Minimumleeftijd in huishoudelijk reglement in strijd met splitsingsreglement

Een eigenaar kan een gebouw splitsen in appartementsrechten door een (notariële) akte van splitsing. In die splitsingsakte wordt onder andere een splitsingsreglement als bedoeld in artikel 5:111 BW vastgesteld. Door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie wordt met enige regelmaat een “Modelreglement” vastgesteld. Vaak wordt in de splitsingsakte verwezen naar het meest actuele modelreglement en worden er een aantal wijzigingen en aanvullingen opgenomen. Naast het splitsingsreglement kan er ook nog een huishoudelijk reglement worden vastgesteld. In welk reglement leg je de minimumleeftijd voor een seniorencomplex vast?

Casus

Het appartementencomplex wordt bewoond door mensen van 50 jaar en ouder zonder kinderen: een seniorencomplex. Het gehele complex bestaat uit 15 (woon)appartementen, waarvan 10 in eigendom bij de woningcorporatie die de appartementen verhuurd. De woningcorporatie wil het complex nu ook aan een andere doelgroep verhuren om leegstand de voorkomen. In het huishoudelijk reglement staat de volgende bepaling: “Het appartementengebouw dient ter huisvesting van echtparen of daarmee gelijk te stellen samenwoningvormen zonder inwonende kinderen, alsmede alleenstaanden. De minimumleeftijd bedraagt 50 jaar.” Volgens de woningcorporatie is deze bepaling nietig wegens strijd met het splitsingsreglement. De andere appartementseigenaren willen niet dat de appartementen aan een andere doelgroep worden verhuurd.

Wettelijke basis

In artikel 5:112 lid 4 tweede zin BW is bepaald dat de vergadering van eigenaars bevoegd is om een appartementseigenaar het gebruik van zijn appartement te ontzeggen op grond van nader in het reglement van splitsing opgenomen gewichtige redenen. Bewoning van het complex door een bepaalde doelgroep kan slechts in het splitsingsreglement zelf worden opgenomen. Dit is ook bevestigd door de Hoge Raad (HR 10 maart 1995, NJ 1996, 595 Duinroos-Duindistel). Het is dus niet toegestaan een minimumleeftijd voor een seniorencomplex vast te leggen in een huishoudelijk reglement.

De rechtbank

In het splitsingsreglement is geen bepaling opgenomen over bewoning van het complex door een bepaalde doelgroep. De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat de bepaling in het huishoudelijk reglement in strijd is met de wet. Doordat de woningcorporatie een meerderheid van stemmen heeft in het complex merkt de rechter nog wel op dat de woningcorporatie de nodige zorgvuldigheid dient te betrachten bij een beleidswijziging. De woningcorporatie zou eerst in overleg moeten treden met de overige eigenaren, omdat het complex destijds speciaal voor senioren is gebouwd. Deze beperking van de doelgroep is echter nooit opgenomen in het splitsingsreglement. Door de meerderheid van stemmen van de woningcorporatie, genieten de overige eigenaren geen bescherming en kan de bestemming van het complex eenzijdig worden gewijzigd.  

Conclusie

Een beperking van gebruik (bijvoorbeeld gekoppeld aan een minimumleeftijd) kan alleen in een splitsingsreglement worden opgenomen. Op deze manier is de beperking kenbaar uit de openbare registers (kadaster). Daarnaast wordt de appartementseigenaar beschermd, omdat de wijziging van een splitsingsreglement alleen kan plaatsvinden met medewerking van alle appartementseigenaren. Een huishoudelijk reglement daarentegen kan met meerderheid van stemmen worden gewijzigd.

Wat staat er in uw splitsingsreglement of huishoudelijk reglement opgenomen? Is uw huishoudelijk reglement strijdig met het splitsingsreglement? Laat dit goed controleren en pas het indien nodig aan. Overigens staat tegenwoordig in de meeste splitsingsreglementen opgenomen dat het huishoudelijk reglement dient te worden ingeschreven in het kadaster, dit kan door middel van een notariële akte.