkzaam is, dan vindt toedeling van eventuele extra investeringsruimte van de corporatie plaats op basis van het in de betreffende werkgebieden aanwezige bezit. Aan het kengetal kunnen geen rechten of plichten worden ontleend op grond waarvan partijen een geschil over het niet komen tot prestatieafspraken kunnen melden.
Andere faciliteiten
Naast het kengetal zullen gemeenten en huurdersorganisaties zich een breder beeld kunnen vormen van de financiële armslag van de corporaties op basis van (standaard) informatie van het WSW en het CFV/Autoriteit Woningcorporaties, waaronder de financiële toezichtbeoordeling. Voorts zal Aedes een ‘transparantietool’ ter beschikking stellen om gemeenten en huurdersorganisaties inzicht te geven in de financiële effecten bij beleidskeuzes aangaande huurontwikkeling, onderhoud en investeringen. De verwachting is dat deze tool in het najaar 2015 beschikbaar zal zijn. Tot slot is interessant dat gemeenten en huurdersorganisaties een verzoek kunnen indienen bij het WSW om door te rekenen of een door een corporatie wenselijk geacht investeringsprogramma financieel kan worden geborgd.
Rol van huurdersorganisaties en bewonerscommissies neemt aanzienlijk toe
Daarnaast is een belangrijk verschil met de oude wetgeving dat prestatieafspraken niet langer overeenkomsten zijn van twee partijen, maar van ten minste drie partijen. Dat kan aanzienlijke impact hebben op de inhoud van - en de duur van de onderhandelingen over - de prestatieafspraken. In de nieuwe Woningwet zullen immers ook de huurders van haar woongelegenheden werkzame huurdersorganisaties en bewonerscommissies hun handtekening onder de prestatieafspraken moeten zetten. Daarmee wordt de rol van deze huurdersorganisaties aanzienlijk uitgebreid. Weliswaar zal de woonvisie van de gemeente bij het maken van de prestatieafspraken leidend zijn, maar de invloed van de huurders neemt fors toe, waarbij bedacht dient te worden dat de belangen van een gemeente anders kunnen zijn dan de belangen van de huurdersorganisaties.
Aannemelijk is dat de prestatieafspraken zullen worden opgeschaald en meer details zullen gaan bevatten. Seniore huurders zullen bijvoorbeeld meer aandacht gaan vragen voor woningaanpassingen die nodig zijn om langer zelfstandig te wonen. Ook is het aannemelijk dat de huurdersorganisaties via de prestatieafspraken meer inspraak krijgen bij de eventuele wens van corporaties om (complexgewijs) woningbezit te verkopen aan bijvoorbeeld (buitenlandse) beleggers. Het verzet onder huurders en gemeenten tegen dergelijke transacties neemt nu al toe.
Corporaties kunnen onder de nieuwe Woningwet niet om huurdersorganisatie of bewonerscommissies heen. Hun stem neemt aanzienlijk toe, terwijl een huurdersorganisatie of bewonerscommissie vrij eenvoudig is op te richten.
Huurdersorganisatie en bewonerscommissies
Een huurdersorganisatie is een vereniging of stichting die de belangen van huurders behartigt. Het bestuur wordt door en uit de huurders gekozen. Als de huurdersorganisatie een vereniging is, kunnen huurders lid worden van die huurdersorganisatie. Een huurdersorganisatie heeft de volgende kenmerken:
- het bestuur wordt gekozen of aangewezen door en uit de huurders die zij vertegenwoordigt
- houdt de huurders op de hoogte van haar activiteiten en betrekt hen bij haar standpuntbepaling
- schrijft ten minste eenmaal per jaar een vergadering uit voor de huurders, waarin zij verantwoording aflegt van haar activiteiten in het verstreken jaar, haar plannen voor het eerstvolgende jaar bespreekt en deze vaststelt, en
- stelt alle huurders van de woongelegenheden of wooncomplexen, waarvoor zij de belangen behartigt, in de gelegenheid om zich bij haar aan te sluiten
Een bewonerscommissie bestaat uit bewoners van huurwoningen in een wooncomplex (minimaal 25 woningen). Een bewonerscommissie is geen vereniging of stichting. Een bewonerscommissie:
- houdt de huurders op de hoogte van haar activiteiten en betrekt hen bij haar standpuntbepaling
- schrijft ten minste eenmaal per jaar een vergadering uit voor de huurders, waarin zij verantwoording aflegt van haar activiteiten in het verstreken jaar, haar plannen voor het eerstvolgende jaar bespreekt en deze vaststelt, en
- stelt alle huurders van de woongelegenheden of wooncomplexen, waarvoor zij de belangen behartigt, in de gelegenheid om zich bij haar aan te sluiten.
Onder huurders wordt in dit kader mede verstaan degene die de woongelegenheid onderhuurt met toestemming van de corporatie.
Huurdersorganisaties en bewonerscommissies hebben de volgende rechten:
- informatierecht
- overlegrecht
- adviesrecht
- agenderingsrecht
Bewonerscommissies hebben van oudsher minder rechten dan huurdersorganisaties. Zij mogen niet meepraten over algemene plannen, maar alleen over specifieke plannen voor hun wooncomplex. Bijvoorbeeld over sloop en renovatie van de woningen of het servicekostenpakket.
Onder de nieuwe Woningwet zullen bewonerscommissies via het maken van prestatieafspraken echter ook over algemene plannen kunnen meepraten. Ook is niet uit te sluiten dat groepen huurders bewonersorganisaties of bewonerscommissies gaan oprichten met het doel om een formele onderhandelingspositie te verkrijgen ten opzichte van de corporaties. De praktijk zal leren of de sociale huursector hiermee gebaat is.
Voor vragen over dit artikel kunt u contact opnemen met Robert Rijpstra, advocaat gespecialiseerd in regelgeving voor corporaties.
