Kadaster moet grens aanpassen aan de feitelijke situatie

Het Hof Amsterdam heeft zich onlangs uitgelaten over de vaststelling van een erfgrens tussen twee woningen. De grenzen die door het Kadaster waren opgemeten kwamen niet overeen met de feitelijke situatie. Het Hof heeft bepaald dat de erfgrens aansluit bij de feitelijke situatie en dat de grens in het Kadaster moet worden aangepast.

De feiten

Twee buren hebben ruzie over een schutting in de achtertuin. De buren A en B hebben beiden een koop- aannemingsovereenkomst gesloten met een projectontwikkelaar. De percelen zijn daarna geleverd, waarna B de schutting heeft geplaatst. De schutting staat precies in het verlengde van de buitenmuur van de woning van A.

Na aankoop heeft een landmeter van het Kadaster de nieuwe grenzen van de percelen opgemeten. Uit de kadastrale kaart blijkt dat tussen de percelen van A en B een stuk grond van 44 cm ligt. De schutting is echter parallel aan de zijgevel van de woning van A geplaatst. A heeft B verzocht de schutting 44 cm richting zijn woning te verschuiven en de strook grond vrij te maken. B heeft dit niet gedaan en daarom is A naar de rechter gestapt. De rechtbank heeft de vorderingen van A toegewezen en vervolgens is B in hoger beroep gegaan.

Beoordeling

Het Hof overweegt dat voor de aanspraak op de strook grond moet worden gekeken naar de in de akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die naar objectieve maatstaven moet worden afgeleid uit de in die akte opgenomen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak, bezien in het licht van de gehele inhoud van die akte.

Volgens A was het de partijbedoeling dat het Kadaster niet alleen de oppervlakte maar ook de erfgrens zou bepalen. In beide aktes is de oppervlakte van de grond opgenomen waaraan is toegevoegd: “of zoveel meer of minder als bij nadere kadastrale uitmeting (…) zal worden bepaald.” Volgens het Hof volgt hieruit alleen dat de precieze omvang van het geleverde perceel nader door het Kadaster zou worden vastgesteld, maar niet dat ook de ligging van de erfgrens tussen de percelen van A en B door het Kadaster zou worden bepaald.

De projectontwikkelaar heeft als getuige verklaard dat de erfgrens op de oorspronkelijke situatie getekend was op 40 cm van de gevel. De projectontwikkelaar vond die strook echter niet handig en heeft vervolgens besloten om de erfgrens parallel aan de zijgevel te laten lopen. De projectontwikkelaar heeft daar zelf een nieuwe situatietekening van gemaakt.

Het Hof concludeert dat de partijen niet de bedoeling hebben gehad om de erfgrens door het Kadaster te laten bepalen. Dit blijkt volgens het Hof naar objectieve maatstaven ook uit de leveringsakte, omdat de grens in de aan de akte gehechte situatietekening parallel loopt aan de woning. De erfgrens van het verkregen perceel loopt dus in het verlengde van de buitenmuur van A’s woning.

Het Hof vernietigt de beslissing van de rechtbank en verklaart voor recht dat de erfgrens tussen de percelen van A en B zich bevindt daar waar de schutting is geplaatst.

Conclusie

Normaal gesproken sluit de juridische erfgrens aan bij de grens zoals deze door het Kadaster is bepaald en moet de feitelijke situatie hieraan aangepast worden. In deze zaak oordeelde het Hof echter dat de juridische erfgrens gelijk is aan de feitelijke situatie en dat het Kadaster de grens moet aanpassen.