De Hoge Raad heeft op 10 juni 2011 arrest gewezen in de Don Bosco-procedure. De uitspraak geeft meer duidelijkheid over de samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting. Deze vrijstelling belast in bepaalde gevallen, waarvoor ik verwijs naar een eerder door mij geschreven artikel (hier te vinden), de levering van een onroerende zaak met omzetbelasting en stelt deze vrij van overdrachtsbelasting.
Verder blijkt uit het arrest ook hoe moet worden omgegaan met de situatie waarin een perceel grond met bebouwing wordt geleverd, maar pas na de juridische levering door de verkopende partij wordt gesloopt.
Don Bosco-procedure
Don Bosco Onroerend Goed B.V. (hierna Don Bosco) heeft een perceel grond gekocht waarop een tweetal oude gebouwen stonden, met het oogmerk om de gebouwen te slopen en een nieuw gebouw te realiseren. Verkoper en koper spreken af dat verkoper een sloopvergunning aanvraagt en de gebouwen laat slopen.
Op het moment van het passeren van de akte van levering zijn de sloopwerkzaamheden nog niet voltooid (de sloopwerkzaamheden waren enkele uren voor het passeren van de akte aangevangen). De belastinginspecteur meent dat hier geen sprake is van een bouwterrein of nieuwe onroerende zaak, maar van bebouwde grond. De levering is volgens de inspecteur om die reden vrijgesteld van omzetbelasting en belast met overdrachtsbelasting. Koper stelt dat de samenloopvrijstelling van toepassing is en meent dat de levering met omzetbelasting is belast.
Gerechtshof Amsterdam
Gerechtshof Amsterdam beslist in het voordeel van de inspecteur. Volgens het Hof waren de sloopwerkzaamheden verricht vóór de levering zo ondergeschikt, dat niet kon worden gesproken van een nieuwe onroerende zaak. Verder stond er nog een gebouw op het perceel waardoor er geen sprake kon zijn van een bouwterrein (daarvoor is onbebouwde grond nodig). De conclusie van het Hof is dan ook dat de levering is belast met overdrachtsbelasting.
Europese Hof van Justitie
De zaak wordt aan de Hoge Raad voorgelegd die, alvorens zelf arrest te wijzen, prejudiciële vragen stelt aan het Europese Hof van Justitie. In de uitspraak stelt het Europese Hof dat de levering van een terrein waarop nog een oud gebouw staat dat moet worden gesloopt teneinde op die plaats een nieuw bouwwerk op te richten, welke sloop, waarvoor de verkoper instaat, reeds een aanvang heeft genomen vóór deze levering, moet worden beschouwd als één handeling die niet de levering van het bestaande gebouw en het erbij behorend terrein, maar de levering van een onbebouwd terrein tot voorwerp heeft, ongeacht hoever de sloop van het oude gebouw op het moment van de daadwerkelijke levering van het terrein is gevorderd, is belast met omzetbelasting.
Conclusie Advocaat-Generaal
De Advocaat-Generaal heeft naar aanleiding van de uitspraak van het Europese Hof van Justitie een conclusie geschreven. Ze schrijft dat Don Bosco geen overdrachtsbelasting is verschuldigd, aangezien uit de vastgestelde feiten volgt dat een bouwterrein is geleverd. De levering is derhalve belast met omzetbelasting.
Hoge Raad
Op 10 juni 2011 wijst de Hoge Raad arrest in de zaak, waarin de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam wordt vernietigd. Er wordt als volgt geoordeeld: “De overeenkomst tussen de verkoper en belanghebbende, waarbij de verkoper voor de sloop van het oude gebouw instond, had niet de levering van het bestaande gebouw en het erbij behorend terrein tot voorwerp, maar de levering van een onbebouwd terrein. In dit geval is niet van belang hoever de sloop van het oude gebouw ten tijde van de verkrijging van het terrein was gevorderd, maar is beslissend de staat waarin en de omstandigheden waaronder het terrein uiteindelijk door de verkoper aan belanghebbende is opgeleverd”.
De Hoge Raad verwijst de zaak omdat vast gesteld dient te worden of na de sloop het terrein inderdaad als bouwterrein moet worden aangemerkt. Dit is van belang voor de vraag of de samenloopvrijstelling van toepassing is.
Conclusie
Samengevat kan gesteld worden dat indien bij de levering een terrein nog bebouwd is, maar de levering van een onbebouwd terrein is beoogd en de sloopwerkzaamheden al zijn aangevangen, dit terrein wordt aangemerkt als onbebouwde grond. Voor de vraag of deze grond met btw belast is, moet daarnaast nog worden vastgesteld of het na de sloop kan worden aangemerkt als bouwterrein.
Het is dan ook raadzaam om vroegtijdig contact op te nemen met uw juridisch adviseur om de overdracht zo fiscaal gunstig mogelijk te laten plaatsvinden.
