Bij de doorverkoop van een onroerende zaak kent de wet de faciliteit dat de grondslag voor de heffing van overdrachtsbelasting bij de tweede verkrijging wordt verminderd met de grondslag voor de heffing van overdrachtsbelasting die bij de eerste verkrijging verschuldigd was. Hiervoor is vereist dat de overdracht (thans) binnen drie jaar plaatsvindt. Discussie ontstaat in situaties die speelden rond 1 juli 2011 toen de Staatssecretaris bekend maakte dat het tarief van de overdrachtsbelasting (tijdelijk) werd verlaagd van zes procent naar twee procent, zulks met terugwerkende kracht tot en met 15 juni 2011.
In de zaak die speelde voor de Rechtbank Midden-Nederland hebben verkoper en koper in de koopovereenkomst afgesproken dat de verschuldigde overdrachtsbelasting voor rekening van koper zou zijn. Voorts zijn partijen overeengekomen dat wanneer koper een beroep kan doen op de vermindering van overdrachtsbelasting hij aan verkoper het verschil tussen het bedrag dat aan overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn zonder vermindering en het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag aan verkoper zou uitkeren.
Daags voor ondertekening van de koopovereenkomst heeft de makelaar van de verkoper aan de koper een mail gestuurd waarin hij aangeeft dat het standpunt van de NVM is dat het verschil tussen twee procent en zes procent leidt tot een lager bedrag dat door koper aan verkoper moet worden uitgekeerd. De volgende dag wordt de koopovereenkomst getekend.
In geschil is of de koper verplicht is zes procent dan wel twee procent over de eerste koopprijs aan de verkoper te vergoeden. Daartoe stelt de verkoper dat voor wat betreft de overdrachtsbelasting de transactie voor hem neutraal zou zijn, doordat de koper de door verkoper betaalde overdrachtsbelasting aan hem zouden vergoeden. Koper stelt dat door de mededeling van de makelaar hij bij een verplichting tot vergoeding van zes procent heeft gedwaald, doordat de makelaar dan een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven.
De rechtbank
In haar beoordeling geeft de rechtbank aan dat de vraag, hoe in het contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet uitsluitend kan worden beantwoord op grond van een taalkundige uitleg van de bepalingen. Het komt aan, op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en ook hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij is mede van belang tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zulke partijen kan worden verwacht. De verkoper heeft onweersproken gesteld dat de strekking van de betreffende bepaling is dat hij per saldo geen overdrachtsbelasting betaalt, doordat deze belasting wordt vergoed door de koper. Daarbij is van belang dat de kopers op het moment van de mondelinge overeenstemming bereid moeten worden geacht zes procent overdrachtsbelasting af te dragen over de overeengekomen koopprijs en het voordeel aan verkoper te vergoeden. Niet is gesteld of gebleken dat partijen contact hebben gehad over de uitleg van de betreffende bepaling in de koopovereenkomst, of over de vraag of het betreffende beding moest worden aangepast. Tot slot laat de rechter meewegen dat wanneer de koper de betreffende bepaling zo heeft uitgelegd dat het niet langer zijn verplichting was om zes procent overdrachtsbelasting aan de verkoper af te dragen en hij daartoe niet langer bereid was, het op zijn weg lag om deze gewijzigde stellingname en uitleg aan de verkoper kenbaar te maken alvorens tot ondertekening van de koopakte over te gaan. Hierbij wordt meegewogen dat de verkoper de overeenkomst al voor 1 juli had ondertekend en de gewijzigde stellingname en uitleg van de kopers hem ertoe hadden kunnen brengen om het zetten van zijn handtekening te heroverwegen.
De rechter veroordeelt de koper tot betaling van de zes procent overdrachtsbelasting over de oorspronkelijke koopsom aan de verkoper.
Koper moet verkoper 6% overdrachtsbelasting uit voorgaande overdracht vergoeden
Bij de doorverkoop van een onroerende zaak kent de wet de faciliteit dat de grondslag voor de heffing van overdrachtsbelasting bij de tweede verkrijging wordt verminderd met de grondslag voor de heffing van overdrachtsbelasting die bij de eerste verkrijging verschuldigd was. Hiervoor is vereist dat de overdracht (thans) binnen drie jaar plaatsvindt. Discussie ontstaat in situaties die speelden rond 1 juli 2011 toen de Staatssecretaris bekend maakte dat het tarief van de overdrachtsbelasting (...
Leestijd
Auteur artikel
John Wijnmaalen MRICS
Gepubliceerd
03 mei 2013
Laatst gewijzigd
16 april 2018