Het exploitatieplan Harselaar-Driehoek: de Afdeling hakt de (verkeers)knoop door

 

Moet bij de te verhalen exploitatiekosten worden uitgegaan van de werkelijk gemaakte verwervingskosten of van de per peildatum getaxeerde inbrengwaarde? Deze vraag heeft de Afdeling onlangs beantwoord.

Inleiding
Op 16 maart 2018 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak een belangwekkende uitspraak gedaan in een al lang slepende zaak over het exploitatieplan voor het gebied “Harselaar-Driehoek”. Dit exploitatieplan, concreet de eerste herziening van een eerder vastgesteld en onherroepelijk exploitatieplan, heeft betrekking op een bedrijventerrein in de driehoek tussen de A1 en de spoorlijn in Barneveld, ten oosten van het bestaande bedrijventerrein Harselaar. Op het bedrijventerrein van ongeveer 20 hectare wordt zware bedrijvigheid mogelijk gemaakt. De grondeigenaren die beroep hebben ingesteld tegen de herziening zijn voornemens hun betonfabriek in de Driehoek te vestigen.

Bijzonder is dat de Afdeling in het kader van haar onderzoek maar liefst zes instanties heeft gevraagd om schriftelijke inlichtingen te verstrekken, en vervolgens het oordeel van de meerderheid lijkt te volgen.

Geschilpunt: werkelijke kostenbenadering of inbrengwaarde
Na een tussenuitspraak, een herstelbesluit en een nadere zitting is het enige resterende geschilpunt de hoogte van de exploitatiebijdrage die de eigenaren op grond van het exploitatieplan moeten betalen voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein. Daarbij gaat het concreet om de vraag welk bedrag aan kosten de raad mag verhalen voor de Verlengde Mercuriusweg, een zogenoemde bovenwijkse voorziening als bedoeld in artikel 6.13, zesde lid, van de Wro die buiten het exploitatiegebied is gelegen en al in 2008 is gerealiseerd. De grondeigenaren betogen dat de raad de grondverwervingskosten voor deze weg diende te baseren op de in 1982 door de gemeente betaalde aankoopprijs van de gronden van € 1,64 per m2 (hierna: de werkelijke kostenbenadering). De raad daarentegen betoogt dat de grondverwervingskosten ‘inbrengwaarden’ zijn in de zin van artikel 6.13, eerste lid, aanhef en onder c, ten eerste, van de Wro en heeft deze kosten daarom overeenkomstig artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro gebaseerd op een taxatierapport. Uit dit taxatierapport komt de veel hogere prijs van € 40,00 per m2 naar voren.

In het herstelbesluit zijn onder meer de kosten voor de Verlengde Mercuriusweg aangepast aan de hand van de subsidiebeschikking van het college van gedeputeerde staten van Gelderland van 25 maart 2009. Concreet heeft dit tot gevolg dat de kosten in het exploitatieplan voor de Verlengde Mercuriusweg neerwaarts zijn bijgesteld van € 569.612,00 naar € 556.502,00. De kosten zijn gebaseerd op het taxatierapport.

In de uitspraak komt ook het taxatierapport van de inbrengwaarde uitvoerig aan de orde.

