Samenvatting uitspraak
Belanghebbende verkrijgt in 2016 een appartementsrecht. Het appartement is gelegen in een uit 1483 gebouwd klooster. In de loop der jaren is het complex gebruikt als theater. Het complex heeft daarnaast jarenlang leeggestaan. Op het moment van verkrijging van het appartementsrecht moeten in het appartement nog binnenwanden worden geplaatst en moeten de leidingen nog worden doorgetrokken naar de plaats van bestemming. Na de verkrijging van het appartementsrecht zijn onder andere binnenwanden, sanitaire voorzieningen en een keuken geplaatst.
In geschil is of het appartementsrecht van belanghebbende op het moment van verkrijging een woning is voor de overdrachtsbelasting.
Hof 's-Hertogenbosch oordeelt dat het appartement van belanghebbende op het moment van verkrijging niet is aan te merken als een woning. Belanghebbende is daarom 6% overdrachtsbelasting verschuldigd.
Het hof overweegt dat de onroerende zaak oorspronkelijk niet als woning is ontworpen en gebouwd. Verder is van belang dat de verbouwing tot woning ten tijde van de verkrijging van het appartementsrecht nog niet is afgerond. De vóór de verkrijging afgeronde werkzaamheden hebben daarnaast grotendeels betrekking op de transformatie van een onzelfstandig deel van het complex naar een zelfstandige onroerende zaak. Deze werkzaamheden zijn onvoldoende om de zelfstandige onroerende zaak ten tijde van de verkrijging van het appartementsrecht naar zijn aard als woning aan te merken. Hierbij neemt het hof in aanmerking dat de onroerende zaak, met name door het ontbreken van de leidingen voor keuken en sanitaire voorzieningen op het moment van de verkrijging van het appartementsrecht, nog niet alle bouwkundige kenmerken heeft van een woning.
Het beroep van de inspecteur van de Belastingdienst is gegrond.
Ons commentaar
De overdrachtsbelasting kent twee tarieven. Het 2%-tarief voor woningen en het 6%-tarief voor overige onroerende zaken. Eerder is er geprocedeerd over de vraag wanneer sprake is van een woning. Uit de arresten van de Hoge Raad van 24 februari 2017 volgt dat vier vuistregels gelden om te bepalen of al dan niet sprake is van een woning:
- Voor welk doel is de onroerende zaak oorspronkelijk ontworpen en gebouwd? Is het doel wonen of niet-wonen?
- Is de onroerende zaak gebouwd met bewoning als doel, dan gaat deze status slechts verloren wanneer het gebouw geschikt wordt gemaakt voor een andere vorm van gebruik en deze niet met beperkte aanpassingen opnieuw voor bewoning geschikt te maken is.
- Is de onroerende zaak gebouwd met een ander doel dan bewoning, dan gaat deze status slechts verloren wanneer het gebouw geschikt wordt gemaakt voor bewoning en deze niet met beperkte aanpassingen terug voor dit oorspronkelijke doel geschikt te maken is.
- Wanneer stappen 1 tot en met 3 niet tot een eenduidig antwoord leiden, komt betekenis toe aan de publiekrechtelijke voorschriften.
In deze uitspraak heeft de verkoper al verschillende werkzaamheden uitgevoerd voor de transformatie van het klooster tot de woningen. Op het moment dat de koper het appartementsrecht verkrijgt, is de oorspronkelijke inrichting volledig gesloopt, zijn de ruimtes gescheiden door het plaatsen van scheidingswanden en een deur en is er een meterkast geïnstalleerd. Daarnaast is de omgevingsvergunning onherroepelijk.
Het hof oordeelt dat op het moment van verkrijging de onroerende zaak nog niet de kenmerken van een woning heeft. Het hof constateert dat de onroerende zaak oorspronkelijk niet is ontworpen en gebouwd als woning. Daarnaast ontbreken de sanitaire voorzieningen en de keuken. Aan de laatste vuistregel (4.) van de Hoge Raad wordt dan volgens het hof ook niet toegekomen. Het hof oordeelt dat het 6%-tarief van toepassing is.
Momenteel loopt een procedure bij de Hoge Raad naar aanleiding van de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 21 september 2018 over de toepassing van het 2%-tarief bij (kantoor)transformaties naar woningen. Advocaat-Generaal Ettema heeft op 26 juli 2019 in een (nog niet-gepubliceerde) conclusie de Hoge Raad in overweging gegeven het beroep van de staatssecretaris in cassatie ongegrond te verklaren. Zie in dit kader ook onze blog.
Het laatste woord is dus nog niet gezegd over de toepassing van het 2%-tarief bij verbouwingen en transformaties van overige onroerende zaken naar woningen.
Tot slot
Uit deze uitspraak volgt wederom dat het voor een projectontwikkelaar van belang is om bij de aan- en verkoop van transformatieprojecten de juiste keuzes en afspraken te maken zodat het projectresultaat kan worden verhoogd vanwege een lagere belastingdruk. De toepassing van het 2% of 6%-tarief voor de overdrachtsbelasting scheelt immers aanzienlijk.
