Hoe moet bestaand gebruik in een bestemmingsplan worden geregeld?

In zijn uitspraak van 11 februari 2015 heeft de Raad van State geoordeeld over het planologisch regelen van bestaande werken en bestaand gebruik in strijd met het vorige bestemmingsplan.

Keerwanden hoger dan toegestaan in planregels
In de planregels van het bestemmingsplan Buitengebied van de gemeente Duiven was voor bouwwerken een maximale bouwhoogte opgenomen van 2 meter. Een grondeigenaar betoogde dat de bestaande keerwanden van 4 meter hoog die mede dienen als erfafscheiding van haar buitenterrein te Groessen ten onrechte niet positief waren bestemd.

De gemeente had ter zitting verklaard dat voor de keerwanden een vergunning is verleend tot een hoogte van 2,4 meter. Voor zover de bestaande keerwanden hoger zijn dan 2,4 meter wil de gemeente dit gedogen en daartoe een gedoogbesluit nemen.

De Raad van State gaat hier niet mee akkoord. Zij stelt vast dat de raad niet verwacht dat de bebouwing op de gronden binnen de planperiode in overeenstemming met het plan wordt gebracht, terwijl de gemeente ook niet van plan is om door middel van bestuursrechtelijke handhaving deze illegale situatie in overeenstemming te brengen met het plan. Daarvan uitgaande heeft de raad ten onrechte niet gemotiveerd waarom de bestaande keerwanden niet geheel als zodanig zijn bestemd. Nu de raad bovendien wel van plan is de vergunde keerwanden tot een hoogte van 2,4 meter te bestemmen, terwijl het plan geen keerwanden toestaat met een hoogte van meer dan 2 meter, ishet plan in zoverre niet met de vereiste zorgvuldigheid voorbereid.

Woning niet nogmaals onder het overgangsrecht, maar hoe dan wel?
De Raad van State oordeelt in gelijke zin over het positief bestemmen van een deel van een woning. Een naastgelegen bedrijf betoogt dat in het plan een deel van een woning ten onrechte als woning is bestemd. Hij voert daartoe aan dat het gebruik van dit deel van de woning als burgerwoning nogmaals onder het overgangsrecht had moeten worden gebracht, omdat het bestemmen van dit deel van de woning als woning zijn naastgelegen bedrijf hindert in de ontwikkelingsmogelijkheden. Verder  voert deze appellant aan dat de bestemmingsregeling voor de woning onduidelijk is. Aan het perceel is de bestemming "Bedrijf" is toegekend, terwijl er een woning – en dus niet een bedrijfswoning - is toegestaan.

De gemeente voerde aan dat het gebruik van de woning als burgerwoning niet opnieuw onder het overgangsrecht kan worden gebracht, omdat de gemeente niet van plan is het gebruik binnen de planperiode te beëindigen. Een uitsterfregeling zou volgens de raad nadelig zijn voor de bedrijfsvoering van het naastgelegen bedrijf. Het in het plan als zodanig bestemmen van de woning biedt volgens de raad mogelijkheden om akoestische maatregelen te treffen om zo een beperkte uitbreiding van de bedrijfsactiviteiten van het dierenpension mogelijk te maken.

De Afdeling vindt het positief bestemmen van de woning niet goed. Het gebruik dat van de woning wordt gemaakt werd beschermd door het overgangsrecht van het voorheen geldende bestemmingsplan. Het opnieuw onder het overgangsrecht brengen van gebruik kan onder omstandigheden aanvaardbaar zijn. Hiervoor is in ieder geval vereist dat de gerechtvaardigde verwachting bestaat dat het bestaande gebruik binnen de planperiode zal worden beëindigd. De raad is echter niet van plan het gebruik van de woning binnen de planperiode te beëindigen en ook anderszins is niet aannemelijk dat dit gebruik binnen de planperiode zal worden beëindigd. Om die reden is de beslissing van de raad dit gebruik niet opnieuw onder het overgangsrecht te brengen niet onredelijk.
Echter niet is uitgesloten dat het bedrijf van appellant wordt gehinderd in de uitbreidingsmogelijkheden door het bestemmen van het deel van de woning woning. De raad heeft  niet gemotiveerd waarom hij het desbetreffende deel van de woning als zodanig heeft bestemd en hoe het belang van het naastgelegen bedrijf daarbij is betrokken. De raad heeft daarbij evenmin onderbouwd waarom in plaats van het als zodanig bestemmen geen alternatief, zoals een uitsterfregeling voor het gebruik van de woning, is overwogen. Daarbij betrekt de Afdeling dat de raad niet kan worden gevolgd in zijn standpunt dat het als woning bestemmen van het deel van de woning, minder nadelig is voor de bedrijfsvoering van appellant dan het opnemen van een uitsterfregeling en dat de raad dit standpunt ter zitting desgevraagd niet kon toelichten.

Met toepassing van de bestuurlijke lus wordt de gemeente in staat gesteld de gebreken in het bestemmingsplan te herstellen door ofwel het besluit ten aanzien van de keerwanden en de woning nader te motiveren, ofwel het bestemmingsplan te wijzigen.

Heeft u vragen over het overgangsrecht en het bestemmen van bestaand gebruik in bestemmingsplannen ? Neemt u contact op met mr. Hanna Zeilmaker, advocaat sectie Overheid Vastgoed bij Dirkzwager advocaten& notarissen.