Het enkele feit dat huurders in dit geval verzocht wordt de huur op een andere bankrekening over te maken, maakt nog niet dat zij hieruit behoorden op te maken dat er sprake is van een nieuwe verhuurder. De verhuurder zal nog een wachttijd van drie jaar in acht moeten nemen, voordat de huurovereenkomst kan worden opgezegd. Dit heeft het hof ’s-Hertogenbosch op 1 november jl. bepaald (LJN: BU3194).
De casus
Huurders huren sinds 1989 een woning die op dat moment in eigendom is van mevrouw X en haar kinderen. In 1996 is mevrouw X overleden en is de eigendom van de woning geheel overgegaan op haar kinderen. In 2001 is de woning door de kleinkinderen van mevrouw X in eigendom verkregen, hierna genoemd ‘verhuurders’.
Huurders hebben tot 2001 de huur contant betaald aan het adres van de kinderen van mevrouw X. Vanaf 2001 betalen ze de huur door overmaking op de bankrekening van de verhuurders.
In augustus 2007 hebben de verhuurders de huurovereenkomst met huurders opgezegd tegen februari 2008. Verhuurders doen hierbij een beroep op de opzeggingsgrond dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Huurders hebben niet ingestemd met de opzegging van de huurovereenkomst, waarna verhuurders hen in rechte betrekken en vorderen dat de huurovereenkomst zal worden beëindigd en de woning zal worden ontruimd.
De beoordeling
De kantonrechter heeft de vorderingen van verhuurders afgewezen omdat een vordering, gegrond op eigen gebruik van de woning, niet toewijsbaar is indien de opvolgende huurders de huurovereenkomst hebben opgezegd binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurders is gebracht. Verhuurders stellen dat zij, meteen nadat zij de woning in eigendom hebben verkregen, de huurders hiervan op de hoogte hebben gebracht onder vermelding van hun naam, adres en bankrekeningnummer. Huurders betwisten dit.
In hoger beroep stelt het hof dat uit het feit dat huurders verzocht wordt de huur op een andere wijze te betalen, namelijk op de bankrekening van verhuurders, zij niet behoorden op te maken dat verhuurders de nieuwe eigenaren en dus nieuwe verhuurders waren van de woning. Het hof trekt de conclusie dat er dus nog geen drie jaar verstreken waren tussen de kennisgeving van de rechtsopvolging en de opzegging van de huurovereenkomst door verhuurders. Het hof wijst er op dat de inleidende dagvaarding waarmee de procedure is aangevangen, wel kan worden aangemerkt als een schriftelijke kennisgeving aan huurders over de rechtsopvolging van de verhuurders.
Commentaar
Indien een verhuurde woning wordt gekocht, zorg er als opvolgende eigenaar/verhuurder altijd voor dat de huurder(s) duidelijk en ondubbelzinnig schriftelijk wordt meegedeeld dat sprake is van een eigendomsoverdracht. Het enkele verzoek om de huur voortaan over te maken op een andere bankrekening is dus onvoldoende. Een duidelijke brief aan de huurder kan drie jaar wachten schelen.