Standpunt eigenaren: verhaal werkelijke grondverwervingskosten in overeenstemming met systeem kostenverhaal
De eigenaren betogen dat de definitieve, via het exploitatieplan te verhalen grondverwervingskosten van de Verlengde Mercuriusweg, moeten worden gebaseerd op het bedrag dat de gemeente feitelijk voor de verwerving van die gronden heeft betaald. Deze aankoopsom mag volgens hen worden vermeerderd met rente en beheerskosten en verminderd met afschrijving, afwaardering en beheersopbrengsten tot aan de peildatum van het exploitatieplan. Deze uitleg sluit volgens de eigenaren aan bij het systeem van de Wro; het uitgangspunt van afdeling 6.4 van de Wro is immers dat eerst met ramingen wordt gewerkt die later worden vervangen door gerealiseerde kosten. Verder wijzen zij erop dat de geraamde inbrengwaarden in een exploitatieplan meerdere functies vervullen; inbrengwaarden bieden een houvast voor de tariefberekening en hebben een geobjectiveerde waarde die geldt als aftrekpost op de exploitatiebijdrage bij een omgevingsvergunning. Het is daarmee niet meer dan een raming van de door de gemeente aan te kopen ondergrond van de openbare ruimte. Tegen deze achtergrond stellen de eigenaren dat onderscheid moet worden gemaakt tussen de inbrengwaarde van uitgeefbare en die van niet-uitgeefbare gronden. Voor niet-uitgeefbare gronden moet worden uitgegaan van de feitelijke aankoopprijs omdat ten aanzien van deze gronden, anders dan bij de uitgeefbare gronden, geen sprake is van een fictie; de gemeente koopt deze gronden ook daadwerkelijk. In dit geval betekent dit dat de grondverwervingskosten conform artikel 186 van de Gemeentewet en overeenkomstig het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (hierna: BBV), moeten worden afgeleid uit de gemeentelijke balans. Indien deze kosten niet hieruit kunnen worden afgeleid zijn zij niet verhaalbaar, aldus de eigenaren.

Standpunt gemeente: voor de inbrengwaarden gaat het om de geraamde kosten en niet om de werkelijke kosten
De raad gemeente heeft  de grondverwervingskosten van de Verlengde Mercuriusweg gebaseerd op het taxatierapport. Volgens de gemeente is het juist in strijd is met de Wro, het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) en de hierbij behorende parlementaire stukken om de grondverwervingskosten te baseren op gerealiseerde kosten (de aankoopprijs). Uit de Wro en het Bro volgt dat voor de inbrengwaarde juist geen rekening dient te worden gehouden met de werkelijke verwervingskosten, en dat is volgens de gemeente bezien vanuit het vraagstuk van kostenverhaal ook logisch en noodzakelijk. Uit artikel 6.2.3 van het Bro, Kamerstukken II, 2004/05, 30 218, nr. 3, pp. 17 en 19, de uitspraak van de Afdeling van 31 mei 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1448, en de Nota van Toelichting bij het Bro moet volgens de gemeente worden afgeleid dat voor de inbrengwaarden als kosten van grondexploitatie dient te worden uitgegaan van een raming en dus niet van de werkelijke kosten van verwerving. Dit past bij de functie van inbrengwaarden in het exploitatieplan en voorkomt willekeur. Verder stelt de gemeente dat de gemeente de gronden in 1982 niet heeft verworven met het oog op de realisering van bedrijventerrein Harselaar-Driehoek, en geven de in 1982 betaalde bedragen geen inzicht in de waarde van de gronden als onderdeel van de kostenpost voor het realiseren van de Verlengde Mercuriusweg.

Oordeel Afdeling: keuze benadering verwervingskosten van belang voor alle exploitatieplannen
De Afdeling stelt voorop dat het antwoord op de voorliggende vraag potentieel vele andere exploitatieplannen raakt. De vraag die concreet voorligt is of de gemeente het in het exploitatieplan als verhaalbare kosten opgenomen toegerekende evenredig deel van de waarde van de grond (die nodig was ten behoeve van de aanleg van de Verlengde Mercuriusweg) moest baseren op de in 1982 betaalde aankoopprijs (de werkelijke kostenbenadering), of op basis van een onafhankelijke taxatie diende vast te stellen (de taxatiebenadering). Het antwoord op deze vraag is van aanzienlijke invloed op de omvang van de mogelijkheden van kostenverhaal voor gemeenten van deze voor exploitatieplannen niet onbelangrijke kostenpost en daarmee ook op de hoogte van de exploitatiebijdrage die bouwgrondexploitanten (ontwikkelaars) ter zake verschuldigd zijn. De te nemen beslissing is dus voor onder meer gemeenten, ontwikkelaars en grondeigenaren van belang. Om die reden heeft de Afdeling schriftelijke inlichtingen gevraagd aan zes instanties die daarin geen partij zijn.

