We kennen allemaal de ‘klassieke’ situatie waarin een werknemer in het kader van zijn arbeidsovereenkomst een dienstwoning betrekt. Bijvoorbeeld omdat zijn functie daartoe noopt. In dat geval reikt de huurbescherming meestal minder ver dan wanneer die huurder slechts huurder is en niet tevens werknemer. Maar hoe zit het dan met de situatie waarin een opdrachtgever een zzp’er wil inhuren op basis van een overeenkomst van opdracht en die zzp’er een dienstwoning gaat betrekken? Geldt die huurbescherming dan ook? Met andere woorden: is het bestaan van een arbeidsovereenkomst een noodzakelijke voorwaarde om een woning als dienstwoning te kwalificeren, en – in het verlengde daarvan – de huurder minder huurbescherming te laten genieten? Een interessante vraag, nu zzp-constructies in toenemende mate voorkomen.
In deze bijdrage zal ik ingaan op deze vraag, die overigens vanwege beperkt beschikbare rechtspraak slechts met enige voorzichtigheid te beantwoorden is.
Definitie (eigenlijke) dienstwoning
Een dienstwoning is een term die veel gebruikt wordt, maar waar niet altijd een ‘echte’ dienstwoning (in juridische zin) mee wordt bedoeld. Dienstwoningen worden onderscheiden in eigenlijke (echte) dienstwoningen en oneigenlijke dienstwoningen (ook wel personeelswoningen genoemd).
Kort gezegd is dit onderscheid van belang omdat alleen in geval van een eigenlijke dienstwoning de bewoner géén huurbescherming geniet. De Hoge Raad heeft in een aantal oude arresten namelijk geoordeeld dat er in geval van een eigenlijke dienstwoning geen sprake kan zijn van een huurovereenkomst, en daarmee is er dus ook geen huurbescherming. Dit in tegenstelling tot de oneigenlijke dienstwoning, waarbij er wél sprake is van een huurovereenkomst, en daarmee van huurbescherming.
Of van een eigenlijke dan wel oneigenlijke dienstwoning sprake is, dient te worden beoordeeld aan de hand van de vraag of een bewoner de (dienst)woning, op grond van een overeenkomst (vaak is dit een arbeidsovereenkomst), moet bewonen in verband met de aard van de door hem te verrichten werkzaamheden. Indien dit niet het geval is, kan geen sprake zijn van een eigenlijke dienstwoning. De verplichting om in een bepaalde woning te ‘moeten’ wonen, gaat overigens niet zover dat pas van een eigenlijke dienstwoning gesproken kan worden indien het bewonen van de woning noodzakelijk is voor een goede vervulling van de werkzaamheden door de bewoner. Het wordt voldoende geacht als het bewonen van de woning een goede vervulling van de werkzaamheden bevordert. In dit verband komt ook betekenis toe aan objectieve factoren, zoals de aard en ligging van de woning ten opzichte van de plaats waar de werkzaamheden moeten worden verricht.
Tot slot is het van belang dat een woning pas als eigenlijke dienstwoning gekwalificeerd kan worden indien partijen ook de bedoeling hebben gehad de woning als zodanig te kwalificeren. Met andere woorden: als een woning op basis van objectieve factoren als eigenlijke dienstwoning gekwalificeerd zou kunnen worden, maar partijen hebben dit bij het aangaan van de overeenkomst niet bedoeld, kan géén sprake zijn van een eigenlijke dienstwoning. Van de andere kant geldt echter dat als partijen wél bedoeld hebben om een woning als eigenlijke dienstwoning te kwalificeren, terwijl er geen of onvoldoende verband bestaat tussen de te verrichten werkzaamheden, er onvoldoende grond is om te kunnen concluderen dat de ter beschikking gestelde woning als eigenlijke dienstwoning kan worden gekwalificeerd.
Kortom, de vraag of een woning als eigenlijke dienstwoning kan worden gekwalificeerd is er een van feitelijke aard. In ieder geval gelden twee cumulatieve eisen:
i) er dient sprake te zijn van een verplichting. Met andere woorden: de bewoner moet op grond van een overeenkomst de dienstwoning bewonen in verband met de te verrichten werkzaamheden; en
ii) partijen moeten de bedoeling hebben gehad om de woning als (eigenlijke) dienstwoning te gebruiken.
