Brieven van makelaar en advocaat waren geen geldige ingebrekestellingen

Een verkoper heeft een woning verkocht aan een koper. In de tussen verkoper en koper opgestelde koopovereenkomst is bepaald dat koper een waarborgsom moet storten dan wel een bankgarantie moet stellen. De koper heeft niet tijdig voldaan aan zijn verplichting om de waarborgsom te storten dan wel een bankgarantie te stellen.

De makelaar van de verkoper heeft onder meer het volgende aan de koper geschreven: “Op grond van het bepaalde in artikel 4, in de koopovereenkomst, ben ik genoodzaakt u bij deze namens verkoper in gebreke te stellen vanwege het feit dat u de in de bovengenoemde koopakte aangegane verplichting tot betaling van de waarborgsom of het stellen van de garantie niet bent nagekomen. Voor de eventueel daaruit voortvloeiende schade stelt cliënt u bij deze aansprakelijk.” Daarna heeft de advocaat van de verkoper het volgende aan de koper geschreven: “Daarnaast heeft u niet tijdig gezorgd voor storting van de waarborgsom. (…) Als gevolg van het bovenstaande constateer ik dat u toerekenbaar tekort schiet in uw verplichtingen uit de koopovereenkomst. Dat maakt u schadeplichtig ten opzichte van cliënte. Daarnaast dient u een contractuele boete te betalen van € 26.650,00.”

Verkoper heeft voor de rechtbank gevorderd dat koper wordt veroordeeld tot betaling van de boete aan de verkoper. Als verweer heeft de koper aangevoerd dat hij niet op deugdelijke wijze in gebreke is gesteld omdat in de beide brieven geen termijn is opgenomen waarbinnen de koper alsnog aan zijn verplichting kan voldoen.

Volgens de rechtbank slaagt het verweer van de koper. In artikel 12 lid 2 van de onderhavige koopovereenkomst is bepaald dat een partij schadeplichtig wordt indien deze in verzuim is. Lid 1 van artikel 12 van de koopovereenkomst bepaalt dat een partij pas in verzuim is, indien hij, na ingebreke te zijn gesteld, nalatig blijft om aan zijn verplichtingen te voldoen. Een ingebreke-stelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. De brief van zowel de makelaar als de advocaat bevatten niet de termijn van acht dagen om alsnog aan de verplichtingen uit de koopovereenkomst te voldoen en derhalve is niet aan het vereiste van ingebrekestelling voldaan.

Voorts overweegt de rechtbank dat zelfs indien er sprake zou zijn van een geldige ingebrekestelling de vordering van verkoper moet worden afgewezen, aangezien artikel 12 lid 2 van de koopovereenkomst bepaalt dat het niet nakomen van deze verplichting slechts tot een verplichting leidt om de daaruit voortvloeiende schade te vergoeding. De boete die de verkoper heeft gevorderd wordt op grond van artikel 12 lid 3 van de koopovereenkomst pas verbeurd indien het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering dan wel op de voldoening van de koopprijs.