Procesverloop: Afdeling vraagt inlichtingen aan zes instanties (amicus-brieven)
Eind 2017 heeft de Afdeling op grond van artikel 8:45 van de Awb, zes instanties als zogenoemde amici curiae (ook wel genoemd ‘meedenkers’), in de gelegenheid gesteld binnen een termijn van vier weken schriftelijke inlichtingen te geven over een aantal (rechts)vragen die in deze zaak aan de orde zijn. Aangezien het doel hiervan - kort gezegd - is om inzicht te krijgen in de maatschappelijke gevolgen van een keuze voor de werkelijke kostenbenadering of de taxatiebenadering, en de beantwoording van de gestelde vragen een specifieke deskundigheid en ervaring vereist, is gekozen voor het gericht uitnodigen van zes instanties in plaats van een open internetconsultatie.
De Afdeling heeft de vragen gesteld aan de hand van drie - deels fictieve – situaties, om een zo volledig mogelijk beeld te krijgen van het systeem van kostenverhaal van afdeling 6.4 van de Wro en de gevolgen hiervan voor de praktijk.

De zes instanties, waaraan de Afdeling in deze zaak schriftelijke inlichtingen heeft gevraagd, zijn: de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (hierna: de minister), de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (hierna: de VNG), het Interprovinciaal Overleg (hierna: het IPO), de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (hierna: de NEPROM), het Instituut voor Bouwrecht (hierna: het IBR) en de NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers (hierna: de NVB). De keuze is op deze instanties gevallen vanwege hun specifieke deskundigheid en ervaring op het terrein van de locatie-\gebiedsontwikkeling en het ruimtelijke ordeningsrecht, in het bijzonder het grondexploitatierecht, en hangt verder samen met de - verschillende - belangen die zij vertegenwoordigen; zowel publieke (de VNG en het IPO) als private (de NEPROM en de NVB) instanties is om inlichtingen gevraagd, zodat zowel degenen die kostenverhaal plegen als degenen die hiermee geconfronteerd worden zijn vertegenwoordigd. Naast deze partijen zijn de minister en het IBR gevraagd inlichtingen te verstrekken, met als doel het beeld te completeren.

De Afdeling leidt uit de amicus-brieven af dat bij beantwoording van de vraag naar de keuze voor de werkelijke kosten of de taxatie van de verwervingskosten enerzijds van belang wordt gevonden dat de kosten objectief worden vastgesteld, hetgeen wijst in de richting van de taxatiebenadering, en anderzijds dat niet meer kosten worden verhaald dan dat worden gemaakt, hetgeen de werkelijke kostenbenadering onderbouwt.
Daarbij trekt de amicus-brief van de NVB in het bijzonder de aandacht, die erop wijst dat de aankoopprijs van gronden niet noodzakelijkerwijs gelijk is aan de waarde van gronden aangezien de aankoopprijs afhankelijk kan zijn van niet op geld gewaardeerde tegenprestaties, zoals een bouwrecht op een andere locatie of een gunstige leveringsdatum. Volgens de amicus-brieven van de minister, de VNG, het IBR en de NVB moeten deze belangen leiden tot een keuze voor de taxatiebenadering. Deze amicus-brieven ondersteunen aldus het betoog van de gemeente. Daarvoor wordt in de amicus-brieven als belangrijkste argument gegeven dat alle partijen erbij gebaat zijn als dé inbrengwaarden - onafhankelijk van de eigendomssituatie, ligging of (toekomstige) bestemming - op objectieve wijze worden geraamd en niet afhankelijk worden gesteld van één enkele grondtransactie. Die afhankelijkheid van grondtransacties kan namelijk, zo wordt in de amicus-brieven naar voren gebracht, leiden tot ongewenste afwentelmechanismen en verstoring van de grondmarkt.

