Forfaitaire schadeloosstelling voor huurder grasveld met reclameborden

Op 18 december 2009 heeft de Hoge Raad twee arresten gewezen in samenhangende onteigeningsprocedures. In deze arresten stond de toepasselijkheid van de regel van art. 42 lid 2 Ow centraal. Dit artikel voorziet in een forfaitair bepaalde schadeloosstelling van tweemaal de jaarhuur voor anderszins verhuurde onroerende zaken (dan bedrijfsruimte). Er was een perceel grasland langs de A4 onteigend waarop vier reclameborden stonden.  

Het perceel was door de eigenaar verhuurd aan zijn zoon met het oog op de exploitatie van het bedrijf van de zoon (buitenreclame). Zoon betaalde aan vader een fikse huur. Omdat het huurobject –een onbebouwd stuk grasland- geen bedrijfsruimte in de zin van art. 7:309 BW was, was art. 42 lid 2 Ow van toepassing. De Staat als onteigenaar had bepleit dat deze forfaitaire vergoeding tot een onredelijke uitkomst zou leiden, omdat de geldende huurprijs beduidend hoger was dan de ‘huurwaarde’, en omdat de huurder gedurende een zekere periode het voortgezet gebruik om niet had genoten.

De rechtbank had de forfaitaire vergoeding gehalveerd vanwege het aan huurder gelaten voortgezet gebruik. Aan de Hoge Raad lag de vraag voor of de regel van art. 42 lid 2 Ow ter zijde mocht worden gesteld.

Neen, oordeelde de Hoge Raad. De door de rechtbank toegepaste aftrek van het voordeel vanwege voortgezet gebruik van het onteigende verdraagt zich niet met een gefixeerde schadeloosstelling op grond van art. 42 lid 2 Ow. De strekking van art. 42 lid 2 Ow is de bij de vaststelling van de door de huurder te lijden schade te verwachten moeilijkheden te voorkomen door de schadeloosstelling te fixeren op een gemakkelijk te bepalen bedrag. Discussies over eventuele voordelen als gevolg van voortgezet gebruik heeft de wetgever nu juist willen voorkomen. De enige uitzondering die de Hoge Raad denkbaar acht is dat de huurder het aanbod heeft aanvaard om gedurende de gehele resterende huurperiode kosteloos in het genot van het gehuurde te blijven. Immers (alleen) dan is de gehele in het fixum begrepen schade als gevolg van de onteigening ondervangen, en ontbreekt de grondslag waarop de schadeloosstelling van art. 42 lid 2 Ow berust.

(Rente)nadeel doordat de onteigende tussen de inschrijving van het vonnis tot vervroegde onteigening en de vaststelling van de definitieve (hogere) schadeloosstelling niet over de volledige schadeloosstelling heeft beschikt, mag daarentegen wél worden verrekend met het voordeel door voortgezet gebruik. Dat de forfaitaire vergoeding in dit opzicht níet prevaleert heeft volgens de Advocaat-Generaal te maken met het uitgangspunt van art.40a Ow, dat de schadeloosstelling is verschuldigd op het moment dat aan de vergoedingsgerechtigde zijn zeggenschap over het goed wordt ontnomen. En dat is bij aangeboden en aanvaard voortgezet gebruik op een later moment. Deze rentediscussie gaat alleen over het tijdstip van verschuldigdheid van de vergoeding, en niet over de hoogte van de (forfaitaire) vergoeding.

De rechtbank had de huurwaarde van het perceelsgedeelte verder aanzienlijk lager gewaardeerd dan de jaarhuur (en mocht dat ook schattenderwijs doen). Dat had echter geen gevolgen voor de forfaitaire vergoeding, die moest gewoon worden bepaald op de werkelijke jaarhuur, en dus niet op de gecorrigeerde (lagere) huurwaarde. Zo’n correctie zou wél weer indruisen tegen de regel van art. 42 lid 2 Ow.

Hanna Zeilmaker
Jessica de Roos