Financiering particuliere erfpacht

Mede door ontwikkelingen in de markt zie je steeds vaker particuliere erfpacht (zie hierover het artikel van John Wijnmaalen, erfpacht in de huidige markt). Er zijn maar weinig wettelijke bepalingen omtrent de inhoud van de erfpachtvoorwaarden, waardoor partijen een grote vrijheid hebben bij het vaststellen van de erfpachtvoorwaarden. De financiering van woningen op particuliere erfpacht is echter vaak lastig, zo niet onmogelijk, doordat de erfpachtvoorwaarden onaanvaardbare risico’s voor de erfpachter en/of de financier inhouden.

Doordat de financiers terughoudend zijn bij het verstrekken van hypothecaire geldleningen kunnen huizenbezitters, waarvan de ondergrond in erfpacht is uitgegeven, hun huis moeilijker of zelfs niet meer verkopen. Op initiatief van de Nederlandse Vereniging van Banken is een werkgroep in het leven geroepen, bestaande uit vertegenwoordigers van erfpachters, bloot-eigenaren, hypothecaire geldverstrekkers, makelaars, taxateurs en notarissen, die criteria hebben opgesteld voor de financierbaarheid van erfpachtvoorwaarden. De criteria beogen zowel de particuliere erfpachter als de hypothecaire geldverstrekker te beschermen tegen risico’s in de erfpachtvoorwaarden die naar de huidige maatschappelijke opvattingen in de weg staan aan de verstrekking van een verantwoorde hypothecaire geldlening.

Voorwaarde voor de financierbaarheid is dat de erfpachtvoorwaarden aan alle criteria voldoen. De werkgroep heeft alleen gekeken naar de financierbaarheid van het erfpachtrecht en heeft zich niet beziggehouden met andere facetten van het erfpachtrecht. Het wil dus niet zeggen dat erfpachtvoorwaarden die voldoen aan de criteria voor het overige wel redelijk en uitgebalanceerd zijn. Wanneer een erfpachtcontract aan alle criteria voldoet, is het erfpachtrecht in principe financierbaar.

De criteria gaan vanaf november 2011 in en hebben betrekking op:

1. De duur van het erfpachtrecht en de vergoedingsregeling
De akte van vestiging moet helderheid bieden over de looptijd van het erfpachtrecht en de vergoeding voor de erfpachter bij het einde van het recht.

2. De canon en de canonaanpassing
De actuele canon moet bekend zijn en de (verwachte) lastenontwikkeling voor de erfpachter moet duidelijk en aanvaardbaar zijn.

3. Geen verplichting tot koop
De akte van vestiging mag niet bepalen dat de erfpachter verplicht is om de bloot-eigendom op enig moment te kopen.

4. Wijziging erfpachtvoorwaarden
De akte van vestiging mag niet bepalen dat de bloot-eigenaar het recht heeft om eenzijdig erfpachtvoorwaarden te wijzigen die van materiële invloed zijn op de waarde van het erfpachtrecht. Hieronder wordt onder andere verstaan: bepalingen over de hoogte van de canon, de aanpassing van de canon, de voorwaarden voor beëindiging van het erfpachtrecht en de vergoeding bij de beëindiging.

5. Geen materiële aantasting genotsrecht
De akte van vestiging mag geen bepalingen bevatten die het genotsrecht van de erfpachter materieel aantasten. Van een materiële aantasting is sprake wanneer de waarde van het erfpachtrecht materieel negatief wordt beïnvloed door één of meer specifieke erfpachtvoorwaarden die ertoe leiden dat de erfpachter de woning niet meer als woning kan gebruiken.

Bovenstaande criteria gelden momenteel alleen voor woningen, waarbij de ondergrond in erfpacht is uitgegeven. De criteria gelden nog niet voor overheden en alleen voor bestaande contracten. Voor nieuwe contracten is een werkgroep in het leven geroepen die modelerfpachtbepalingen opstelt. Het belangrijkste uitgangspunt, zowel bij bovengenoemde criteria als bij het opstellen van modelerfpachtbepalingen is en blijft dat particuliere erfpachters worden beschermd tegen risico’s in de erfpachtvoorwaarden die onaanvaardbaar zijn.

Zowel de verkoper van het erfpachtrecht als diens potentiële koper heeft er belang bij dat wordt vastgesteld of de erfpachtvoorwaarden voldoen aan voormelde criteria. De notaris is, mede gezien zijn specifieke deskundigheid terzake, bevoegd de erfpachtvoorwaarden te toetsen aan de criteria. Zijn bevindingen kunnen aan de financier worden overhandigd. Indien de notaris verklaart dat de erfpachtvoorwaarden voldoen aan de criteria zal de hypothecaire geldverstrekker eerder geneigd zijn de aankoop te financieren. Elke hypothecaire geldverstrekker mag echter zijn eigen acceptatiebeleid vaststellen en dus ook zelf bepalen of hij de aankoop zal financieren of niet. Indien de erfpachtvoorwaarden niet voldoen aan de criteria zal een aanpassing van die voorwaarden besproken moeten worden met de bloot-eigenaar teneinde te bereiken dat de erfpachtvoorwaarden zodanig worden aangepast, dat deze wel voldoen aan de criteria.

Wilt u weten of uw huidige erfpachtvoorwaarden voldoen aan de criteria, of heeft u een woning op het oog waarbij de ondergrond in particuliere erfpacht is uitgegeven, laat deze voorwaarden dan checken door de notaris.