Aedes heeft recent de eerste versie van de “Tijdelijke regeling van diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting” die de minister op 1 januari 2011 wil invoeren, gepubliceerd. De minister heeft de Raad van State om advies gevraagd. Het is dus mogelijk dat de Tijdelijke regeling nog gewijzigd wordt. Verder is het de vraag of 1 januari 2010 als invoeringsdatum gehaald gaat worden. De Tweede Kamer heeft namelijk een motie aangenomen waarin de minister wordt opgeroepen met de Europese Commissie te gaan onderhandelen over verder uitstel. Naar verwachting zal de minister rond 1 september a.s. op de motie reageren.
De Tijdelijke regeling noemt negen diensten van algemeen economisch belang die aan de woningcorporaties worden opgedragen. Het gaat hierbij onder andere om het aanbieden van sociale huisvesting, het realiseren of verwerven van maatschappelijk vastgoed zonder bovenregionale functie en het bijdragen aan de leefbaarheid in de wijken.
Uitsluitend voor de opgedragen diensten van algemeen economisch belang mag staatssteun worden verleend zonder dat dat bij de Europese Commissie hoeft te worden gemeld. Voorwaarde is wel dat (a) de woningcorporatie de 90%-norm in acht neemt en het (b) een toegelaten vorm van staatssteun betreft.
Bij invoering van de Tijdelijke regeling geldt de 90%-norm voor elke woningcorporatie in Nederland. Vooralsnog is er geen ruimte voor regionale differentiatie, hoewel het besluit van de Europese Commissie dit wel mogelijk maakt. De Europese Commissie vindt het acceptabel dat in een bepaald gebied niet 10%, maar maximaal 20% wordt verhuurd aan huishoudens met een inkomen van meer dan € 33.000,--. De 90%-norm heeft evenwel landelijke werking. Dit betekent dat een verlaging van de 90%-norm in het ene gebied gecompenseerd moet worden door een hogere norm in een ander gebied. Omdat ook de minister beseft dat er regionale verschillen zijn, laat hij onderzoeken of de regionale verschillen er aan in de weg staan dat de voorwaarden van de Europese Commissie kunnen worden nageleefd.
De minister is van mening dat woningcorporaties huishoudens met een inkomen van meer dan € 33.000,-- niet hoeven uit te sluiten:
- van de vrijgekomen woningen kan 10% worden verhuurd aan huishoudens met een inkomen van meer dan € 33.000,--, mits voorrang wordt gegeven aan huishoudens voor wie woonruimte dringend noodzakelijk is;
- woningen met een maandelijkse huurprijs hoger dan € 647,53 kunnen worden verhuurd aan huishoudens met een inkomen van meer dan € 33.000,--;
- de woningcorporatie kan vrijgekomen woningen met een maandelijkse huurprijs tot € 647,53 verkopen aan huishoudens met een inkomen van meer dan € 33.000,--.
De Tijdelijke regeling kent de navolgende toegelaten vormen van staatssteun:
(i) borging van leningen door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting;
(ii) subsidies van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting ter bevordering van de sanering van woningcorporaties;
(iii) verkoop van grond onder de marktwaarde.
Indien gemeenten grond onder de marktwaarde verkopen, dienen zij wel per grondtransactie het totale steunbedrag inzichtelijk te maken door middel van een onafhankelijke taxatie. Periodiek moet elke woningcorporatie die staatssteun heeft ontvangen, immers aantonen dat er van overcompensatie geen sprake is. Als er te veel steun is ontvangen, moet het bedrag dat te veel is ontvangen, worden terugbetaald.
Het realiseren van de “commerciële plint” mag niet voor staatssteun, in de vorm van borging door het WSW, in aanmerking komen. Voor de “commerciële plint” zal op een andere manier moeten worden gefinancierd, bijvoorbeeld door een ongeborgde lening aan te trekken. Anders dan de “commerciële plint” mogen woonzorgcomplexen wel met staatssteun worden gefinancierd, mits de huurgrens van € 647,53 niet wordt overschreden of de wooneenheden zonder een zelfstandig huurcontract via de AWBZ worden toegewezen.
In de toelichting op de Tijdelijke regeling bevestigt de minister dat woningcorporaties niet aanbestedingsplichtig zijn. Omdat maatschappelijk vastgoed meestal ten behoeve van gemeenten wordt gerealiseerd, is in de Tijdelijke regeling opgenomen dat bouwwerkzaamheden moeten worden aanbesteed. Indien de werkzaamheden een bedrag van € 4,845 miljoen exclusief BTW te boven gaan, moeten de werkzaamheden zelfs Europees worden aanbesteed.