De NEPROM stelt daartegenover dat de taxatiebenadering ertoe kan leiden dat meer kostenverhaal plaatsvindt dan dat kosten door de gemeente worden gemaakt; deze vorm van baatafroming is volgens de NEPROM, mede vanuit oogpunt van rechtszekerheid, ongewenst. De NEPROM onderschrijft daarmee het betoog van de grondeigenaren. Het belangrijkste argument dat de NEPROM daarvoor naar voren brengt is dat maatschappelijk gewenste ontwikkelingen niet tot stand komen als de kosten niet in het oog worden gehouden; plannen zijn financieel anders niet haalbaar.

Oordeel: de taxatiebenadering of de werkelijke kostenbenadering?
1. grondverwervingskosten van gronden buiten het exploitatiegebied vallen onder de categorie van ‘inbrengwaarden’
De van een exploitatieplan deel uitmakende exploitatieopzet bestaat onder meer uit een raming van de inbrengwaarden van de gronden en een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie. Voor de inbrengwaarden bepaalt artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro dat als geen sprake is van onteigening de inbrengwaarde van gronden wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Voor gronden die onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of die op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet.
Voor de raming van de andere kosten in verband met de exploitatie ontbreekt een dergelijke bepaling. De Afdeling beantwoordt dus eerst de vraag of grondverwervingskosten voor een buiten het exploitatieplangebied gelegen bovenwijkse voorziening, vallen onder de in artikel 6.13, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wro vermelde categorie ‘inbrengwaarden’ of de daarin vermelde categorie ‘andere kosten’.
In dat verband is van belang dat artikel 6.13, achtste lid van de Wro bepaalt dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur nadere regels worden gesteld over onder meer de verhaalbare kostensoorten. Die nadere regels vinden wij in de artikelen 6.2.3 en 6.2.4 van het Bro. Daarin wordt uitgegaan van het onderscheid tussen de verhaalbare kosten, bedoeld in respectievelijk artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten eerste van de Wro, en artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten tweede van de Wro, te weten: de ramingen van de inbrengwaarden van de gronden, respectievelijk de ramingen van de andere kosten. In artikel 6.2.4, onder e, van het Bro zijn de kosten vermeld voor gronden die buiten het exploitatiegebied liggen. Daarmee behoren deze kosten tot de categorie ‘andere kosten’. Vervolgens is van belang dat in artikel 6.2.4, onder e, is aangegeven dat de verhaalbare kosten hiervoor gelijk zijn aan de verhaalbare kosten die zijn genoemd voor de inbrengwaarden in artikel 6.2.3. Naar het oordeel van de Afdeling ligt het in de rede om de grondverwervingskosten van gronden buiten het exploitatiegebied onder de categorie van ‘inbrengwaarden’ te laten vallen voor zover het betreft de hiervoor vastgelegde wijze van ramen in artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro. Een dergelijke uitleg van (het systeem van) de wet sluit ook aan bij de inlichtingen van de amici. Daar komt bij dat een andere uitleg mogelijk discussies in de hand zou werken over de begrenzing van het exploitatiegebied, omdat in dat geval een relevant onderscheid wordt gemaakt tussen gronden binnen en gronden buiten een exploitatiegebied. Dit vindt de Afdeling onwenselijk.

2. Raming gronden buiten exploitatiegebied volgens de taxatiebenadering
Vervolgens beantwoordt de Afdeling de vraag hoe de raming van de waarde van deze gronden buiten het exploitatiegebied moet gebeuren, gelet op het feit dat de gemeente de gronden al voorafgaand aan de vaststelling van het eerste exploitatieplan heeft verworven. Uit de categorisering van de grondverwervingskosten buiten het plangebied als inbrengwaarden volgt dat artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro van overeenkomstige toepassing is. Dit betekent dat, nu geen sprake is van onteigening, de inbrengwaarde van gronden wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Daarbij is het de vraag of dit alleen geldt voor gronden die nog niet zijn verworven door - in dit geval - de gemeente ten tijde van de vaststelling van het eerste exploitatieplan.

