Onlangs is door de Hoge Raad geoordeeld dat de enkele aanwezigheid van (niet-hechtgebonden) asbest een gebrek kan opleveren. Bij de beoordeling of de aanwezigheid van asbest daadwerkelijk een gebrek oplevert, is van belang of de aanwezigheid van asbest een dermate ernstig risico oplevert dat de huurder op legitieme gronden mag verlangen daarvan verschoond te blijven. Hiervan zal bij het veel riskantere niet-hechtgebonden asbest eerder sprake zijn dan bij hechtgebonden asbest, zodat verhuurders van panden waarin het aanwezige hechtgebonden asbest voldoende weggewerkt zit vooralsnog niet heel onrustig hoeven te worden van het arrest van de Hoge Raad. De kans dat deze aanwezigheid als een gebrek wordt aangemerkt is immers relatief klein.
Feiten
In deze zaak deed zich de volgende situatie voor. KPN exploiteerde in de door haar sinds oktober 2001 gehuurde bedrijfsruimte een Primafoonwinkel van verhuurder Tamminga. Tussen het dak en het systeemplafond boven de winkelruimte is een zogenaamd brandwerend asbesthoudend tussenplafond aanwezig. Het gaat hier om zogenaamd bruin (niet-hechtgebonden) asbest. Bij een inbraak in maart 2005 is asbest vrijgekomen doordat de inbrekers zich de toegang tot het gehuurde hebben verschaft door gaten in het dak en het tussenplafond te boren.
Hof Amsterdam
Op 19 augustus 2008 heeft het Hof Amsterdam zich uitgelaten over de vraag of de aanwezigheid van asbest een genotsbeperking en derhalve een gebrek is. Het hof stelt voorop dat de enkele aanwezigheid van (niet-hechtgebonden) asbest in plafondplaten geen gebrek oplevert, omdat de huurder desondanks het genot van het gehuurde kan hebben dat hij op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten. Huurder komt op dat moment dan ook geen beroep toe op herstel, huurprijsvermindering of schadevergoeding. Pas op het moment dat het asbest vrijkomt (zoals in deze zaak tengevolge van een inbraak) is er sprake van een gebrek. Op dat moment kan de huurder namelijk niet meer het genot hebben dat hij mocht verwachten. Het gevolg van deze conclusie voor huurder in deze zaak is dat verhuurder wel gehouden is om het gebrek te herstellen en de vrijgekomen asbest te saneren, maar niet om de door huurder geleden aanzienlijke gevolgschade te vergoeden. Evenmin komt huurder een huurprijsvermindering toe voor de 49 dagen waarin hij het gehuurde niet kon gebruiken, omdat van dit recht in de algemene bepalingen was afgeweken. Deze afwijking was toegestaan omdat er bij aanvang van de huurovereenkomst nog geen sprake was van een gebrek.
Hoge Raad
De Hoge Raad heeft het hof in zijn arrest van 3 september 2010 echter teruggefloten door te oordelen dat het oordeel van het hof – dat de enkele aanwezigheid van (niet-hechtgebonden) asbest geen gebrek in de zin van de wet oplevert – onbegrijpelijk is. In hetzelfde arrest heeft het hof namelijk geoordeeld dat in de aanwezigheid van het aldaar aangetroffen asbest een potentieel gevaar voor de gezondheid schuilt, welk gevaar zich verwezenlijkt bij de verwerking van asbest. Zonder nadere motivatie van het hof rijmt dit oordeel niet met de eindbeslissing dat desondanks de enkele aanwezigheid van asbest geen gebrek oplevert. De Hoge Raad vernietigt dan ook het arrest van het hof en verwijst de zaak terug naar het Hof Den Haag.
Gevolgen arrest
Het Hof Den Haag dient zich nu te buigen over de vraag of de enkele aanwezigheid van (niet-hechtgebonden) asbest een gebrek oplevert. Indien dit het geval is, dient verhuurder niet alleen het gebrek te herstellen en de asbest te saneren, maar ook de door huurder geleden aanzienlijke gevolgschade te vergoeden. Daarnaast komt huurder een vermindering van de huurprijs toe voor de volledige periode dat hij het gehuurde niet heeft kunnen gebruiken, in dit geval voor 49 dagen.
Het schijnt dat de verhuurder het antwoord van het hof Den Haag niet wilde afwachten en de zaak in der minne heeft geschikt. Alhoewel in dat geval in deze zaak geen definitief antwoord meer wordt gegeven, lijkt het oordeel van de Hoge Raad de conclusie te kunnen dragen dat de enkele aanwezigheid van (niet-hechtgebonden) asbest wel degelijk een gebrek kan opleveren, mits deze asbest een dermate ernstig risico oplevert dat de huurder op legitieme gronden mag verlangen daarvan verschoond te blijven. In dat geval kan de verhuurder gehouden worden om het asbest te saneren.
