KB Leiden: ondanks onbekende erfgenamen, vergeten huurder, foute onteigeningslijst toch aanwijzing ter onteigening!

In een 35 pagina’s tellend Koninklijk Besluit heeft de Kroon–onder andere- geoordeeld over de zoektocht naar erfgenamen, een vergeten huurder en een fout op de onteigeningslijst.    

De Kroon heeft op 19 mei drie KB’s geslagen waarbij zij op grond van Titel IIa gronden ter onteigening heeft aangewezen om de aanleg en reconstructie mogelijk te maken van de Rijnlandroute (o.a. N206). In het KB met nummer 2016000833 hadden maar liefst 19 rechthebbenden een zienswijze ingediend. De interessante zienswijzen en overwegingen van de Kroon worden hieronder besproken.

Niet alle erfgenamen aangeschreven

De gezamenlijke erven van een overleden eigenaar hadden betoogd dat zij geen brief hadden ontvangen met de aankondiging van de terinzagelegging van het ontwerp besluit. Dit is in strijd met de regels van Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, meer in het bijzonder met artikel 3:13. De erven zijn dus niet correct op de hoogte gebracht van de voorgenomen onteigening. Dit staat volgens hen in de weg aan het nemen van een onteigeningsbesluit.

De Kroon overweegt dat alle kadastraal bekende juridische eigenaren en zakelijk gerechtigden, en de bekende persoonlijk gerechtigden zijn aangeschreven. Hierbij is gebruik gemaakt van een adreslijst van de aan te schrijven belanghebbenden die door de verzoeker bij het verzoek om onteigening is gevoegd. De erven zijn niet met hun afzonderlijke namen en adressen in deze adreslijst vermeld omdat de verzoeker niet over die namen en adressen beschikte. Dat kan volgens de Kroon niet aan verzoeker worden tegengeworpen. In het kader van het minnelijk overleg heeft de verwerver in eerste instantie contact gehad met de namens de erven optredende executeur testamentair. Deze wenste de namen en adressen van de afzonderlijke reclamanten niet bekend te maken en gaf aan dat alle post aan hem moest worden gericht. Ook in het verdere proces is de verzoeker niet op de hoogte gekomen van de namen en adressen van de afzonderlijke erven. De biedingen zijn dan ook per adres aan de executeur testamentair gestuurd. Bij gebrek aan de adressen van de erven heeft de verzoeker het adres van de executeur testamentair ook opgenomen in de adreslijst van de aan te schrijven belanghebbenden. Op basis daarvan hebben de erven niet afzonderlijk een persoonlijke kennisgeving ontvangen. Het niet of onjuist persoonlijk aanschrijven van de afzonderlijke erven heeft reclamanten echter niet in de weg gestaan om tijdig een zienswijze in te dienen. De Kroon vindt dan ook dat de erfgenamen niet in hun belangen zijn geschaad. Daarbij wijst de Kroon er nog op dat de namen en adressen van de afzonderlijke erven ook niet in de zienswijze kenbaar zijn gemaakt.

Commentaar:

Het is in de praktijk vaak lastig om de gegevens van afzonderlijke erfgenamen te achterhalen. De verzoeker is hier volledig afhankelijk van de medewerking van erfgenamen. Dit KB laat zien dat als de verzoeker aantoont dat hij moeite heeft gedaan om de gegevens van de erfgenamen te verkrijgen, de niet meewerkende erfgenaam terecht niet wordt beloond. Een te vergaande (en soms feitelijk niet uitvoerbare)  inspanningsplicht in de administratieve fase verdraagt zich ook niet met de procedure in de gerechtelijke fase: dan wordt op verzoek van de onteigenaar een derde benoemd zodat de onteigeningsprocedure niet wordt vertraagd door dit soort complicaties.

Door verzoeker gestelde voorwaarden aan vestiging opstalrecht dan wel verwerving

Dezelfde eigenaren betoogden ook dat het minnelijk overleg onvoldoende was geweest omdat de verzoeker in zijn aanbieding tot het vestigen van een opstalrecht dan wel tot verwerving onredelijke voorwaarden had gesteld waarvan zij in het minnelijk overleg op geen enkele wijze wilde afwijken. De Kroon wijst erop dat de reclamanten pas in hun zienswijze de punten over onduidelijkheden en onredelijkheid van de voorwaarden naar voren hebben gebracht. De voorwaarden die bij de biedingsbrieven zijn gevoegd staan niet aan de Kroon ter beoordeling. Evenmin kunnen in de administratieve onteigeningsprocedure zelfstandige uitspraken worden gedaan over de inhoud van en de voorwaarden die verbonden zijn aan de overeenkomst en akte tot vestiging van een opstalrecht die reclamanten is aangeboden. De Kroon merkt ook nog op dat verzoeker heeft bij de hoorzitting kenbaar heeft gemaakt dat deze bereid is om in het kader van het minnelijk overleg hierover met reclamanten in gesprek te gaan.

