Is een warmtekrachtkoppeling roerend of onroerend?

Installaties zoals zonnepanelen, windturbines en WKK’s worden door de plaatsing in of op een gebouw in veel meer situaties krachtens natrekking onroerend dan in de regel wordt gedacht. Dit heeft vergaande gevolgen. Indien er geen opstalrecht wordt gevestigd, dan wordt de eigenaar van de grond ook eigenaar van de desbetreffende installatie. Onlangs heeft de Hoge Raad nog geoordeeld dat een warmtekrachtkoppeling (WKK) in een gebouw door natrekking onroerend is geworden.

Inleiding
De wet onderscheidt twee vormen van natrekking op basis waarvan een installatie als een onroerende zaak zou kunnen worden gekwalificeerd, te weten natrekking door bestanddeelvorming (de horizontale natrekking) en natrekking door de grond (verticale natrekking). Indien er sprake is van natrekking, dan heeft dat vergaande consequenties. De eigenaar van het gebouw en/of de grond wordt dan tevens eigenaar van de installatie. Deze twee vormen van natrekking zullen in dit artikel worden besproken.

Natrekking door bestanddeelvorming (horizontale natrekking)
In de eerste plaats kan een installatie onderdeel gaan uitmaken van het gebouw waarin, waarop of waaraan deze wordt geïnstalleerd. Aan de hand van de in artikel 3:4 BW bepaalde criteria dient te worden bepaald of sprake is van horizontale natrekking. Bij horizontale natrekking gaat een zaak op als bestanddeel in een andere zaak. Hiervan is sprake wanneer aan één van de leden uit artikel 3:4 BW is voldaan. Lid 1 regelt het maatschappelijke criterium. Lid 2 geeft het fysieke criterium weer.

1. Al hetgeen volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, is bestanddeel van die zaak.
2. Een zaak die met een hoofdzaak zodanig verbonden wordt dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan een der zaken, wordt bestanddeel van de hoofdzaak.

Wanneer een zaak op basis van één van deze criteria wordt nagetrokken verliest deze zijn zelfstandigheid en wordt deze zaak bestanddeel van de hoofdzaak. Wanneer de hoofdzaak een onroerende zaak is, is het bestanddeel dientengevolge ook onroerend.

Verkeersopvatting (lid 1)
Voor de beoordeling of een zaak volgens verkeersopvatting deel uitmaakt van een andere zaak heeft de Hoge Raad twee indicaties gegeven (HR 15 november 1991, NJ 1993, 316, Depex/curatoren). Ten eerste speelt een rol of de zaken in constructief opzicht specifiek op elkaar zijn afgestemd. Ten tweede kan van belang zijn of de hoofdzaak bij het ontbreken van de zaak uit het oogpunt van geschiktheid als onvoltooid moet worden beschouwd. Dit is erg afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Per situatie zal aldus moeten worden beoordeeld hoe groot dit risico is. Relevant daarbij is of het gebouw specifiek ten behoeve van de desbetreffende installatie is gebouwd of ingrijpend is aangepast, waardoor het gebouw zonder omvangrijke aanpassingen niet voor  een ander doel kan worden gebruikt. Dit zal bij installaties zoals een WKK, zonnepanelen of windturbines niet snel aan de orde zijn.

Verbondenheid (lid 2)
Voor de verbondenheid moet worden beoordeeld of de zaak niet kan worden gescheiden van de verbonden zaak, zonder dat aan één van de zaken een beschadiging van betekenis wordt toegebracht. Ook dit zal niet snel aan de orde zijn bij de genoemde installaties.

Natrekking door de grond (verticale natrekking)
Het grootste risico zit in de verticale natrekking. De verticale natrekking is geregeld in artikel 3:3 BW jo 5:20 lid 1 sub e BW. Bij verticale natrekking wordt een zaak nagetrokken door de grond. Uit deze artikelen volgt dat de eigenaar van de grond tevens eigenaar is van de gebouwen en werken die duurzaam met deze grond zijn verenigd.

Artikel 3:3 BW luidt als volgt:

1. Onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken.
2. Roerend zijn alle zaken die niet onroerend zijn.

In het Portacabin-arrest (HR 31 oktober 1997, NJ 1998, 97) heeft de Hoge Raad uiteengezet aan de hand van welke beoordelingscriteria moet worden bekeken of een werk duurzaam met de grond is verenigd. Hierbij is van belang of de zaak naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Deze beoordeling moet geschieden aan de hand van de bedoeling van de bouwer of degene in wiens opdracht het bouwwerk is aangebracht, voor zover deze bedoeling naar buiten kenbaar is uit bijzonderheden in aard en inrichting van dat werk. De technische mogelijkheid om de zaak te verplaatsen is hierbij niet van belang. Tevens zijn de verkeersopvattingen geen zelfstandige maatstaf voor de vraag of een zaak roerend of onroerend is, maar zij kunnen wel in aanmerking worden genomen voor de beoordeling of een werk duurzaam met de grond is verenigd.

Hoe zit dat met een WKK?
Bij arrest van 27 september 2013 (ECLI:NL:HR:2013:CA0813) heeft de Hoge Raad het oordeel van het gerechthof ’s-Gravenhage in stand gelaten dat de WKK in kwestie naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, en dat die bestemming naar buiten kenbaar is. In dit arrest was de achterliggende vraag of er overdrachtsbelasting verschuldigd was, hetgeen het geval was nu de WKK als onroerend wordt bestempeld.  Doorslaggevend is dat de WKK deel uitmaakt van een complex en dat de WKK zowel visueel als functioneel een geheel met de overige onderdelen van het complex vormt. Daaraan doet niet af dat de WKK naar een andere locatie kan worden verplaatst. Ook is niet relevant dat in dit geval de energievoorziening ook realiseerbaar zou zijn zonder de WKK.

Tot slot
Voor veel installaties geldt dat deze naar aard en inrichting bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven. Dit geldt bijvoorbeeld ook voor zonnepanelen of windturbines die op een dak worden geplaatst. Dergelijke installaties worden daarom direct na plaatsing, eigendom van de eigenaar van de grond. Dit geldt ook voor installatie die los op het dak liggen. Alleen met een opstalrecht kan verticale natrekking worden voorkomen (artikel 5:101 BW). De vestiging gebeurt in een notariële akte die wordt ingeschreven in de openbare registers.