Mogelijkheid van een eigenlijke dienstwoning buiten de arbeidsovereenkomst
Zoals in het bovenstaande reeds aangegeven volgt het recht op bewoning van een (eigenlijke) dienstwoning vaak uit de arbeidsovereenkomst. In dat geval eindigt dit recht automatisch als de arbeidsovereenkomst eindigt (mits daadwerkelijk sprake was van een eigenlijke dienstwoning). De reguliere huurbescherming geldt dan dus niet. Hoewel dat op het eerste oog wel voor de hand lijkt te liggen, is het bestaan van een arbeidsovereenkomst géén absolute voorwaarde om een woning als (eigenlijke) dienstwoning te kunnen kwalificeren.
Uit de jurisprudentie volgt dat of kan worden gesproken van een (eigenlijke) dienstwoning in de sleutel wordt geplaats van het antwoord op de vraag of er op grond van een overeenkomst (op enig moment) een verplichting is ontstaan voor een werknemer/maat/vrijwilliger/opdrachtnemer etc. om in het kader van de uit te voeren werkzaamheden de woning te gaan bewonen. Dit hoeft geen arbeidsovereenkomst te betreffen. De Rechtbank Arnhem overwoog hierover in 2009 als volgt:
“Voor beantwoording van de vraag of sprake is van een (eigenlijke) dienstwoning is in het licht van de jurisprudentie van de Hoge Raad (vgl. HR 17 maart 1962, NJ 1961/237, HR 4 juni 1976, NJ 1977/40 en HR 29 juni 1979, NJ 1979/612) van belang of de woning ter beschikking is gesteld met het oog op de aard van de te verrichten werkzaamheden en het bewonen van de woning dus behoort tot de uit de werkzaamheden voortvloeiende verplichtingen en de bewoning in belangrijke mate bijdraagt, althans kan bijdragen aan een goede taakvervulling. Daaraan doet niet af dat al vóór het ter beschikking stellen van de woning werkzaamheden van dezelfde aard door betrokkene werden verricht. Uit deze jurisprudentie volgt ook niet dat slechts sprake kan zijn van een dienstwoning wanneer er tevens sprake is van een arbeidsovereenkomst.”
De verplichting om op enig moment in het kader van de uit te voeren werkzaamheden een woning te gaan bewonen hoeft zelfs niet per definitie in een schriftelijke overeenkomst te zijn opgenomen. Uit een arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch kan namelijk worden opgemaakt dat ook uit de feiten en omstandigheden zou kunnen worden afgeleid dat op enig moment gedurende de werkzaamheden de verplichting ontstaat dat een werknemer/maat/vrijwilliger/opdrachtnemer etc. een bepaalde dienstwoning moet gaan bewonen:
“In het onderhavige geval vermeldt de maatschapsovereenkomst over de woning alleen dat deze niet in de maatschap is ingebracht. Een verplichting om deze te bewonen met het oog op de uitvoering van de werkzaamheden waartoe [geïntimeerde jr.] was gehouden, is in de maatschapovereenkomst niet te vinden terwijl ook overigens door [appellant sr.] geen feiten of omstandigheden zijn gesteld waaruit kan worden afgeleid dat tussen partijen op enig moment een dergelijke verplichting voor [geïntimeerde jr.] zou zijn gaan gelden.”
Kortom: als voor de werknemer/maat/vrijwilliger/opdrachtnemer etc. op enig moment daadwerkelijk een verplichting is ontstaan om in een (eigenlijke) dienstwoning (of hiervan sprake is moet worden afgeleid uit objectieve criteria) te gaan wonen, dan is dus geen sprake van een huurovereenkomst, en daarmee geen sprake van huurbescherming voor de bewoner.
Conclusie
Ondanks dat het recht op bewoning van een (eigenlijke) dienstwoning een fenomeen is wat in veel gevallen in de arbeidsovereenkomst is opgenomen, lijkt het bestaan van een arbeidsovereenkomst géén voorwaarde om een bepaalde woning als (eigenlijke) dienstwoning te kunnen kwalificeren. Ook als sprake is van een andere overeenkomst kan sprake zijn van een (eigenlijke) dienstwoning.
Kortom: de dienstwoning is breder toepasbaar dan soms gedacht wordt.
