Meer duidelijkheid over schadeloosstelling voor de huurder bij afbraak bedrijfsruimte

Op 30 januari 2009 heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen over de schadeloosstelling voor de huurder bij afbraak van de bedrijfsruimte in verband met het algemeen belang. De casus was als volgt. Nadat Beter Wonen een bedrijfspand inclusief huurder van de vorige eigenaar in eigendom had overgenomen, heeft zij de huurovereenkomst opgezegd in verband met dringend eigen gebruik. Het bedrijfspand was in gebruik als garagebedrijf. Beter Wonen had het bedrijfspand zelf dringend nodig voor de sloop en de realisatie van een woningcomplex. De huurder verzette zich tegen de beëindiging van de huurovereenkomst, en vorderde op zijn beurt een volledige schadevergoeding (art. 7:309 BW), dan wel een vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten (art. 7:297 BW).
De kantonrechter Eindhoven heeft de vordering van Beter Wonen tot huurbeëindiging en ontruiming toegewezen. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft het vonnis van de kantonrechter in stand gelaten. Zowel de kantonrechter als het gerechtshof wezen de vordering tot schadeloosstelling af.

Wettelijke schadeloosstelling
Artikel 7:309 BW bepaalt kort gezegd dat een huurder en een onderhuurder aanspraak kunnen maken op schadeloosstelling wanneer een verhuurder (na overname van het pand en de huurder(s)) de huurovereenkomst opzegt in verband met afbraak van het gehuurde met het oog op de uitvoering van (bouw)werken in het algemeen belang. Artikel 7:309 BW is van toepassing op verhuur van 290-bedrijfsruimte (de zogenaamde middenstandsbedrijfsruimte) en op vrijwel alle gevallen van verhuur van 230a-bedrijfsruimte (overige bedrijfsruimte waaronder kantoorruimte).
In dit geschil draaide het vooral om de vraag wat moet worden verstaan onder ‘het algemeen belang’. De kantonrechter en het gerechtshof waren van oordeel dat de huurder(s) geen aanspraak konden maken op schadeloosstelling omdat het nieuwe woningcomplex na realisatie geen publieke of openbare functie zou hebben. De Hoge Raad was het hier niet mee eens en heeft het arrest van het hof vernietigd.

Concreet overheidsbeleid voldoende
Bij het opstellen van artikel 7:309 BW heeft de wetgever met name gedacht aan de gevallen waarvoor in de regel ook onteigening zou kunnen plaatsvinden. De huurder van bedrijfsruimte heeft op grond van de Onteigeningswet aanspraak op een volledige schadeloosstelling. Een huurder mag natuurlijk niet de dupe worden van de omstandigheid dat de nieuwe eigenaar kiest voor minnelijke aankoop van de verhuurde bedrijfsruimte (en vervolgens huurbeëindiging) in plaats van onteigening met als automatisch gevolg beëindiging van de huurovereenkomst en een volledige schadeloosstelling voor de huurder. In beide gevallen moet de schadevergoedingsregeling zoveel mogelijk gelijk zijn.
Onder meer met deze gedachte in het achterhoofd komt de Hoge Raad tot het oordeel dat ‘het algemeen belang’ ten minste moet blijken uit concreet openbaar gemaakt overheidsbeleid dat mede met de realisatie van de nieuwbouw wordt gerealiseerd. Een concreet overheidsbesluit dat specifiek ziet op het tot stand brengen van deze specifieke nieuwbouw is volgens de Hoge Raad niet vereist om te kunnen spreken van ‘algemeen belang’.

Openbare functie niet vereist
De te realiseren nieuwbouw hoeft volgens de Hoge raad geen openbare functie te hebben om het publiek te kunnen dienen. Ook in geval van realisatie van bouwprojecten voor particulier gebruik, zoals het ontwikkelen van een winkelcentrum of ten behoeve van de volkshuisvesting, kan de huurder een beroep doen op (volledige) schadeloosstelling.

Conclusie
Er is nu meer duidelijkheid over de aanspraak op een (volledige) schadeloosstelling voor de huurder/onderhuurder bij afbraak van de gehuurde bedrijfsruimte in verband met de realisatie van nieuwe (bouw)werken in het algemeen belang. Het is zowel voor de huurder/onderhuurder als voor de koper die het verhuurde bedrijfspand wenst te slopen belangrijk om te weten of artikel 7:309 BW van toepassing is. Als de nieuwbouw dient ter uitvoering van een bestemmingsplan is dat een sterke aanwijzing dat artikel 7:309 BW van toepassing is. De koper zou mogelijk de eventuele schadeloosstelling van de huurder/onderhuurder in de koopprijs kunnen verdisconteren.