De Hoge Raad heeft op 15 november 2013 een belangwekkend arrest gewezen op het gebied van huur en faillissementen, dat gevolgen heeft voor huurcontracten en concerngaranties. De Hoge Raad oordeelde dat indien een moedermaatschappij zich contractueel garant heeft gesteld voor de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst van een dochtermaatschappij (waaronder het beding tot betaling van gederfde huur in geval van faillissement) dat een faillissement van de hurende dochter en een tussentijdse opzegging door de curator geen verandering brengt in deze garantieverplichting van de moeder jegens de verhuurder. Dit is anders indien hierover afwijkende afspraken zijn gemaakt. De moeder kan een eventuele regresvordering bovendien niet uitoefenen jegens de failliete boedel van de hurende dochter. Wel kan de moeder hieraan een verweermiddel ontlenen jegens de verhuurder, mits de voorwaarden van de garantie dat toestaan. Het is verstandig om hiermee bij het aangaan van nieuwe huurcontracten rekening te houden.
De feiten
Verhuurder heeft autoshowrooms met werkplaats en parkeerterrein verhuurd aan drie dochtervennootschappen van de moedervennootschap (Romania Beheer B.V.) voor de duur van tien jaar. In de huurovereenkomst is een bijzondere bepaling opgenomen die bepaalt dat de moeder zich garant stelt voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. In de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte (ROZ-model 1994) is vervolgens bepaald dat huurder gehouden is alle schade, kosten en renten te vergoeden aan verhuurder als gevolg van een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst, ook in geval van faillissement. Na zeven jaar worden de hurende dochters failliet verklaard en zegt de curator de huurovereenkomst op. Hij beroept zich hierbij op artikel 39 van de Faillissementswet (Fw) en houdt rekening met een opzegtermijn van drie maanden.
Vordering tot betaling van gederfde huur
Verhuurder vordert dat de moeder wordt veroordeeld tot betaling van gederfde huur over de resterende huurperiode met een contractuele boete van 15%. De kantonrechter wijst de vordering van de verhuurder toe. Het hof wijst de vordering vervolgens af. De zaak gaat naar de Hoge Raad.
Hoge Raad
In zijn arrest van 14 januari 2011 (Aukema q.q. / Uni-Invest) heeft de Hoge Raad reeds geoordeeld dat een opzegging door de curator op de voet van art. 39 Fw een regelmatige wijze van tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst is. Deze beëindiging doet jegens de boedel geen recht ontstaan op schadevergoeding wegens gederfde huur, ook niet als dat in de huurovereenkomst is bedongen. Die beslissing was gebaseerd op een afweging van het belang van de boedel om het oplopen van schulden te voorkomen enerzijds tegen het belang van de verhuurder bij betaling van de huurprijs anderzijds.
Nieuw is nu dat de Hoge Raad heeft bepaald dat deze afweging alleen betrekking heeft op de verhouding tussen de huurder en de boedel. De afweging dient ter bescherming van de boedel en niet ter bescherming van de huurder die failliet is gegaan. Volgens de Hoge Raad is er daarom geen reden om een beding waarbij de huurder zich heeft verplicht tot vergoeding van de schade die de verhuurder lijdt door een voortijdig einde van de huurovereenkomst als gevolg van het faillissement van de huurder, nietig te achten jegens de gefailleerde huurder zelf, ingeval de huurovereenkomst door de curator op grond van art. 39 Fw wordt opgezegd.
Concreet betekent dit dat het contractuele beding om gederfde huur te betalen ingeval van faillissement na opzegging op de voet van art. 39 Fw geen gevolg heeft voor de boedel en de verhuurder kan daarvoor niet met succes een bonnetje indienen bij de curator. Het beding blijft echter wel gelden in de verhouding tussen de failliete huurder en de verhuurder en daarmee ook jegens de moeder die zich garant heeft gesteld voor de nakoming van de verplichtingen van de hurende dochter, tenzij anders is bedongen. Dat hangt af van de tekst van het garantiebeding.
Indien de moeder tot uitbetaling van de gederfde huur aan de verhuurder overgaat, dan heeft zij in beginsel het recht om regres te verhalen op de hurende dochter. Indien de dochter failliet is, dan oordeelt de Hoge Raad dat de moeder deze vordering niet kan uitoefenen jegens de failliete boedel. Indien de voorwaarden van het garantiebeding – of de concerngarantie – dat toestaan, dan kan de moeder hieraan wel een verweermiddel ontlenen jegens de verhuurder.
Advies
Wij adviseren verhuurders en derden die garant staan voor de nakoming van de verplichtingen van de huurder uit hoofde van het huurcontract om hiermee rekening te houden bij het aangaan van nieuwe huurcontracten. Zo nodig dient hiervoor een bijzondere bepaling aan de huurovereenkomst te worden toegevoegd.
