Erfdienstbaarheid door verjaring zeker in kort geding moeilijk aan te tonen

Vanaf 1 januari 2012 is de erfdienstbaarheid door verjaring een reële mogelijkheid geworden, nu enkele vereisten op dat moment 20 jaar in het nieuwe Burgerlijk Wetboek stonden. Deze verjaringstermijn gold eerder ook al, maar de versoepeling van vereisten voor een succesvol beroep op verjaring in 1992 deed veel alarmbellen rinkelen. Dit onderwerp heb ik eerder besproken in mijn artikel over de erfdienstbaarheid door verjaring. Een jaar na dato zijn er echter de eerste uitspraken van rechters zichtbaar die met deze ontwikkeling worden geconfronteerd. In dit artikel zal ik kort ingaan op een voorbeeld van een deze uitspraken, waaruit nog altijd de terughoudendheid blijkt van in dit geval de Rechtbank Overijssel bij de toewijzing van een dergelijke vordering op grond van artikel 5:72 BW in verbinding met artikel 3:105 lid 1 BW.

De zaak
Dit maal betreft het een strook grond waar een supermarkt op wordt geëxploiteerd. Dit bedrijfsgebouw is sinds 1971 in eigendom van (de rechtsvoorganger van) de supermarkt, gedaagde in deze procedure. Eiser heeft een woon/winkelpand aan de achterzijde van dit perceel. Vanaf 1990 huurde hij dit pand en in 1995 werd hij eigenaar. Het achtererf van eiser is slechts bereikbaar via een verhard pad van ca. 4 meter breed op het perceel van gedaagde. Aan het begin van dit pad staat een hek, waarvan eiser een sleutel heeft zodat hij hier gebruik van kan maken. Totdat gedaagde in september 2013 sommeert deze sleutel af te geven. Hieraan voldoet eiser niet, vervolgens neem gedaagde de drastische maatregel een twee meter hoog hekwerk te plaatsen dat de toegang voor eiser verhindert. Eiser sommeert gedaagde vervolgens om het pad over de volledige lengte en breedte opnieuw toegankelijk te maken. Zoals verwacht wordt hieraan niet door gedaagde voldaan. Een kort gedingdagvaarding volgt en op 28 oktober 2013 wordt de zaak behandeld. Gedaagde vordert daarin de vrije voortzetting van zijn gebruik van de strook grond op straffe van een dwangsom. Aan zijn vordering legt hij ten grondslag dat hij evenals zijn rechtsvoorganger het vrije gebruik heeft gehad en wel vanaf 1990. Hij concludeert dat hij op 1 januari 2012 een recht van erfdienstbaarheid heeft verkregen op de strook grond.

De beoordeling
De kort gedingrechter neemt in zijn oordeel een aantal overwegingen mee die interessant zijn. Ten eerste geeft hij blijk van terughoudendheid bij het geven van een oordeel dat een constitutief vonnis zou kunnen zijn. Door een vonnis uit te spreken waaruit een erfdienstbaarheid voor een van de partijen zou voortkomen zou hij een wijziging aanbrengen in een bestaande rechtstoestand. Hiertoe is de kort gedingrechter in beginsel niet bevoegd. De rechter sluit deze mogelijkheid echter niet uit en geeft toch ook een inhoudelijk oordeel. Hierbij benadrukt dat voor de rechthebbende (hier de gedaagde) op een (over)duidelijk kenbare wijze een wil moet etaleren dat hij met de inbreuk een passend zakelijk recht uitoefent. Hier wordt het niet voldoende geacht dat eiser met zijn auto, (motor)fiets en te voet vanaf 1992 op het pad kwam, ook als dat meer dan incidenteel was. Hiermee is bezit van een erfdienstbaarheid niet aangetoond. Ook zou de verjaringstermijn mogelijk zijn gestuit doordat de supermarkt in 2011 het slot aanpaste, waarna eiser weliswaar weer een sleutel ontving. Deze complicerende factoren leiden tot afwijzing van de vordering

Conclusie
Zoals eerder besproken op deze kennispagina is ook in deze zaak essentieel dat de eigenaar zonder twijfel moet kunnen zien dat de gebruiker zichzelf als eigenaar of zakelijk gerechtigde ziet. Hier oordeelt de rechter dat hij het gebruik eerder beschouwt als een nabuur die met respect voor de eigenaar gebruik maakt van zijn eigendom en dus geen bezit pretendeert. Dat criterium zullen alle partijen die zich in de toekomst op gebruik als ware het een erfdienstbaarheid beroepen, nadrukkelijk moeten meewegen. Verder lijkt het niet uitgesloten dat een kort gedingrechter in deze gevallen een begunstigende uitspraak doet. Voor een dergelijke uitspraak zal wel sprake moeten zijn van evidente verjaring, waarbij een eenvoudige onweerlegbare motivering wordt aangeleverd. Indien daar geen sprake van is zal slechts in een bodemprocedure uitgebreide bewijsvoering en een volledige afweging kunnen plaatsvinden, waarna eventueel toewijzing van de vordering mogelijk is.

mr. Thijs Liebregts, advocaat vastgoedrecht, specialist verjaring bij grondzaken