De casus
De casus van het arrest van het Hof Den Haag van 6 december 2022 is als volgt. Een verhuurder heeft een bemiddelings- en beheersovereenkomst gesloten met een makelaar. Tussen hen is overeengekomen i) dat de makelaar zou bemiddelen voor het vinden van een huurder voor de woning van verhuurder; en ii) dat beheerswerkzaamheden zouden worden verricht, waaronder het incasseren en administreren van huurpenningen. De makelaar vond Poolse huurders voor een woning van verhuurder met een huurprijs van € 1.295 per maand. Na afloop van de huurovereenkomst van één jaar is een huurachterstand van € 9.250 ontstaan. De huurders zijn echter vertrokken en onvindbaar.
Verhuurder start procedure
De verhuurder stapt naar de kantonrechter. Hij is van mening dat de makelaar tekort is geschoten in zijn verplichtingen op grond van de bemiddelings- en beheersovereenkomst. De verhuurder eist terugbetaling van de aan de makelaar betaalde vergoeding en eist schadevergoeding voor de niet betaalde huur.
In eerste aanleg ontbindt de kantonrechter de bemiddelings- en beheersovereenkomst en wijst een klein deel van de vordering van de verhuurder toe. De verhuurder neemt hiermee evenwel geen genoegen en gaat in hoger beroep.
Het oordeel van het hof
In de eerste plaats oordeelt het hof dat de makelaar tekort is geschoten in zijn bemiddelingsopdracht. Als bemiddelaar diende de makelaar te beoordelen of de huurder voldoende waarborgen bood tot nakoming van zijn huurbetalingsverplichtingen. Van een professioneel bemiddelaar, die bovendien kenbaar heeft gemaakt op de website dat zij een ‘grondige screening’ doet mag worden verwacht dat zij die inschatting maakt op deugdelijke, verifieerbare, gronden. Hoewel de makelaar (een beperkt) onderzoek had gedaan, heeft hij een verkeerde inschatting gemaakt. De huurder werkte als zzp’er bij een uitzendbureau waarvoor hij een bedrag van € 20,-- per uur kreeg. Zijn vrouw werkte niet. Dit vormt een te wankele basis voor het aangaan van een huurbetalingsverplichting van € 1.300,--.
In de tweede plaats oordeelt het hof dat de makelaar tekort is geschoten in zijn beheersopdracht. Huurders betaalden al vanaf september 2019 geen huur meer. De makelaar heeft toen niet tijdig en niet adequaat gereageerd, onder meer doordat hij aanmaningen naar het verkeerde adres heeft verzonden. De makelaar heeft nooit (zelfs niet na aandringen van de verhuurder) een poging gewaagd om de huurders voortijdig te laten vertrekken.
Volgens het hof is de makelaar tekortgeschoten en is ontbinding van de bemiddelings- en beheersovereenkomst op zijn plaats.
De vordering van verhuurder
Door ontbinding bestaan ongedaanmakingsverbintenissen. De verrichte beheers- en bemiddelingswerkzaamheden kunnen niet ongedaan worden gemaakt. In plaats daarvan moet een vergoeding worden betaald voor de eventuele waarde van de verrichte prestaties. Het hof bepaalt de door makelaar geleverde bemiddelingsprestatie op nul. Deze was volgens het hof immers ver onder de maat. Het beheer heeft nog wel wat opgeleverd. Het hof kent voor de beheersprestatie een bedrag toe van € 79,17.
Verhuurder vordert tevens schadevergoeding van de makelaar voor niet betaalde huur van € 9.250,--. Het hof wijst evenwel niet dit gehele bedrag toe. Immers als de makelaar zijn werk wél goed had gedaan, dan nóg zou het mogelijk zin geweest dat uiteindelijk. Het hof schat de schade op € 5.000,--.
Gevolgen voor de praktijk
Een makelaar dient als bemiddelaar harde feiten te verzamelen waarop de gerechtvaardigde verwachting kan worden gebaseerd dat de huur telkens volledig betaald zal worden. Als een dergelijke verificatie niet mogelijk is, dan dient niet met een dergelijke huurder te worden gecontracteerd, althans moet de bemiddelaar de opdrachtgever voor een risico op wanbetaling waarschuwen. Indien eenmaal een betalingsachterstand ontstaat, dient de makelaar die tevens een beheersopdracht uitvoert tijdig en adequaat te handelen om de huurachterstand te incasseren en de huurachterstand niet verder te laten oplopen.
