Koopovereenkomst ontbinden? Check de contractuele afspraken en motiveer!

Feiten

Verkoper exploiteert een sushirestaurant en is voornemens de onderneming te verkopen aan een geïnteresseerde partij. Vervolgens ondertekenen partijen op 7 januari 2020 de koopovereenkomst op grond waarvan verkoper de gehele inventaris, goodwill, handelsnaam en domeinnaam van de onderneming aan koper verkoopt. De levering hebben partijen bepaald op 1 mei 2020. Deze datum van levering verandert op een later moment naar 1 juli 2020.
Aangezien verkoper op 8 mei 2020 nog steeds niet de koopprijs van koper heeft ontvangen, stelt hij koper in gebreke. Vervolgens deelt koper bij e-mail van 24 juni 2020 aan verkoper mee dat hij van de Rabobank heeft vernomen dat de financiering is ontbonden doordat de situatie is veranderd vanwege het coronavirus. Omdat koper meent dat de gemeente de vergunning zal intrekken, ontbindt koper de koopovereenkomst.

Koopovereenkomst

Partijen hebben in de koopovereenkomst bepalingen opgenomen over vergunningen en het financieren van de koopprijs.

Vergunningen

Verkoper garandeert in de koopovereenkomst dat hij beschikt over alle vergunningen die bij het starten van de exploitatie door verkoper voor die exploitatie noodzakelijk waren. Verder garandeert verkoper dat hij voldoet aan alle vereisten die bij het verkrijgen van die vergunningen noodzakelijk waren. Koper kan de overeenkomst ontbinden indien de reden van het niet verkrijgen van één of meer benodigde vergunningen te wijten is aan gebreken aan, in of om het pand van waaruit de onderneming wordt uitgeoefend.

Financieringsvoorbehoud

Kort samengevat is de koopovereenkomst gesloten onder de ontbindende voorwaarde dat koper geen toezegging heeft verkregen voor het aangaan van één of meerdere geldleningen ter financiering van het gekochte, tot een bedrag van ten hoogste de koopprijs bij de grote geldverstrekkende instellingen. Koper kan op deze ontbindende voorwaarde enkel en alleen een beroep doen door dit uiterlijk 21 februari 2020 schriftelijk aan verkoper mede te delen onder overlegging van ten minste twee schriftelijke financieringsafwijzingen van reguliere geldverstrekkende instellingen met de daarbij behorende aanvraagformulieren.

Nadere overeenkomst

Vervolgens hebben partijen op 1 juli 2020 bij afzonderlijke overeenkomst de datum van levering bepaald op uiterlijk 1 juli 2020. De overige afspraken in de koopovereenkomst blijven onverkort van kracht.

Ontbinding

Bij e-mail van 24 juni 2020 meldt koper aan de makelaar van verkoper dat zij de koopovereenkomst ontbindt vanwege de volgende redenen:

• de gemeente heeft bij brief van 20 mei 2020 een Drank- en Horecawetvergunning en exploitatievergunning verstrekt aan verkoper, waaraan de verplichting was verbonden dat binnen twee weken na het verstrekken van de vergunning de financiering en de benodigde geldsom op de rekening van de vennootschap moest staan. Deze brief heeft verkoper echter nooit op zijn adres ontvangen;
• de Rabobank heeft besloten geen financiering te verstrekken gezien de ontwikkelingen rondom de coronacrisis als gevolg waarvan koper verwacht dat de gemeente de vergunning zal intrekken;
  
  
• door de regering opgelegde maatregelen is de kans van slagen in de horeca voor een nieuw te starten onderneming vrijwel nihil.

Vordering

Kort samengevat vordert verkoper in kort geding dat koper haar verplichtingen uit de koopovereenkomst nakomt en meewerkt aan de overdracht van het restaurant, onder betaling van de koopprijs en overname van diverse met het restaurant verbonden contracten. Koper betwist dit en licht tijdens de zitting bij het Hof toe dat door de coronacrisis sprake is van zodanig onvoorziene overmachtssituatie dat het in strijd met de eisen van de redelijkheid en billijkheid is om haar te houden aan de koopovereenkomst. Volgens koper heeft de Rabobank de financiering geannuleerd wegens de coronacrisis en is juist de horeca hard door de crisis getroffen.

Rechtbank in eerste aanleg

De kantonrechter wijst de vorderingen van verkoper af. Zo neemt de kantonrechter als uitgangspunt dat de vorderingen van verkoper alleen toewijsbaar zijn als het vrijwel zeker is dat deze in een bodemprocedure worden toegewezen. Het is volgens de kantonrechter niet uit te sluiten dat koper aan de koopovereenkomst kan worden gehouden, maar is dit niet zo aannemelijk dat daarop in kort geding vooruit kan worden gelopen.

Hof

Het Hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter en veroordeelt koper tot het meewerken aan de overdracht van het restaurant, betaling van de afgesproken koopsom en het ondertekenen van diverse met het restaurant verbonden contracten. Ook dient koper een bedrag van EUR 5.000,00 te betalen als voorschot op een schadevergoeding.

De motivering van het Hof is als volgt:

• Uit de koopovereenkomst blijkt dat uiterlijk op 21 februari 2020 een beroep op het financieringsvoorbehoud kan worden gedaan en dat daarbij ten minste twee schriftelijke financieringsafwijzingen moeten worden overgelegd met de bijbehorende aanvragen. Koper heeft te laat een beroep op het financieringsvoorbehoud gedaan.
  
  
• Koper heeft een beroep willen doen op de ontbindende voorwaarde van niet-verlening van vergunningen. Deze ontbindende voorwaarde ziet echter enkel op de situatie dat het niet-verkrijgen te wijten is aan gebreken aan, in of om het pand van waaruit de onderneming wordt geoefend. Dat hiervan sprake is, is niet gesteld of aannemelijk geworden. Bovendien heeft koper daadwerkelijk de nodige vergunningen verkregen.
  
  
• Door het sluiten van de koopovereenkomst heeft koper de verplichting op zich genomen om de koopprijs te betalen. Na het ongebruikt verstrijken van de termijn waarbinnen het financieringsvoorbehoud gold, kwam het voor haar risico als zij geen financiering had. Dat geldt ook als de Rabobank de financieringstoezegging heeft ingetrokken. Overigens is niet geheel duidelijk op wiens verzoek de financieringstoezegging is ingetrokken en welke redenen daaraan ten grondslag lagen. Het annuleren van de toegezegde financiering kan daarom niet het oordeel rechtvaardigen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat verkoper koper houdt aan de verplichtingen uit de koopovereenkomst of dat sprake is van overmacht.
  
  
• Het is algemeen bekend dat de maatregelen die vanwege de coronacrisis zijn genomen, nadelige gevolgen hebben voor de horeca. Koper heeft echter niet concreet toegelicht dat en waarom de maatregelen haar verhinderden om haar verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen. Daarbij voorzag de overheid in steunmaatregelen en was de horeca vanaf de afgesproken datum voor overdracht weer geopend met bepaalde beperkingen.

Voor vragen over de mogelijkheden van ontbinding van een koopovereenkomst kunt u contact opnemen met Joanne Houwers.