Het huren van een manege is geen pacht

Op 28 februari 2017 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Limburg een uitspraak gedaan over vraagstukken omtrent de huur van een manege en woonruimte. Er is hier geen sprake van een pachtovereenkomst, nu een manege geen veehouderij betreft (artikel 7:312 BW). Er is sprake van een huurovereenkomst, maar wel van een gemengde woonruimte en 230a-bedrijfsruimte.

Feiten
Verhuurder heeft een carréboerderij gekocht, met onder meer diverse (recreatie)woningen, een stal en rijhal met 42 paardenboxen en faciliteiten ten behoeve van een manege en weilanden, die verhuurder aan meerdere partijen verhuurt.

Verhuurder en huurder hebben een overeenkomst gesloten voor 30 paardenboxen met faciliteiten en een woning (het gehuurde) voor de duur van een jaar, genaamd “huurovereenkomst voor bepaalde tijd”. Daarnaast is een overeenkomst tussen partijen gesloten voor het gebruik van de weidegrond voor de periode van eveneens een jaar.

Verhuurder heeft in december 2016 de opzegging van de huurovereenkomst eerst mondeling en vervolgens schriftelijk medegedeeld. Verzocht is om ontruiming van de onroerende zaak voor 1 mei 2017. Daarop is huurder een kort geding gestart.

Beoordeling door voorzieningenrechter
De rechter oordeelt dat het verlenen van diensten met betrekking tot dieren, zoals een manege, buiten het begrip ‘veehouderij’ (artikel 7:312 BW) valt en dus geen landbouw betreft. Er is daardoor geen sprake van pacht (artikel 7:311 BW). Er is wel sprake van een huurovereenkomst.

Huurder stelt dat zij recht heeft op het volle genot van het gehuurde. Verhuurder is van mening dat het exclusief gebruik slechts geldt voor de gehuurde 30 paardenboxen en de woonruimte. Voor het overige moet medegebruik gelden met de overige huurders. De rechter oordeelt dat een situatie waarin partijen het gebruik van diverse gebouwen en faciliteiten, met uitzondering van woningen, delen meebrengt dat zij in beginsel diens aanwezigheid hebben te dulden. Partijen zullen zich in goed overleg rekenschap moeten geven van elkaars belangen en zich naar de eisen van redelijkheid en billijkheid moeten gedragen, en zo veel mogelijk moeten voorkomen dat zij elkaar onnodig hinderen. De overeenkomst biedt dus geen grondslag om de verboden op te leggen zoals huurder heeft gevorderd.

Ontruiming
De rechter oordeelt dat de reconventionele eis van verhuurder tot ontruiming evenmin toewijsbaar is. De tekortkomingen die verhuurder heeft opgesomd zijn niet van dien aard dat voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd zal vinden.

Weliswaar eindigt de huurovereenkomst voor de manege per 1 mei 2017, maar dat wil niet zeggen dat het gehuurde dan moet worden ontruimd. De rechter kan die ontruimingstermijn, op verzoek van de huurder, verlengen (artikel 7:230a BW). Een dergelijk verzoek schorst de verplichting tot ontruiming.

Wat betreft de woning is het op voorhand niet onaannemelijk dat huurder een beroep kan doen op huurbescherming. Of de huurovereenkomst betreffende de woning eindigt op 1 mei 2017 is daarom onzeker. De vordering van verhuurder omtrent de ontruiming moet dan ook worden afgewezen.

Conclusie
Het is van belang goed te onderscheiden wat voor soort overeenkomst er wordt afgesloten. Een pachtovereenkomst kent aantoonbare verschillen met de huurovereenkomst en kan zorgen voor (langdurige) gebondenheid aan dwingendrechtelijke bepalingen.