Zoals gezegd houdt een Groninger akte een levering onder ontbindende voorwaarden in, conform de afspraken die partijen daarover maken in de koopovereenkomst. In beginsel staat het de partijen vrij zelf de precieze inhoud van de ontbindende voorwaarde(n) te bepalen, zolang de vervulling van de voorwaarde afhangt van een objectieve, toekomstige en onzekere gebeurtenis. De voorwaarde mag dus niet afhankelijk zijn van de wil van de partijen. Om voor de verkoper zekerheid te verschaffen dat hij betaald krijgt, wordt de ontbindende voorwaarde van niet-betaling per een bepaalde datum opgenomen.
Vervolgens wordt in de akte van levering dezelfde ontbindende voorwaarde(n) opgenomen. Zo wordt voor de verkoper zekerheid tot betaling verschaft. Als gevolg van de levering verkrijgt koper een voorwaardelijk eigendomsrecht dat aan dezelfde ontbindende voorwaarde(n) is onderworpen. De akte wordt ingeschreven in de openbare registers. De ontbindende voorwaarden worden aangetekend op de kadastrale informatie, zodat derden ook op de hoogte zijn van de voorwaardelijkheid van de levering. Opmerking verdient dat indien verlenging van een ontbindende voorwaarde nodig is, die verlenging ook in de openbare registers moet worden ingeschreven, en wel voor verloop van de gestelde termijn.
Als koper zijn verplichting (tijdig) nakomt, maakt de notaris een akte van kwijting op waardoor de eigendom van koper onvoorwaardelijk wordt. Komt koper de afgesproken verplichting niet (tijdig) na, dan wordt de ontbindende voorwaarde vervuld. De vervulling van de voorwaarde heeft geen terugwerkende kracht, maar goederenrechtelijke werking. Dit houdt in dat de voorwaardelijk eigendom die koper door de levering heeft verkregen van rechtswege vervalt en verkoper weer de onvoorwaardelijke eigendom verkrijgt. Een teruglevering is hiervoor niet nodig. De koper dient ervoor zorg te dragen de onroerende zaak zich rechtens en feitelijk in dezelfde staat bevindt als voor de levering. Heeft de koper in de tussentijd de onroerende zaak belast met een recht van hypotheek of andere beperkte rechten, dan gaan die rechten van rechtswege teniet met het tenietgaan van het voorwaardelijke eigendomsrecht van de koper. Zoals gezegd zijn die rechten per slot van rekening onder dezelfde ontbindende voorwaarde tot stand gekomen.
De voornaamste reden om te kiezen voor een levering middels een Groninger akte is om fiscale redenen. De levering geldt namelijk als het heffingsmoment voor de heffing van overdrachtsbelasting, ook al wordt de koopprijs nog niet voldaan. Zo kan door verkoper gebruik worden gemaakt van de fiscale voordelen bij bijvoorbeeld een doorlevering binnen 6 maanden, ook als het de koper niet lukt om op zo een korte termijn zijn financiering rond te krijgen. Andersom kan het ook voor koper voordelig zijn, bijvoorbeeld als er een stijging in de overdrachtsbelasting aangekondigd wordt, zoals nu het geval is. Door de voorwaardelijke levering geldt het ten tijde van de levering van toepassing zijnde tarief voor de overdrachtsbelasting. De overdrachtsbelasting dient door koper op het moment van de levering te worden voldaan. Het is dus van belang dat koper daar wél genoeg financiële middelen voor heeft of dat verkoper de te betalen overdrachtsbelasting aan hem kan lenen. Eventueel door de koper betaalde overdrachtsbelasting kan bij de Belastingdienst worden teruggevraagd als de ontbindende voorwaarde wordt vervuld.
De Groninger akte is dus een uitermate geschikt middel om fiscale voordelen te behalen en/of betaling van de koopprijs uit te stellen. Wilt u weten of een Groninger akte in uw situatie een uitkomst kan bieden of heeft u verdere vragen, neem dan gerust contact op met een van onze specialisten.