3. Fictie dat grondexploitatie aanvangt op moment van eerste vaststelling van exploitatieplan geldt ook voor feitelijk al gemaakte kosten van grondverwerving
Met uitgebreide verwijzing naar de standpunten van de benaderde instanties in de amicus-brieven beantwoordt de Afdeling de rechtsvraag aldus dat de raad de grondverwervingskosten van de Verlengde Mercuriusweg terecht heeft vastgesteld overeenkomstig het bepaalde in artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro, derhalve de taxatiebenadering. Dit betekent dat er geen aanleiding bestaat de inbrengwaarden anders te ramen in het geval de gronden al zijn verworven vóór de eerste vaststelling van het exploitatieplan. Dat het hier gaat om niet-uitgeefbare gronden maakt geen verschil. De Afdeling is van oordeel dat voor een dergelijke uitzondering op artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro - het artikel spreekt over ‘de inbrengwaarde van gronden’ - in de wet en wetgeschiedenis eenduidige aanknopingspunten zouden moeten zijn te vinden. Die aanknopingspunten zijn er evenwel niet, zo wordt in relatie tot de raming van de inbrengwaarden geen onderscheid gemaakt tussen gronden die reeds in eigendom zijn van de gemeente op het moment van vaststelling van het eerste exploitatieplan en gronden die nog moeten worden aangekocht gedurende de looptijd van een exploitatieplan. Integendeel, uit de wetsgeschiedenis (Kamerstukken II, 30 218, nr. 3, p. 26) - alsmede de amicus-brief van de minister - kan worden afgeleid dat bij de eerste vaststelling van het exploitatieplan van de fictie wordt uitgegaan dat de grondexploitatie eerst op dat moment aanvangt en dat alle kosten op dat moment worden geraamd, ook die kosten die in feiten al zijn gemaakt.

De aanknopingspunten die er zijn voor een uitleg conform het betoog van de grondeigenaren zijn volgens de Afdeling slechts indirect; uit het uitgangspunt dat niet meer kosten mogen worden verhaald dan gemaakt, zou kunnen worden afgeleid dat als inbrengwaarden voor gronden die reeds zijn aangekocht door de gemeente, de gerealiseerde kosten moeten gelden. Hoewel voor deze uitleg goede argumenten zijn te geven, gaat zij eraan voorbij dat de inbrengwaarden een bijzondere rol hebben binnen het exploitatieplan. De inbrengwaarden zijn niet alleen kosten in de zin van artikel 6.13, eerste lid, aanhef en onder c, ten eerste, van de Wro, maar zij vormen tevens een aftrekpost bij de berekening van de exploitatiebijdrage als bedoeld in artikel 6.19 van de Wro. Daar waar het gelet op voornoemd uitgangspunt logisch is voor andere kosten dan de inbrengwaarden om deze (uiteindelijk) op gerealiseerde kosten te baseren, is dat dus niet perse het geval voor de inbrengwaarden.

De Afdeling betrekt verder in haar interpretatie van artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro dat een andere uitleg mogelijk de discussie zou verleggen naar de marktconformiteit van de aankoopprijs, hetgeen allerlei bewijsproblemen met zich kan brengen in situaties waarin de gronden reeds lange tijd geleden zijn verworven. Tot slot vindt de Afdeling van belang dat in de toepasselijkverklaring van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet de garantie ligt besloten dat niet meer kosten worden verhaald dan nodig zijn voor de ontwikkeling van een of meer aangewezen bouwplan(nen). Dit kan niet met dezelfde zekerheid worden gezegd als het kostenverhaal afhankelijk wordt gesteld van de werkelijke kosten die worden betaald voor de verwerving van gronden gelet op de kostenopdrijvingen die deze benadering volgens de amici potentieel als gevolg kan hebben. Een keuze voor de taxatiebenadering vormt daarmee - mede vanuit oogpunt van rechtszekerheid - een wenselijk midden tussen de objectivering van het kostenverhaal en het voorkomen van een te omvangrijk kostenverhaal.

