De zaak
Tussen de Gemeente Nijmegen (‘de gemeente’) en de GGD is op 21 oktober 2021 een koopovereenkomst gesloten, waarbij de gemeente twee kadastrale percelen verkoopt. Bowling- en Kegelcentrum Nijmegen B.V. (‘BKC’) heeft bezwaren tegen deze verkoop en legt die bezwaren aan de Gelderse kortgedingrechter voor. BKC stelt dat de gemeente één van beide percelen niet zonder openbare selectieprocedure mag verkopen, omdat BKC ook interesse in dat perceel heeft en de GGD niet de enige serieuze gegadigde is.
Het oordeel
In lijn met het Didam-arrest van de Hoge Raad -waarover meer in dit artikel op deze website - stelt de rechtbank voorop dat de gemeente voorafgaande aan het sluiten van een overeenkomst waarmee grond wordt verkocht een openbare selectieprocedure moet organiseren. Van die hoofdregel kan worden afgeweken als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop van de grond.
De voorzieningenrechter oordeelt dat het feit dat de gemeente al met de GGD de overeenkomst is aangegaan, niet maakt dat GGD de enige serieuze gegadigde is. Met die constructie zou altijd het gelijkheidsbeginsel kunnen worden omzeild, aldus de rechter. Het beroep van de gemeente op het vertrouwensbeginsel faalt eveneens, omdat de gemeente ook vóór het Didam-arrest al gebonden was aan de verplichtingen die uit het gelijkheidsbeginsel voortvloeien. Met andere woorden: ook daarvoor bestond voor de gemeente al de verplichting om – als uitgangspunt, voor zover geen sprake is van één serieuze gegadigde – een openbare selectieprocedure te organiseren.
De gemeente betoogt dat de GGD de enige serieuze gegadigde is om de beoogde integrale gebiedsontwikkeling te realiseren, maar weet onvoldoende duidelijk te maken waarom die ontwikkeling niet kan worden gerealiseerd als het perceel waar het BKC om te doen is (deels) aan die partij BKC wordt verkocht. De aanname dat de GGD de enige serieuze gegadigde is, is naar oordeel van de voorzieningenrechter niet gebaseerd op objectieve, toetsbare en redelijke criteria die bekend zijn gemaakt. Er lijkt sprake van een criterium dat de gemeente achteraf naar de GGD heeft toegeschreven. De slotsom is dat de koopovereenkomst met de GGD niet mag worden uitgevoerd zolang niet aan de Didam-eisen is voldaan. Moet dit uitvoeringsverbod laat de voorzieningenrechter het gelijkheidsbeginsel zwaarder wegen dan het bij de GGD gewekte vertrouwen, mede omdat de nieuwbouw van de GGD nog steeds kan worden gerealiseerd.
Commentaar
De vraag is of BKC wel een échte gegadigde is voor de te verkopen percelen. De gemeente heeft immers twee percelen aan de GGD heeft verkocht en BKC heeft slechts interesse in één van die percelen getoond. Goed verdedigbaar is dat de gemeente de (contracts)vrijheid heeft om te bepalen of zij de percelen gezamenlijk verkoopt (vgl. Rb. Gelderland (vzr.) 25 augustus 2022, ECLI:NL:RBGEL:2022:5141, r.o. 1.9.). BKC is dan vanwege gebrek aan interesse in beide percelen voor de gecombineerde verkoop van die percelen geen échte (serieuze) gegadigde. Bij die stand van zaken had de rechtbank de vorderingen van BKC ook kunnen afwijzen.
Ervan uitgaande, zoals wij doen, dat de gemeente beide percelen als één geheel mocht verkopen, rijst vervolgens de vraag of de GGD niet toch een unieke positie bekleedt. De uniciteit die onderhandse verkoop aan de GGD zou kunnen rechtvaardigen, kan naar ons idee voortvloeien uit het publieke belang dat met de verkoop wordt gediend. Wij leiden uit de uitspraak af dat één perceel in ieder geval relevant is voor de beoogde nieuwbouw van de GGD. Met betrekking tot het andere perceel (waarin BKC interesse heeft) overweegt de rechtbank immers dat het niet noodzakelijk is voor de nieuwbouw. De relevantie van het ene perceel voor de nieuwbouw kan naar ons idee rechtvaardigen dat het geheel van beide kadastrale percelen vanwege het publieke belang onderhands aan de GGD wordt verkocht. De GGD staat immers ten dienste van de volksgezondheid. Eerder oordeelde de rechtbank Midden-Nederland al dat – kort gezegd – de gemeente Gooise Meren zonder openbare selectieprocedure een perceel aan ProRail mocht verkopen vanwege het openbaar belang dat daarmee werd gediend.
Vooralsnog is de slotsom dat de gemeente terug moet naar de tekentafel. Zij zal nieuwe objectieve, redelijke en toetsbare criteria moeten formuleren. Als daaruit volgt, en dat gelet op het bovenstaande goed mogelijk, dat de GGD de enige serieuze gegadigde is, dan kan de gemeente alsnog onderhands verkopen aan de GGD. Of BKC hier uiteindelijk de echte winnaar wordt, zal dus nog moeten blijken.
Als u vragen heeft over deze uitspraak of de toepassing van het Didam-arrest, kunt u terecht bij Frank Cornelissen of Mathijs Jonkers.
