Inbezitneming van grond zonder duurzame afsluiting is mogelijk

Elders op deze kennispagina is eerder al uiteengezet dat voor inbezitneming van een strook grond strenge eisen gelden. In beginsel is het uitgangspunt dat de oorspronkelijke eigenaar duidelijk moet kunnen zien dat een ander pretendeert eigenaar te zijn van zijn grond. Maar wanneer is hier sprake van? Het gestelde criterium is immers tamelijk subjectief. In de rechtspraak wordt de grens doorgaans getrokken bij een duurzame afsluiting van de strook grond, waardoor de eigenaar zijn eigendom niet meer kan bereiken en dat hij daaruit dus moet opmaken dat de gebruiker pretendeert eigenaar te zijn. Deze invulling is echter slechts een richtlijn om situaties te boordelen. Niet uitgesloten is dat in concrete gevallen strikter of soepeler met de lijn wordt omgesprongen. Het Hof Arnhem heeft op 1 juli 2013 een uitspraak gedaan waarmee deze conclusie duidelijk kan worden geïllustreerd. Zij concludeerde onder meer dat de inrichting van een tuin zonder noemenswaardige afscheiding op een strook gemeentegrond als inbezitneming moest worden aangemerkt. Een opvallende uitspraak die om een bespreking vraagt.

De zaak
De gemeente heeft in deze kwestie een strook grond naast een openbare weg in gebruik gegeven aan particulieren. In 1995 zijn deze particulieren echter verhuist en hebben zijn hun eigen perceel met woning verkocht aan gedaagde. Deze heeft gesteld in de veronderstelling te zijn geweest dat de in gebruik genomen grond tot het verkochte behoorde. Gedaagde heeft de strook grond op dat moment dan ook in gebruik genomen als tuin. In 2010 kwam de gemeente tot de conclusie dat de betreffende strook nog altijd haar eigendom zou zijn en bood zij de grond meerdere  keren te koop aan, aan gedaagde. Deze weigerde echter te kopen en voerde een verjaringsverweer, op grond waarvan de gemeente in 2005 het recht zou zijn verloren gedaagde van haar grond te laten vertrekken.

In deze zaak spelen een aantal opvallende zaken. Ten eerste moet worden voldaan aan het vereiste van inbezitneming; zonder inbezitneming volgt immers geen succesvol beroep op verjaring. Het hof concludeerde hier dat gedaagde de strook grond na de aankoop heeft voortgezet als tuin, als ware het een onderdeel van de bij de woning behorende tuin. Hij heeft de tuin, inclusief de strook gemeentegrond, voortdurend als één geheel onderhouden en op enig moment ook opnieuw aangelegd en ingericht. Dit is volgens het hof voldoende om inbezitneming aan te nemen. Daar voegt zij aan toe: “Het feit dat onderhavige strook niet met een hek, dan wel met spoorbielzen of op een nadere wijze is afgeschermd van het trottoir langs de straat, maakt het oordeel van het hof evenmin anders, omdat de tuin bij de woning ook voor het overige niet op die wijze van het trottoir is afgeschermd. De rand van het trottoir vormt in feite de begrenzing van de tuin.”. Deze toevoeging is interessant omdat kennelijk het volstrekt toegankelijk zijn van de strook voor de gemeente kan bestaan, terwijl de strook juridisch gezien in bezit is genomen door een particulier. Hier kent het hof ogenschijnlijk veel belang toe aan het feit dat de overige eigendommen van gedaagde evenmin zijn afgebakend. Er wordt dus belang toegekend aan de samenhang tussen het eigendom en de overige grond die in bezit is genomen. Op grond van die samenhang en de overige handelingen van gedaagde, wordt bezit  aangenomen.

Dan speelt nog de vraag of hier sprake is van goede trouw. Gedaagde heeft verklaard altijd in de veronderstelling te zijn geweest eigenaar te zijn van de grond. Deze veronderstelling baseert hij op de feitelijke situatie op het moment van de aankoop en op een getuigenverklaring van de verkoper toentertijd, die heeft aangegeven gedaagde niet te hebben geïnformeerd dat hij de grond slechts in gebruik had met instemming van de gemeente. Op dit punt en andere punten heeft de gemeente echter te weinig aangevoerd en onderbouwd waarom er geen sprake zou zijn van goede trouw. Niet duidelijk is wat de koopakte over de strook zegt. Wel duidelijk is dat gedaagde niet de kadastrale kaarten had behoeven te raadplegen om te verifiëren wat hij kocht. De goede trouw wordt aangenomen en het verjaringsverweer slaagt.

Conclusie
Ten aanzien van de inbezitneming biedt deze uitspraak in tegenstelling tot veel recente jurisprudentie een zeer lichte toetsing weer van het bezitsvereiste. Zonder een noemenswaardige afbakening accepteert het hof hier de stelling van gedaagde dat hij in bezit heeft genomen. Ik ben benieuwd of deze uitspraak aan de Hoge Raad wordt voorgelegd en hoe zij hierover zou denken. In ieder geval is deze uitspraak ogenschijnlijk niet te rijmen met de strenge lijn die de Raad afgelopen jaren heeft gevoerd met betrekking tot verjaringsverweren. Ook de goede trouw wordt hier ogenschijnlijk eenvoudig aangenomen. Wel is tussen de regels van de uitspraak te lezen dat het hof niet onder de indruk was van hetgeen de gemeente in deze procedure aan standpunten innam en bewijsstukken leverde. Indien zij wel aan de verwachtingen van het hof had voldaan, dan had het arrest mogelijk een andere inhoud gehad. Desalniettemin is het een interessante uitspraak, die nogmaals aantoont dat er een grijs gebied is, en dat een geslaagd verjaringsverweer valt of staat met een deugdelijke onderbouwing, zowel van eiser als van gedaagde.

mr. Thijs Liebregts, advocaat vastgoedrecht, specialist verjaring bij grondzaken.