Maakt de stilzwijgende bruikleenovereenkomst een einde aan de verjaringsproblematiek waar veel gemeenten mee te maken hebben?

Op 18 april 2012 heeft de Rechtbank te Arnhem een interessante uitspraak gewezen met betrekking tot de verjaring van een rechtsvordering tot ontruiming van de gemeente Arnhem. Hierin werd geoordeeld over het verweer van de gemeente dat een stilzwijgende bruikleenovereenkomst zou zijn ontstaan waardoor de wederpartij geen bezitter van de grond zou zijn maar slechts houder kon zijn geworden. Het betreft mogelijk een wending in de jurisprudentie die veel gemeenten van pas kan komen. Genoeg reden om de uitspraak hier te bespreken.

Feiten en omstandigheden
Allereerst een korte beschrijving van de omstandigheden die een rol speelden. Een strook grond achter de verschillende tuinen van burgers was door de gemeente sedert lange tijd gereserveerd om als trambaan te gaan dienen. Dit voornemen stamde al uit de jaren ’40 en is nooit tot een uitvoering gekomen. De strook grond werd in de tussentijd door verschillende bewoners in gebruik genomen door deze bij hun tuinen te betrekken. Om dit particuliere gebruik te reguleren zond de gemeente in 1949 en in 1963 brieven aan de betreffende bewoners om tot een regeling te komen. Omdat de meeste bewoners erfpachters waren van de gronden waarop hun woning en tuin zich bevond, gaf de gemeente de mogelijkheid de strook grond bij deze erfpacht te betrekken en zo een rechtsverhouding te laten ontstaan die te zijner tijd kon worden ontbonden voor nieuwe ontwikkelingen; zoals de geplande trambaan.

Stilzwijgende bruikleenovereenkomst
De rechtbank heeft onder deze omstandigheden geoordeeld dat op grond van de brieven uit 1949 en 1963 een stilzwijgende bruikleenovereenkomst tot stand is gekomen tussen de bewoners van het hier in het geding zijnde pand en de gemeente. De betreffende bewoners waren de ouders van de huidige gedaagde die zich beroept op de verjaring. Hij is sinds 1982 erfpachter van het huis dat eerder door zijn ouders werd gepacht. Gezien die wijzing in de erfpachtsverhouding concludeert de rechtbank dat de gedaagde geen procespartij is bij de stilzwijgende bruikleenovereenkomst die ergens omstreeks 1949 tot 1963 is ontstaan tussen de gemeente en zijn ouders. De gedaagde is derhalve dat de bruikleen in 1982 is beëindigd en dat bij het ontbreken van enige rechtsverhouding met de gemeente gedaagde bezitter is geworden van de strook grond. Op grond van bevrijdende verjaring is hij vervolgens in 2002 eigenaar geworden van de strook grond.

Het interessante aan deze overweging is dat de rechtbank oordeelde dat van de periode 1949 tot en met 1982 een stilzwijgende bruikleenovereenkomst bestond. Deze overeenkomst is door niets anders tot stand gekomen dan enkele brieven tussen de gemeente en de ouders van gedaagde waaruit blijkt dat zowel de gemeente als zijn ouders zich bewust waren van het eigendom van de gemeente. Ondanks dat er geen getekende overeenkomst is gesloten en geen andere heldere afspraken zijn gemaakt acht de rechtbank het mogelijk dat op grond van art. 7a:1777 van het Burgerlijk Wetboek een stilzwijgende bruikleenovereenkomst tot stand is gekomen. Zij concludeert dat uit de overgelegde brieven blijkt dat de gemeente de grond om niet in gebruik heeft gegeven aan de betreffende bewoners. Dit is opmerkelijk omdat uit de brieven juist lijkt te blijken dat de gemeente een overeenkomst tot stand probeerde te brengen, maar zij daar ogenschijnlijk niet in slaagde. De betreffende bewoners bleven de strook gewoon gebruiken zonder in te gaan op de wensen van de gemeente. Er was in ieder geval geen sprake van een expliciet in gebruikgeven om niet door de gemeente.

Middellijk bezit
Een tweede interessant gegeven in deze procedure is het feit dat de rechtbank de positie van de gedaagde als erfpachter niet in het geding betrekt. Zoals elders op deze kennispagina uiteengezet, en reeds door andere rechters aanvaardt moet in het geval van een rechtsverhouding door  huur de huurder die grond in gebruik neemt, worden gezien als onmiddellijke bezitter voor de verhuurder. Slechts de verhuurder kan zich bezitter noemer, en mogelijk het eigendom verkrijgen. Eenzelfde constructie zou kunnen worden aanvaardt indien sprake is van erfpacht zoals in deze kwestie het geval. Pas op het moment dat de huur, of in dit geval de erfpacht afloopt zou het gebruik als onmiddellijk bezitter over kunnen gaan op een zuiver bezit. Op dat moment zou pas een verjaringstermijn kunnen gaan lopen.

Conclusie
Deze uitspraak is door de Rechtbank Arnhem inhoudelijk nogmaals bevestigd in een vergelijkbare kwestie waarin op 31 oktober 2012 uitspraak werd gedaan. In beide procedures wordt de mogelijkheid van een stilzwijgende bruikleenovereenkomst aangenomen, en wordt voorbij gegaan aan het feit dat de gedaagde als erfpachter geen bezitter van grond zou kunnen worden. Indien deze rechtspraak in een hogere instantie in stand blijft dan biedt deze nieuwe lijn in de jurisprudentie een zeer interessante mogelijkheid voor gemeenten om verjaringsverweren te ondermijnen. Immers indien de gemeente kan aantonen dat er in een ver verleden brieven zijn gestuurd, waarbij is aangegeven dat de gemeente de grond in gebruik wilde geven, al dan niet tegen een betaling, dan kan op grond van deze uitspraken betoogd worden dat bij het niet aanvaarden van het aspect van de betaling alsnog een stilzwijgende bruikleenovereenkomst tot stand zou zijn gekomen. Indien een bruikleenovereenkomst tot stand is gekomen resulteert dit in de conclusie dat de betreffende gebruiker enkel houder van de betreffende grond zou kunnen zijn geworden, hetgeen uitsluit dat die persoon bezitter is geworden. Aan houderschap is geen verjaringstermijn gebonden, derhalve blijft de vordering tot ontruiming onaangetast door de tijd, en kan deze te alle tijden worden geëffectueerd.

mr. Thijs Liebregts, advocaat vastgoedrecht, specialist verjaring bij grondzaken