Dit betekent dat bij het bepalen van de waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper. Dit betekent vervolgens, zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 9 februari 2011, ECLI:NL:RVS:2016:2582), dat bij het vaststellen van de inbrengwaarde moet worden uitgegaan van de zogeheten verkeerswaarde van de gronden op de peildatum en niet van de op enig moment werkelijk betaalde prijs voor de gronden. Gelet hierop zijn de voorschriften uit het BBV en de eventuele afschrijving en/of een afwaardering die op de grond heeft plaatsgevonden niet bepalend voor de vaststelling van de waarde van de gronden op de peildatum, met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet.

Het taxatierapport: totstandkoming en toetsing
De grondeigenaren hadden ook meerdere argumenten aangevoerd waarom de gemeente zich niet heeft mogen baseren op het taxatierapport. De eigenaren betwisten onder andere dat dit rapport onafhankelijk tot stand is gekomen, en stellen dat het taxatierapport niet objectief is en niet bruikbaar is nu dit is opgesteld met een ander doel. Ook voerden zij aan dat de Verlengde Mercuriusweg niet tot het complex Harselaar-Driehoek behoorde.

De Afdeling zet in deze uitspraak, met verwijzing naar eerdere uitspraken, de hoofdregels met betrekking tot (de toetsing van) het taxatierapport nog eens op een rij.

1) aan de in een exploitatieplan opgenomen raming van de inbrengwaarde van percelen in beginsel een door een onafhankelijke deskundige uitgevoerde taxatie ten grondslag te liggen. Van deze taxatie dient in een schriftelijk, gemotiveerd advies verslag te zijn gedaan en daarin dient uiteengezet te zijn op basis waarvan de inbrengwaarde is geraamd (vergelijk de uitspraak van 12 juni 2013, ECLI:NL:RVS:2013:CA2862).

2) Indien een bestuursorgaan zich ter onderbouwing van een besluit tot vaststelling of herziening van een exploitatieplan beroept op een advies van een onafhankelijke deskundige, moet dit bestuursorgaan zich vergewissen van de onpartijdigheid van de geraadpleegde deskundige. Wanneer de schijn is gewekt dat de door het bestuursorgaan geraadpleegde deskundige niet onpartijdig is, mag het bestuursorgaan diens advies niet aan zijn besluitvorming ten grondslag leggen.

3) Indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek, daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit omtrent vaststelling of herziening van een exploitatieplan van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.

4) Op degene die een op een advies van een onafhankelijke en onpartijdige deskundige gebaseerd oordeel van het bestuursorgaan bestrijdt rust in beginsel de bewijslast.

5) De bestuursrechter kan een taxatie slechts terughoudend toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen.

6) De maatstaf bij de toetsing van het taxatierapport is niet de eigen waardering door de rechter van de waarde van het betrokken object, maar de vraag of grond bestaat voor het oordeel dat het bestuursorgaan, gelet op de motivering van het advies van de door het bestuursorgaan ingeschakelde deskundige, zich bij de raming van de waarde van de betrokken gronden niet in redelijkheid op dat deskundigenoordeel heeft kunnen baseren.

7) Dit alles laat onverlet dat de besluitvorming dient te voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt en dat de rechter de besluitvorming daaraan dient te toetsen.

8) Voor het kunnen slagen van het betoog van een appellant over het taxatierapport is niet altijd vereist dat dit is onderbouwd met een tegenrapport. Zo kan de Afdeling de kwalificatie van gronden als behorend tot één complex ook los daarvan beoordelen. (De gemeente heeft zich naar het oordeel van de Afdeling op het standpunt mogen stellen dat er ruimtelijke, functionele en financiële samenhang is tussen de Verlengde Mercuriusweg en Harselaar-Driehoek, zodat sprake is van één complex; de weg vormt immers - zo is opnieuw ter zitting toegelicht - een belangrijke ontsluiting van dit deel van het bedrijventerrein. )

Heeft u vragen over het opstellen of aanvechten van een exploitatieplan en de daarin opgenomen inbrengwaarden? Neemt u contact op met Hanna Zeilmaker, specialist kostenverhaal bij Dirkzwager.