Commentaar: deze overweging past in de vaste rechtspraak dat de Kroon in de administratieve fase niet treedt in de aangeboden schadeloosstelling en de componenten daarvan. Dit kan in de praktijk heel onbevredigend uitpakken. Immers ook als de gestelde voorwaarden inderdaad apert onredelijk zijn, is er toch noodzaak tot onteigening.

Vergeten huurder

De eigenaar van een perceel voerde aan dat hij de schuur huurt op een ander te onteigenen perceel en dat hij ten onrechte niet in zijn hoedanigheid van huurder in de onderhandelingen was betrokken.

De Kroon merkt op dat uit het door verzoeker ingestelde belanghebbenden onderzoek niet naar voren is gekomen dat de eigenaar huurder is van bedoelde schuur. Verzoeker heeft hiertoe het register van de Kamer van Koophandel geraadpleegd. Uit het gevoerde minnelijk overleg is verzoeker ook niet gebleken dat reclamant de schuurt huurt. Bij de brieven  de eigenaren van het betrokken perceel heeft verzoeker ook gevraagd om op de hoogte te worden gesteld van eventuele derde belanghebbenden, zoals huurders. De bewuste eigenaren hebben hierop echter niet laten weten dat deze reclamant de schuur huurt. Dit kan verzoeker dus niet worden tegengeworpen. De Kroon besluit dat deze huurder op grond van artikel 3, tweede lid, van de onteigeningswet de civiele rechter kan verzoeken in het geding van onteigening ter zake van het gehuurder perceel te mogen tussenkomen.

Commentaar

In dit KB is het de huurder zelf die erop wijst dat hij niet is aangeschreven. Lastiger is het als een van de eigenaren erop wijst dat een huurder niet is aangeschreven, en er is geen zienswijze van de huurder ontvangen. Het argument dat de huurder niet in zijn belangen is geschaad gaat dan niet op. Wat daarvan zij, als de verzoeker kan laten zien dat zij onderzoek en navraag heeft gedaan naar eventuele belanghebbenden mag de eigenaar die verzoeker niet informeert niet worden beloond met een afwijzing vanwege een vergeten huurder!

Fout op de onteigeningslijst…

Verzoeker had een van de eigenaren  reclamante bij haar aanbiedingsbrief een tekening toegezonden waarop het permanente en tijdelijk benodigde gedeelte is weergegeven, met de daarbij behorende oppervlakten. In de grondtekening die samen met de onteigeningsstukken ter inzage heeft gelegen zijn deze gedeelten eveneens weergegeven, met verschillende grondplannummers. Abusievelijk had de verzoeker deze aanpassing en onderverdeling van de oppervlakten die permanent en als werkterrein nodig zijn en de toevoeging van een grondplannummer voor het werkterrein niet aangepast in de onteigeningslijst die ter inzage heeft gelegen. Daarin was alleen het grondplannummer voor het permanent benodigde gedeelte opgenomen, met de hoppervlaikte waarover partijen in eerste instanti e hadden gesproken. Verzoeker heeft de Kroon verzocht om deze fout te herstellen en de lijst aan te passen door bij het wel opgenomen grondplannummer de juiste oppervlakte te vermelden en door het andere grondplannummer toe te voegen met de daarbij behorende oppervlakte.

De Kroon is van oordeel dat deze fout kan worden hersteld, zonder dat de rechthebbende  in haar belangen wordt geschaad. De Kroon neemt daarbij in aanmerking dat de bewuste perceelgedeelten op de bij het ontwerpbesluit ter inzage gelegde situatie- en grondtekeningen als zodanig apart waren weergegeven en gearceerd, dat de rechthebbende hiervan ook door middel van een brief met een bijgevoegde tekening op de hoogte was gesteld en dat verzoeker aan de rechthebbende voor deze gedeelten in het minnelijk overleg ook aparte biedingen heeft uitgebracht. De lijst is daarom gecorrigeerd. De Kroon wijst ook op het koninklijk besluit van 22 februari 2010, nr. 10.000465 (Stc. 22 maart 2010, nr. 4536) waarin zij heeft geoordeeld hebben dat een dergelijke verschrijving hersteld kan worden.

Commentaar

Fouten op de onteigeningslijst kunnen dodelijk zijn. De verzoeker kon hier laten zien dat alle biedingen en, belangrijk, de grondplantekening, wel juist waren. De eigenaar zou dus door de reparatie niet worden geconfronteerd met een situatie waarover niet met hem was onderhandeld. Het belangrijkste criterium blijft (ook) hier of de rechthebbende in zijn belangen kon zijn geschaad.

Heeft u vragen over onteigening? Belt of mailt u met Hanna Zeilmaker of Joske Hagelaars, de onteigeningsadvocaten van Dirkzwager