Boetebeding in huurovereenkomst is niet oneerlijk en niet onredelijk bezwarend

Het Hof Amsterdam heeft geoordeeld dat een boetebeding in een huurovereenkomst van € 4.500,- indien de huurder overgaat tot (onbevoegde) onderverhuur niet oneerlijk of onredelijk is. Voor matiging is ook geen reden. Het hof volgt de woningcorporatie in haar standpunt dat de boete een afschrikwekkend effect moet hebben om de leefbaarheid in de buurten te kunnen bevorderen.

De zaak
Huurder huurt van een woningcorporatie een woning. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden voor woonruimte van toepassing. Hierin is onder meer bepaald dat de huurder zijn hoofdverblijf in de woning zal hebben en dat het huurder verboden is het gehuurde, al dan niet tijdelijk, in zijn geheel onder te verhuren. Zulks op straffe van een boete van € 4.500,-. Naast de boete kan tevens ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd worden. Na klachten van onder meer buurtbewoners over vermeende onderverhuur van de woning, wordt huurder in de gelegenheid gesteld hiertegen tegenbewijs te leveren. Omdat huurder hierin niet slaagt, wijst de kantonrechter de gevorderde ontruiming toe evenals de gevorderde boete van € 4.500,-.

Boetebeding geen schadevergoeding
In hoger beroep stelt huurder dat het boetebeding onredelijk bezwarend is en daarom vernietigd moet worden. Hij stelt tevens dat het boetebeding oneerlijk is, nu het beoogt de consument een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen. Volgens huurder levert het verbeuren van een vast bedrag een aanzienlijke verstoring van het evenwicht op in rechten en plichten tussen huurder en verhuurder. De woningcorporatie brengt naar voren dat het bedrag niet primair bedoeld is als schadevergoeding, maar dient ter voorkoming van overtreding van het verbod tot onderverhuur. De leefbaarheid in de buurten is voor de woningcorporatie van groot belang. Om dit te kunnen bevorderen, is het nodig de bewoners in beeld te hebben en ongeoorloofde onderverhuur tegen te gaan. Het hof volgt de woningcorporatie in haar standpunt dat voor een voldoende preventieve werking vereist is dat de boete hoog genoeg is. Een vast bedrag van € 4.500,- is naar het oordeel van het hof niet onredelijk hoog. Omdat het boetebeding niet als schadevergoeding dient, kan het hof deze niet toetsen aan het criterium van een onevenredig hoge schadevergoeding.

Geen matiging
Ook voor matiging van de boete is volgens het hof geen reden. Matiging is alleen aan de orde als de boete tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Het door de woningcorporatie nagestreefde belang van leefbaarheid heeft voldoende gewicht om een boete van deze omvang te rechtvaardigen. Het achteraf matigen van de boete zou tevens afbreuk doen aan de preventieve werking die de boete zou moeten hebben.