Hypotheekhouder handelde bij executie niet onrechtmatig jegens voorkeursgerechtigde

Een voorkeursrecht is een persoonlijk recht tussen partijen en kan in beginsel niet worden tegengeworpen aan een derde, in dit geval de executerende hypotheekhouder.

Ondanks voorkeursrecht toch openbaar verkocht

Een gemeente heeft een parkeerterrein verkocht en geleverd aan koper A. In de leveringsakte is een voorkeursrecht opgenomen ten behoeve van een derde die het perceel bij een voorgenomen vervreemding zal mogen verwerven voor de prijs die A heeft betaald vermeerderd met aantoonbaar gemaakte kosten van verbetering. A heeft daarnaast een hypotheekrecht ten behoeve van financier H gevestigd op het perceel. In verband met een betalingsachterstand wil H het parkeerterrein executoriaal verkopen. Aanvankelijk bestond het voornemen het perceel onderhands te verkopen. X heeft zich toen gemeld en verwezen naar het voorkeursrecht op grond waarvan hij het parkeerterrein kon kopen. Hij heeft zich bereid getoond het parkeerterrein te kopen voor de in de leveringsakte genoemde prijs. Ondanks dat werd het perceel openbaar verkocht aan een derde. X vordert schadevergoeding omdat hij van mening is dat financier H onrechtmatig jegens hem zou hebben gehandeld.

Voorkeursrecht werkt alleen tussen partijen

In eerste aanleg werd de vordering afgewezen op grond van het feit dat de rechtbank van mening is dat X helemaal geen voorkeursrecht toekwam. In hoger beroep daarentegen oordeelt het hof dat, ook al zou X een voorkeursrecht hebben gehad, hij dat recht niet kon tegenwerpen aan H als hypotheekhouder. Het hypotheekrecht draagt een goederenrechtelijk karakter, terwijl het voorkeursrecht van X een persoonlijk recht betreft in de verhouding tussen X en A. De omstandigheid dat het voorkeursrecht vermeld is in de leveringsakte bij de overdracht tussen de gemeente aan A en dat het is ingeschreven in de openbare registers maakt dit niet anders. Overeenkomsten werken in beginsel alleen tussen partijen en er is geen grondslag op grond waarvan het voorkeursrecht derdenwerking tegenover H zou moeten hebben.

Executieveiling levert meer op

De omstandigheid dat door hypotheekhouder H is erkend dat aan X een voorkeursrecht toekwam leidt niet tot een andere uitkomst. Die erkenning wil namelijk niet zeggen dat H daarmee ook aangeeft zelf ook het voorkeursrecht te zullen respecteren. Daarnaast is nog van belang dat de door het hypotheekrecht gedekte openstaande vordering van H meer dan € 500.000,- bedroeg terwijl X niet bereid was meer te betalen dan de in de leveringsakte bedoelde koopprijs van ruim € 92.000,00 en de executieveiling aanzienlijk meer heeft opgebracht.

Vastgoedveilingen: Ruben Berentsen, Anita van Wijk, Marleen Vermeulen, Mitzi Litjens