Medewerking eigenaar aan uitwinning hypotheekrecht niet (steeds) in strijd met gemeentelijk voorkeursrecht

De rechtbank Den Haag heeft in haar vonnis in kort geding van 11 december 2009 (LJN: BK6374) geoordeeld dat niet aannemelijk is dat de overeenkomst tussen de eigenaar en de hypotheekhouder tot uitwinning van het hypotheekrecht de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan de gemeentelijke voorkeurspositie. Dit leidt tot het voorlopig oordeel van de rechtbank dat de hypotheekhouder gerechtigd is tot een executoriale openbare  verkoop over te gaan.

Feiten
In 2004 heeft de eigenaar van een perceel aan het Stationsplein in Leiden dit perceel aan een bouwbedrijf verkocht en geleverd. Zij zijn overeengekomen dat het bouwbedrijf het perceel zou bebouwen, waarna deze het perceel zou terugleveren tegen een in termijnen te betalen koopsom van in totaal ruim € 31 miljoen. De eerste termijn van ruim € 13 miljoen is voldaan bij ondertekening van de akte. Tot zekerheid van terugbetaling daarvan in het geval het bouwbedrijf niet aan haar verplichtingen zou voldoen, heeft het bouwbedrijf een hypotheekrecht verleend. In 2005 is tussen het bouwbedrijf en de voormalig eigenaar een conflict ontstaan en is de overeenkomst buitengerechtelijk ontbonden. In 2009 sluiten zij een vaststellingsovereenkomst, waarin onder meer is opgenomen dat voor de afrekening van de over en weer bestaande vorderingen een veiling van het perceel op grond van art. 3:268 lid 1 BW noodzakelijk zal zijn, dan wel een plaatsvervangende onderhandse executoriale verkoop op de voet van art. 3:268 lid 2 BW.

Gerechtelijke procedures
In 2006 heeft de gemeente Leiden een voorkeursrecht op het perceel gevestigd.  De gemeente heeft op grond van art. 26 Wvg de rechtbank verzocht laatstgenoemde vaststellingsovereenkomst nietig te verklaren, omdat deze voorziet in vrijwillige medewerking van het bouwbedrijf aan de openbare dan wel onderhandse verkoop van het perceel. Dat is volgens de gemeente in strijd met haar voorkeursrecht. De uitzondering van art. 10 lid 2 sub e Wvg  is niet bedoeld voor de situatie dat de grondeigenaar en de hypotheekhouder in onderling overleg besluiten om de betreffende onroerende zaak executoriaal te verkopen, aldus de gemeente.

Aangezien de executoriale verkoop van het perceel reeds op 14 december 2009 was bepaald, heeft de gemeente in kort geding gevorderd de hypotheekhouder te verbieden enige executiemaatregelen te nemen en het bouwbedrijf te verbieden medewerking te verlenen aan deze executiemaatregelen, in ieder geval tot onherroepelijk op het verzoek ex art. 26 Wvg  zou zijn beslist.

Rechterlijk oordeel
Anders dan de gemeente had aangevoerd, was het bouwbedrijf wel degelijk in verzuim. Op het bouwbedrijf rustte immers een ongedaanmakingsverplichting, inhoudende terugbetaling van de eerste termijn van de koopsom ter hoogte van ruim € 13 miljoen. Daarmee was het bouwbedrijf in verzuim. Het bouwbedrijf had bovendien te kennen gegeven niet aan de terugbetalingsverplichting te kunnen voldoen. Op die grond was de hypotheekhouder gerechtigd tot uitwinning van het hypotheekrecht over te gaan.

De rechtbank heeft in haar vonnis in kort geding dan ook geoordeeld dat niet aannemelijk is dat de overeenkomst tussen de eigenaar en de hypotheekhouder tot uitwinning van het hypotheekrecht de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan de gemeentelijke voorkeurspositie. De rechtbank komt vervolgens tot het voorlopige oordeel dat de hypotheekhouder gerechtigd is tot een executoriale openbare  verkoop over te gaan.