Kan een huurder aanspraak maken op verjaring?

Op deze kennispagina werd al eerder een artikel gepubliceerd over een uitspraak van de rechtbank Rotterdam, waarin werd geoordeeld over een verjaringsverweer dat werd gevoerd door een huurder. In die uitspraak werd geoordeeld dat niet de huurder maar de verhuurder op grond van inbezitneming door de huurder eigenaar van een stuk grond zou kunnen worden. Deze bijzondere constructie gaat eraan voorbij dat een huurder houder is van het gehuurde en dus niet bezitter. Het ligt dan ook voor de hand  te concluderen dat een huurder ook geen bezitter kan zijn van een naast het gehuurde gelegen strook grond. In een recente uitspraak van het hof Amsterdam werd over een vergelijkbare situatie geoordeeld. In dit artikel zal ik op deze uitspraak ingaan. 

Inhoud van de zaak
In deze nieuwe zaak in de gemeente Haarlemmermeer werd door een particulier een beroep gedaan op verjaring van een strook gemeentegrond. Hij zou deze strook in bezit hebben genomen en vervolgens zou de termijn van 20 jaar, die van toepassing is op bevrijdende verjaring, zijn gaan lopen. Inmiddels zou deze ook zijn voltooid. Dientengevolge zou het eigendom van de
bewuste strook grond van de gemeente zijn overgegaan op de particulier.

Om dit verweer te kunnen beoordelen heeft de rechter ten eerste gekeken of voldaan werd aan de vereiste van bezit. In casu zou er dus sprake moeten zijn van inbezitneming. Hierbij wordt artikel 3:113 lid 2 BW aangehaald. Deze bepaling brengt tot uitdrukking dat inbezitneming van een goed van een ander slechts kan bestaan in een zodanige machtsuitoefening dat na
verkeersopvatting de oorspronkelijke bezitter niet meer als zodanig kan gelden, dus dat de macht van de oorspronkelijke bezitter over de zaak is geëindigd. Het Hof Amsterdam oordeelt dat in deze casu hier niet aan is voldaan. Deze conclusie baseert zij ten eerste op het feit dat het gebruik van de strook grond na zijn uiterlijke vorm (deze strook werd gebruikt als tuin, afgesloten door een hoge heg) evenzeer zou kunnen duiden op gebruik door een houder, dat wil zeggen als gebruiker van een goed voor een ander. Deze conclusie baseert het Hof mede op het feit dat de verweerder niet de eigenaar is van de woning
met ondergrond maar slechts huurder. Het Hof legt hier dan ook een expliciet verband tussen het feit dat de particulier houder is van de strook die hij primair gebruikt (huurt) en dat het dus voor de hand ligt dat hij tevens pretendeert houder te zijn van de strook grond die hij daarbij in gebruik heeft genomen.

Hierbij merkt het Hof nog op dat tijdens de ingebruikneming van de grond de particulier mogelijk zichzelf dezelfde rechten toebedacht als zijn buren die expliciet toestemming hadden gekregen van de gemeente om vergelijkbare stroken grond in gebruik te nemen. In die situaties is in ieder geval houderschap ontstaan. Tijdens de behandeling van de zaak is niet gebleken
op welke wijze de verweerder zou hebben geuit dat hij eigenaar van de grond zou zijn. Hij heeft zich immers ook niet anders gedragen dan zijn buren.

Commentaar
Deze uitspraak laat zien dat er ook anders gedacht kan worden over een beroep op verjaring door een huurder. Een huurder wordt houder van het door hem gehuurde. Het ligt dan voor de hand dat wanneer hij een stuk grond bij het gehuurde trekt, hij ook houder wordt van dat stuk grond. Het lijkt immers moeilijk over dat specifieke stuk grond wel eigendomspretenties te uiten. Aan de eis van ondubbelzinnigheid van de eigendomspretentie kan dan niet worden voldaan. Er kan derhalve geen sprake zijn van een inbezitneming en er kan geen verjaringstermijn zijn gaan lopen. Dat is in ieder geval het standpunt van het Hof Amsterdam. Uit deze uitspraak blijkt temeer dat de rechtspraak in Nederland op dit punt nog moet worden uitgekristalliseerd. Indien één van beide uitspraken die hier zijn genoemd bij de Hoge Raad wordt beoordeeld kan mogelijk meer duidelijkheid worden gerealiseerd. Op dat moment zullen wij hier uiteraard bericht van doen op onze kennispagina.

mr. Thijs Liebregts, advocaat vastgoedrecht, specialist verjaring bij grondzaken