De kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam (Rb. Rotterdam 28 maart 2013, WR 2013/127) oordeelt dat een rubrieksgewijs overzicht en een toerekening naar huurder voldoende is, omdat de verhuurder daarnaast ook een informatieavond heeft georganiseerd.
De zaak
Eigenaar van een oude fabriek heeft het complex verbouwd en een groot aantal (multifunctionele) ruimten verhuurd aan een groep huurders. Het merendeel van de huurovereenkomsten is opgemaakt conform het ROZ-model 2003. Artikel 16.4 van de Algemene bepalingen bij het ROZ-model 2003 bepaalt dat verhuurder aan huurder elk jaar een rubrieksgewijs overzicht van de kosten van levering en diensten verstrekt. Daarin moet de wijze van berekening van die kosten en het aandeel van de huurder in die kosten vermeld worden.
Huurders betalen jaarlijks een voorschot aan servicekosten. Verhuurder heeft over de jaren 2006, 2007, 2008 en 2009 een eindafrekening gestuurd waarin de kosten per rubriek gespecificeerd zijn en waarin vermeld is welk deel van de totale kosten voor rekening van huurder komt. Omdat het verschil tussen het voorschot en de eindafrekening behoorlijk hoog is en elk jaar oploopt, zetten de huurders vraagtekens bij de berekening en onderbouwing. Bij de kantonrechter vorderen zij onder meer dat de verhuurder rekening en verantwoording aflegt over deze servicekosten en de toekomstige servicekosten en dat het door hen teveel betaalde aan servicekosten wordt terugbetaald.
Berekening en onderbouwing
De kantonrechter oordeelt dat de verhuurder voldoet aan de eisen van artikel 16.4 van de algemene bepalingen. De eindafrekening betrof een overzicht waarin de kosten per rubriek gespecificeerd zijn en waaruit blijkt welk deel voor rekening van de huurder komt. Dat niet vermeld is hoe de bedragen in de verschillende rubrieken tot stand zijn gekomen, heeft te maken met het feit dat deze bedragen doorgaans van derden afkomstig zijn. De kantonrechter oordeelt dan ook dat dit niet onbegrijpelijk is. Het inzicht in deze kosten is door verhuurder verschaft door tweemaal een voorlichtingsavond te organiseren waarbij de administratie kan worden ingezien. Verhuurder heeft hiermee, naar het oordeel van de kantonrechter, voldaan aan de plicht tot onderbouwing van de servicekosten en de vordering van huurders wordt afgewezen.
Verhuurder hoeft niet elke dag op zoek te gaan naar de voordeligste leverancier
Huurders houden verhuurder verantwoordelijk voor de stijging van de servicekosten, omdat de verhuurder niet de redelijk zorg zou betrachten in het beperken van de hoogte van de servicekosten. De kantonrechter overweegt dat de verhuurder bij het inschakelen van derden moet toezien op het kwaliteitsniveau van de serviceverlening. De verhuurder zal zich dus op bepaalde momenten rekenschap moeten geven van de door derden geleverde diensten en kosten. Dit betekent niet dat verhuurder elke dag op zoek moet gaan naar de voordeligste aanbieding. De kenmerken van het pand, onder meer hoge plafonds en veel ramen, brengen hogere stookkosten dan normaal met zich mee. In de beginperiode zijn de servicekosten geschat, omdat de juiste meters nog niet in gebruik genomen waren. Verhuurder heeft naar eigen zeggen de beste aanbieding voor energie- en beveiligingskosten op dit moment. Omdat huurders daar geen specifieke en concrete feiten tegenin gebracht hebben, heeft de kantonrechter ook deze vordering van huurders afgewezen.
